Asunnon myyntivoiton verotus

Välillä edessä saattaa olla uuden kodin etsiminen ja vanhan asunnon myynti. Tällöin on kiinnostavaa tietää, miten asunnon myyntivoiton verotus toimii.

Toisin sanoen asunnon omistajaa kiinnostaa tietää, paljonko asunnon luovutuksesta saadusta mahdollisesta voitosta on maksettava veroa.

Voiko asunnon mahdollisesti myydä jopa verovapaasti?

Vastauksen saamiseksi on tutustuttava tuloverolain säännöksiin ja tässä kirjoituksessa asiaa tarkastellaan nimenomaan asunto-osakkeiden luovuttamisen osalta.

Asunnon myyntivoiton verotus tuloverolain mukaan

Tuloverolain mukaisena pääsääntönä on, että omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa.

Tuloverolaissa on kuitenkin poikkeussäännös, joka varmasti kiinnostaa jokaista asunnon omistajaa. Tuloverolain mukaan nimittäin:

Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa

1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona

Asunto-osakkeiden luovutuksesta syntyvä voitto on siis verovapaata tuloa seuraavien edellytysten täyttyessä:

  • asunto-osakkeet on omistettu vähintään kahden vuoden ajan
  • omistusaikana huoneistoa on käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona
  • yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta

Asunto-osakkeiden omistaminen vähintään kahden vuoden ajan

Ensimmäisen edellytyksen täyttyminen on suhteellisen helppo tunnistaa. Jotta asunnon omistaja saisi hyödykseen tuloverolain mukaisen oman asunnon luovutusvoiton verovapauden, on asunto-osakkeet tullut omistaa vähintään kahden vuoden ajan.

Omistusaikana huoneistoa on käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona

Toinen edellytys verovapauden saamiseksi on se, että omistusaikana kyseessä olevaa huoneistoa on käytetty joko omana tai perheen vakituisena asuntona.

Vakituisena asuntona pidetään verovelvollisen ja hänen perheensä kotia eli pääasiallista asuntoa.

Näin ollen pääsääntöisesti ns. kakkosasuntoja tai vapaa-ajan asuntoja ei voida pitää verovelvollisen tai hänen perheensä vakituisena asuntona. Perheellä voi kuitenkin tietyissä tilanteissa olla kaksi vakituista asuntoa, vaikkakin lähtökohta on se, että vakituisia asuntoja perheellä on ainoastaan yksi.

Verovelvollinen voi kuitenkin myös omistaa useampia sellaisia asuntoja, joita on eri aikoina käytetty vakituisena asuntona.

Perheen käsitettä tuloverolaissa ei ole määritelty, mutta puolisoina pidetään tuloverolain mukaan henkilöitä, jotka ennen verovuoden päättymistä ovat solmineet avioliiton.

Tuloverolain mukaan puolisoita koskevia säännöksiä sovelletaan myös avioliitonomaisissa olosuhteissa verovuonna yhteisessä taloudessa avioliittoa solmimatta jatkuvasti eläneisiin henkilöihin, jotka ovat aikaisemmin olleet keskenään avioliitossa tai joilla on tai on ollut yhteinen lapsi.

Lapsien osalta Korkein hallinto-oikeus on todennut ratkaisussa (KHO:2012:45) vuodelta 2012 seuraavasti:

Tuloverolain 8 §:n mukaan mainitussa laissa tarkoitetaan alaikäisellä lapsella lasta, joka ennen verovuoden alkua ei ole täyttänyt 17 vuotta. Tuloverolain 48 §:ssä ei kuitenkaan ole kysymys tuloverolaissa määritellystä alaikäisestä lapsesta vaan perheen käsitteestä. Tässä lainkohdassa tai muuallakaan tuloverolainsäädännössä ei perhettä ole nimenomaisesti määritelty. Yleisenä lähtökohtana voidaan erillissääntelyn puuttuessa pitää sitä, että lapset kuuluvat perheeseen täysi-ikäiseksi tulemiseensa asti.

Yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta

Tällä vaatimuksella tarkoitetaan sitä, että edellä mainitun lisäksi verovelvollisen tai hänen perheensä on asunnon omistusaikana jossakin vaiheessa asuttava yhtäjaksoisesti asunnossa vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että verovelvollisen tai hänen on perheensä on välittömästi ennen asunnon luovutusta tullut asua asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

Tarkoitus on se, että verovelvollisen tai hänen perheensä on tullut täyttää tämä vaatimus milloin tahansa verovelvollisen omistusaikana.

Verovelvollinen voi siis asunto-osakkeiden ostamisen jälkeen käyttää asuntoa vakituisena asuntona ja kotinaan yhtäjaksoisesti esimerkiksi neljän vuoden ajan ja sen jälkeen pitää asuntoa vuokralla vuoden ajan. Tämän jälkeen verovelvollinen voi myydä asunnon verovapaasti.

Sen sijaan mikäli asunto annetaan vuokralle ns. yhtäjaksoisen kahden vuoden asumisen ajan ollessa kesken, on yhtäjaksoisen käytön omana asuntona katsottu katkeavan.

Katso tästä esimerkiksi Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisut: KHO:1983-B-II-574 ja KHO:1985-B-II-587

Asunnon myyntivoiton verotus lyhyesti

Asunnon myyntivoiton verotus toimii siis niin, että luovutus on verovapaa, kun verovelvollinen luovuttaa

1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on

2) omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt

3) omana tai perheensä vakituisena asuntona.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

asunnon myyntivoiton verotus