Asunnon myynti vuokrattuna

Vuokrasuhteen alussa tai siitä vasta vielä neuvoteltaessa vuokralaista kiinnostaa, millainen hänen tuleva vuokranantajansa on. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetäänkin vuokranantajan olevan velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin hänen oikeutensa antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu tai mikä puolestaan rajoittaisi vuokranantajan oikeutta. Vuokranantaja voikin ilmoittaa oikeutensa perustuvan siihen, että hän omistaa nyt vuokralle annettavan huoneiston. Mutta mitä tapahtuu tilanteessa, jossa vuokranantaja haluaisi myydä asunnon – onnistuuko asunnon myynti vuokrattuna?

Entä onko vuokranantajan ilmoitettava asiasta vuokralaiselle? Jatkuuko vuokrasopimus enää vai joutuuko vuokralainen muuttamaan asunnosta kokonaan pois? Onko vuokranantajalla mahdollisuutta järjestää näyttöjä mahdollisille ostajaehdokkaille?

Nämä kysymykset tai ainakin osa niistä voivat askarruttaa niin vuokranantajaa kuin vuokralaistakin kuin myös asunnon ostamista harkitsevaa ostajaa.

Onko asunnon myynti vuokrattuna mahdollista?

Vastaus kysymykseen siitä, voiko vuokranantaja myydä omistamansa asunnon vuokrattuna, on myönteinen.

Kyllä voi.

Kun vuokralle annetun huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet myydään, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa, mikäli yksikin seuraavista kolmesta ehdosta täyttyy:

1) vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa

2) luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai

3) vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.

Huoneiston hallinta

Ensimmäisen kohdan mukaan aiemman omistajan eli asuntokauppatilanteessa myyjän tekemä vuokrasopimus sitoo ostajaa, jos vuokralainen on ennen osakkeiden luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa. Jos vuokralainen ei ole vielä ottanut huoneistoa hallintaansa tässä vaiheessa, ei vuokrasopimus sido ostajaa.

Luovutussopimuksen määräys sekä kiinnitys

Toiseksi vuokrasopimus sitoo mikäli luovutussopimukseen eli kauppakirjaan on otettu määräys siitä, että vuokrasopimus pysyy voimassa tai kolmanneksi vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.

Entä jos vuokrasopimus ei ole uutta omistajaa kohtaan sitova?

Siinä tilanteessa, ettei vuokrasopimus edellä mainituista syistä ole uutta omistajaa kohtaan sitova, on myös säännös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.

Vuokrasopimus, joka ei edellä mainituin perustein ole sitova uutta omistajaa kohtaan, pysyy nimittäin voimassa, jos uusi omistaja ei pura vuokrasopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin hän sai tiedon vuokrasopimuksesta.

Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus

Tilanteessa, jossa vuokranantaja on päättänyt myydä omistamansa asunnon, joka on samalla vuokrattu, vuokranantajan on hyvä pitää mielessä seuraava.

Vuokranantajan tulee ilmoittaa viivytyksettä vuokralaiselle vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.

Vaikka tämä on jo lakisääteinen vuokranantajalle asetettu velvollisuus, on se kohteliasta niin vuokralaista kuin asunnon uutta omistajaakin kohtaan.

Vuokralainen on varmasti kiinnostunut siitä, kuka toimii jatkossa hänen vuokranantajanaan ja uutta vuokranantajaa varmasti kiinnostaa saada vuokrat oikealle tilille.

Tarvitsetko asuntokaupan asiakirjoja? Tilaa palvelu alta käyttöösi:

rekisteroidy

Asunnon näyttäminen mahdollisille ostajille

Kun vuokranantaja päättää asettaa jo vuokratun asunnon myyntiin, saattaa yhdeksi kysymykseksi muodostua se, onko vuokranantajan mahdollista näyttää asuntoa kiinnostuneille ostajille ja jos on, niin milloin.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki lähtee siitä, että vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa mahdollisille ostajille.

Näyttöjen tulisi kuitenkin tapahtua vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.

Tämä tarkoittaa sitä, että niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin tulisi ottaa huomioon toistensa kohtuulliset toivomukset sopivasta ajasta.

Jos vuokralainen kuitenkin estäisi selvästi vuokranantajaa käyttämästä tätä lainmukaista oikeuttaan, vuokranantajalla on oikeus saada poliisiviranomaiselta virka-apua.

Tätä virka-apua on siis mahdollista saada silloin, kun vuokranantaja haluaa esitellä myynnissä olevaa asuntoaan. Tietysti ennen tällaisen avun käyttämistä on hyvä pyrkiä sopimaan asiasta järkevästi vuokralaisen kanssa.

Yhteenveto

Asunnon myynti vuokrattuna on siis mahdollista.

Vuokrasopimus sitoo kuitenkin edellä mainituilla kolmella ehdolla asunnon ostavaa osapuolta.

Vuokranantajan on myös hyvä muistaa ilmoittaa oman hallintaoikeutensa päättymisestä vuokralaiselle.

Asunnon näyttäminen kiinnostuneille ostajaehdokkaille on samoin mahdollista sopimalla asiasta vuokralaisen kanssa.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

asunnon myynti vuokrattuna