Asunnon ostaminen – Lue vinkit asunnon ostoon

Asunnon ostaminen on yksityishenkilölle usein yksi merkittävimmistä sijoituksista koko elämän aikana.

Tämä asunnon ostajan opas pitää sisällään keskeisiä asioita, joita asunnon ostoa harkitsevan on hyvä ottaa huomioon, jos ostopäätöksen kohteena on käytetyn asunnon tai toisin sanoen käytetyn asunnon asunto-osakkeiden hankinta.

Oppaassa muun muassa käydään läpi seuraavanlaisia kysymyksiä:

  • Mikä on asunto-osakeyhtiö?
  • Mitkä ovat asunto-osakeyhtiön keskeiset toimielimet ja mitä niistä on hyvä tietää?
  • Mihin asiakirjoihin olisi hyvä tutustua ennen ostopäätöksen tekemistä?
  • Mikä on yhtiön kunnossapitovastuu verrattuna osakkaaseen?
  • Miten kaupantekoprosessi todellisuudessa toimii?
  • Mitä veroseikkoja asuntoa hankittaessa tulisi pitää mielessä?

Eri teemojen käsittely aloitetaan kuitenkin seuraavasta peruskysymyksestä – mikä ylipäänsä on asunto-osakeyhtiö? Monilla nimittäin saattaa asunto-osakkeita ostettaessa olla väärä käsitys siitä, mitä he todellisuudessa ostavat.

Mikä on asunto-osakeyhtiö?

Vastaus kysymykseen siitä, mikä on asunto-osakeyhtiö, löytyy asunto-osakeyhtiölaista.

Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee asunto-osakeyhtiön seuraavasti:

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Keskeinen tunnusmerkki asunto-osakeyhtiölle on siis se, että asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen tai sen osan.

Minkälainen oikeus sitten on asunto-osakeyhtiön osakkaalla?

Asunto-osakeyhtiölaki jatkaa:

Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Toisin sanoen tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen, mutta osakkaalla on oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa, johon hänen omistamansa osakkeet antavat hallintaoikeuden.

Tähän liittyy myös yleinen väärinkäsitys.

Kaikille asunto-osakkeiden ostajille ei ole selvää, että heidän ostamansa ja omistamansa asunto-osakkeet tuottavat nimenomaan hallintaoikeuden huoneistoon. Omistuksen kohteena puolestaan ovat asunto-osakkeet.

Asunnon ostava henkilö siis omistaa asunto-osakkeet, jotka puolestaan tuottavat hallintaoikeuden huoneistoon.

Uuden asunnon ostaminen vs. käytetyn asunnon ostaminen

Tässä oppaassa keskitytään käytetyn asunnon ostamiseen jo siitäkin syystä, että uuden asunnon ostamista ja käytetyn asunnon ostamista koskevat lain säännökset poikkeavat merkittävällä tavalla toisistaan. Tämän vuoksi oppaan aihealuetta on haluttu rajata.

Mikäli haluat tutustua hieman tarkemmin siihen, miten lain säännökset eroavat riippuen siitä, minkälaisesta myytävästä asunnosta on kysymys, voit tutustua blogissa aiemmin ilmestyneeseen kirjoitukseen: “Myytävät asunnot ja juridiikka“.

asunnon ostajan opas

Käytetyn asunnon kaupasta on asuntokauppalain mukaan kysymys silloin, kun asunto myydään käytettynä.

Käytetyn asunnon kauppaan tulevat sovellettavaksi asuntokauppalain 6 luvun säännökset. Asuntokauppalain 6 luku puolestaan sisältää säännöksiä esimerkiksi erilaisten virhetilanteiden varalle.

Käytetyn asunnon kaupasta on kyse myös silloin, kun joku muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Tällaista myyntiä uudisrakentamisen tai korjausrakentamisen jälkeen ei tässä kirjoituksessa tarkemmin tarkastella.

Ennen kuin oppaassa aletaan tarkastella varsinaista ostotarjouksen tekemistä ja sitä, millaista asunnon ostaminen on prosessina, on hyvä vielä perehtyä asunto-osakeyhtiölain kautta siihen, mitä on huomioitava ostettaessa asunto-osakkeita asunto-osakeyhtiöstä.

Yhtiövastike

Ostettaessa asuntoa asunto-osakeyhtiöstä on hyvä tietää, mitä tarkoitetaan käsitteellä yhtiövastike.

Jokainen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja on velvollinen suorittamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiövastiketta ei suoriteta korvauksena huoneiston käyttöoikeudesta, vaan vastike on osakkeenomistajan suoritettavaksi kuuluva osuus yhtiön menoista.

Asunto-osakkeiden ostajasta tulee siis asunto-osakkeet ostamalla asunto-osakeyhtiön osakas ja osakkaana hänellä on velvollisuus osallistua asunto-osakeyhtiön menoihin.

Se, että vastike ei ole korvausta huoneiston käyttöoikeudesta, tarkoittaa myös muun muassa sitä, että osakkeenomistaja ei automaattisesti vapaudu maksamasta yhtiövastiketta esimerkiksi sillä perusteella, että huoneisto on vahingoittunut eikä sitä pystytä korjausten vuoksi käyttämään.

Yhtiövastikkeella asunto-osakeyhtiö puolestaan kattaa ne menot, jotka yhtiö on lain, yhtiöjärjestyksen, sopimuksen tai muun perusteen vuoksi velvollinen suorittamaan.

Asunto-osakkeita hankkivan on tärkeää huomata, ettei ole suinkaan tavatonta, että asunto-osakeyhtiön ainoa tulonlähde on yhtiövastikkeet ja erilaiset käyttökorvaukset.

Erilaiset vastikkeet

Asunto-osakeyhtiön perimät yhtiövastikkeet voivat olla myös erilaisia eli esimerkiksi niiden maksamista varten voi olla eri maksuperuste.

Vastikkeiden yhteydessä varsin tuttuja käsitteitä ovat hoitovastike ja pääomavastike (puhutaan usein myös rahoitusvastikkeesta).

Hoitovastike

Hoitovastikkeella tavallisesti katetaan esimerkiksi asunto-osakeyhtiön rakennusten käytöstä koituvia menoja.

Pääomavastike

Jos yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä, pääomavastikkeella puolestaan katetaan pitkävaikutteisia menoja, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Asunto-osakeyhtiöt ottavat tällaisiin asunto-osakeyhtiön kannalta laajoihin hankkeisiin monesti lainaa, ja pääomavastikkeella katetaan näiden lainojen takaisinmaksua.

Asunnon ostajalle tämä tarkoittaa sitä, että monesti asuntojen myynti-ilmoituksissa näkyy kaksi eri hintaa.

Myyntihinta ja velaton hinta.

Myyntihinnalla tarkoitetaan usein hintaa, jonka ostaja maksaa myyjälle, mutta jossa ei ole mainittu asunto-osakkeita rasittavia osuuksia asunto-osakeyhtiön lainoista.

Velattomassa hinnassa puolestaan nämä osuudet asunto-osakeyhtiön lainoista pitäisi ilmoittaa.

Näin ollen asuntoa ostettaessa on syytä olla huolellinen hinnan osalta, että osaa varmistaa, mikä on todella asunnon eli asunto-osakkeiden velaton hinta.

Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen

Kun asunto ostetaan käytettynä, asunnon ostaja vastaa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymishetkestä alkaen.

Asunnon uuden omistajan on kuitenkin hyvä olla tietoinen siitä, että hän vastaa edellisen omistajan ohella sellaisesta yhtiövastikkeesta, jonka aiempi omistaja on laiminlyönyt.

Uuden omistajan vastuuta aiemman omistajan vastikemaksulaiminlyönneistä on kuitenkin rajattu.

Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta. Näin ollen uusi omistaja voi joutua vastuuseen enimmillään kuuden kuukauden vastiketta vastaavalta määrältä.

Uusi omistaja ei kuitenkaan vastaa sellaisesta aiemman omistajan vastikemaksulaiminlyönnistä, jota ei ole lainkaan mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä.

Tämän vuoksi ja myös lainaosuuksien näkemiseksi ostajan tulee huolella perehtyä mahdollisimman tuoreeseen isännöitsijäntodistukseen.

Lunastuslauseke

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys, jonka mukaan yhtiön osakkeenomistajalla, yhtiöllä itsellään tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä.

Tällöin yhtiöjärjestyksessä on ns. lunastuslauseke.

Jos yhtiöjärjestyksessä on tällainen lunastuslauseke, tulee yhtiöjärjestyksestä myös käydä ilmi, keillä yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus tosiasiallisesti on.

Laki sisältää lunastusoikeuden osalta olettamasäännökset, jotka tulevat sovellettavaksi siinä tapauksessa, että yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty.

Toisaalta on huomattava, etteivät yhtiöjärjestyksen määräykset saa olla lain pakottavien säännösten vastaisia, koska tällöin on sovellettava joka tapauksessa sitä, mitä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa.

Lunastus ja asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastukseen sovelletaan seuraavaa:

1) lunastusoikeus koskee kaikkia omistusoikeuden siirtoja; lunastusoikeutta ei kuitenkaan ole, jos:

a) osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja

b) osakkeen saaja on edellisen omistajan perintökaaren 2 luvussa tarkoitettu sukulainen tai aviopuoliso tai

c) osake on saatu testamentin perusteella

2) kaikki samalla siirrolla siirtyvät osakkeet on lunastettava

3) lunastushinta on osakkeen käypä hinta, jona osakkeiden kaupassa tai vaihdossa muun selvityksen puuttuessa pidetään sovittua hintaa

4) hallituksen on ilmoitettava osakkeen siirtymisestä sille, jolla on oikeus lunastaa osake, kirjallisesti kahden viikon kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle

5) lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle tai yhtiön käyttäessä lunastusoikeuttaan osakkeen saajalle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle

6) yhtiöllä on etuoikeus lunastukseen, ja hallitus ratkaisee arvalla muiden lunastukseen oikeutettujen etuoikeusjärjestyksen sekä

7) lunastushinta on suoritettava kahden viikon kuluessa 5 kohdassa mainitun määräajan päättymisestä tai, jos lunastushintaa ei ole kiinteästi määrätty, lunastushinnan vahvistamisesta.

Asunto-osakeyhtiölaki antaa kuitenkin mahdollisuuden yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin kohdissa 1-3 ja 6 säädetystä.

Yhtiöjärjestyksessä on samoin mahdollista määrätä lyhyemmästä määräajasta kuin mitä on mainittu kohdissa 4, 5 ja 7.

Joka tapauksessa kuitenkin kaikki samaan osakeryhmään kuuluvat osakkeet on lunastettava.

Ostajan oikeus ja lunastusoikeuden käyttäminen

Lunastustilanteessa puolestaan sillä, jolle osake on siirtynyt eli ostajalla, ei ole yhtiössä muuta osakkeeseen perustuvaa oikeutta kuin oikeus hallita huoneistoa sekä oikeus yhtiön varojen jaossa ja etuoikeus osakeannissa ennen kuin on käynyt selväksi, käytetäänkö lunastusoikeutta todellisuudessa vai ei.

Omistusoikeuden siirtymisen merkitys

Asuntokaupan osapuolten onkin huomattava, ettei lunastusoikeutta voi syntyä ennen omistusoikeuden siirtymistä.

Toisin sanoen lunastusoikeuden syntyedellytys on se, että osake siirtyy. Tällaisen välitilan aikana ostaja vastaa kuitenkin yhtiövastikkeen maksamisesta.

Lunastushinnan maksaminen

Lunastushinta puolestaan on maksettava asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Hallitus taas puolestaan suorittaa lunastushinnan lunastuksen kohteena olevalle, kun tämä luovuttaa osakekirjat. Lunastushintaa hallitus ei saa luovuttaa ennen osakekirjojen luovuttamista.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys

Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on oltava lain mukaan yhtiöjärjestys, jossa on muun muassa aina mainittava yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä se, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan.

Tosiasiassa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys sisältää hyvin paljon yhtiön hallintoon liittyviä seikkoja.

Yhtiöjärjestystä onkin verrattu ikään kuin lakiin, joka soveltuu kunkin asunto-osakeyhtiön sisäisesti. Yhtiöjärjestysmääräykset eivät kuitenkaan voi olla ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain kanssa.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muun muassa kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan kesken, joka on sekin asunnon ostajalle keskeinen tieto. Osakkaan on tärkeää tietää, millaisten asioiden edestä hän on vastuussa kunnossapidosta.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös siitä, onko osakkaalla oikeus luovuttaa huoneisto toisen käytettäväksi tai esimerkiksi yhtiökokouskutsun kutsuajasta taikka hallituksen päätösvaltaisuudesta ja isännöitsijän valinnasta.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä käykin ilmi useita sellaisia seikkoja, joista asunnosta kiinnostuneen ostajan on syytä varmistua ennen ostopäätöksen tekemistä.

Isännöitsijäntodistus

Kenelle isännöitsijäntodistus voidaan antaa?

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen rinnalla toinen merkittävä asiakirja, joka vaatii huolellista perehtymistä ennen ostopäätöksen tekoa, on isännöitsijäntodistus.

Ensinnäkin isännöitsijän todistuksen voivat saada seuraavat henkilöt:

1) osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja

2) osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä

3) välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto.

Edellä olevasta voidaan päätellä, ettei isännöitsijäntodistus ole julkinen asiakirja, mutta asunnon ostaja voi aina pyytää myyjältä isännöitsijäntodistuksen nähtäväkseen.

Isännöitsijäntodistuksesta suoritettava maksu

Isännöitsijäntodistuksesta tilaamisesta voidaan periä asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu, jonka yleensä myyjä suorittaa.

Käytettävissä olevat tiedot

Isännöitsijäntodistuksen mukaiset tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.

Isännöitsijäntodistuksen pyytäminen tietyn sisältöisenä

Isännöitsijäntodistuksen tilaajan pyynnöstä tiedot osaketta koskevasta lainaosuudesta voidaan kuitenkin antaa isännöitsijäntodistuksesta ilmenevän sellaisen muun ajankohdan tietojen perusteella, joka on viimeksi päättyneen tilikauden jälkeen.

Ostajan on samoin hyvä olla tietoinen siitä, että isännöitsijätodistuksen tilaajan pyynnöstä isännöitsijätodistus voidaan antaa ilman tilinpäätös-, toimintakertomus- ja talousarviotietoja.

Tällaisesta pyynnöstä ja tietojen puuttumisesta on mainittava isännöitsijätodistuksessa. Näin ollen ostajan on hyvä varmistaa, että esimerkiksi tilinpäätöstiedot ilmenevät isännöitsijäntodistuksesta.

Isännöitsijäntodistuksen sisältö

Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee niin paljon ostajan kannalta merkittäviä seikkoja, että niitä on syytä käsitellä seuraavaksi tarkemmin.

Isännöitsijäntodistuksen ja kohteen yksilöinti

Valtioneuvoston asetuksen osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta mukaan isännöitsijäntodistuksen ja sen kohteen yksilöimiseksi isännöitsijäntodistukseen tulee merkitä seuraavat tiedot:

1) yhtiön nimi, yritys- ja yhteisötunnus ja rekisteröintipäivä

2) kiinteistön sijaintipaikan osoite

3) yhtiöjärjestyksen mukaiset osakkeiden numerot ja lukumäärä sekä osakehuoneiston tunnus ja mahdollinen muu osakehuoneiston yksilöimiseksi tarpeellinen sijaintitieto

4) isännöitsijän ja, jos isännöitsijä on yhteisö, päävastuullisen isännöitsijän, tai jollei yhtiöllä ole isännöitsijää, hallituksen puheenjohtajan nimi ja osoite.

Osakehuoneisto

Ostajan kannalta merkittävää on erityisesti se mitä isännöitsijäntodistukseen on merkittävä osakehuoneistosta. Lista on pitkä mutta tärkeä:

1) huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja siitä mahdollisesti poikkeava voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus;

2) huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ja tieto siitä, onko pinta-ala mitattu 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla

3) yhtiöjärjestyksen mukainen ja mahdollinen osakkeenomistajan ilmoittama huoneiden lukumäärä tarvittaessa eriteltynä

4) muut tilat, kuten varastotilat, autopaikka ja piha-alue, joiden hallintaan osakkeet oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaan ja hallinnan peruste, sekä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään, näiden tilojen pinta-ala ja sijainti

5) osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi ja merkinnän päivämäärä

6) maininta yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta ja lunastukseen oikeutetuista, muusta yhtiöjärjestyksessä olevasta osakkeiden luovuttamista koskevasta rajoituksesta sekä osakeluetteloon merkityistä muista osakkeisiin tai osakehuoneiston hallintaan kohdistuvista käyttö- tai luovutusrajoituksista, kuten yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan lunastusoikeudesta ja osakkeiden enimmäishinnoista annetun lain soveltamisesta yhtiöön ja yhtiön osakkeiden luovutuksen rajoittamisesta mainitussa laissa säädetyllä tavalla

7) maininta yhtiökokouksen tekemästä päätöksestä ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika sekä tieto siitä, onko osakehuoneisto jo yhtiön toimesta vuokrattu

8) osakehuoneistosta suoritettavan yhtiövastikkeen määrä tarvittaessa eriteltynä ja vastikeperuste

9) yhtiölle suoritettavat muut maksut ja, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään huoneiston hallintaan ottamista ja osakkeen uuden omistajan vastuuta koskevien asunto-osakeyhtiölain säännösten soveltamisesta maksuun, maininta siitä

10) maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi huoneiston osalta

11) osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa

12) osakkeenomistajan erääntyneiden, maksamatta olevien yhtiövastikkeiden määrä ja sellaisten muiden maksujen määrä, joihin sovelletaan yhtiöjärjestyksen perusteella asunto-osakeyhtiölain säännöksiä huoneiston hallintaan ottamisesta ja osakkeen uuden omistajan vastuusta

13) maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista

14) maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia

15) maininta siitä, että yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken tai osakkeenomistajan oikeudesta muutostyöhön.

Mitä ostajan tulisi huomata isännöitsijäntodistuksesta osakehuoneiston osalta?

Lunastuslauseke

Ostajan on hyvä huomata esimerkiksi kohdan 6 mukaisesti, onko isännöitsijäntodistuksessa mainintaa yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta?

Onko huoneisto yhtiön hallinnassa ja onko se vuokrattu?

Kohdan 7 mukaisesti ostajan on hyvä varmistua siitä, onko myytävä huoneisto otettu asunto-osakeyhtiön hallintaan ja onko asunto vuokrattu vai ei?

Vastikeperusteet

Kohdan 8 mukaisesti ostajan on syytä tutustua yhtiövastikkeen vastikeperusteisiin ja määrään.

Muut maksut

Kohdan 9 mukaisesti ostajalle tulisi isännöitsijäntodistuksesta selvitä mahdolliset muut maksut esimerkiksi autopaikan käytöstä.

Lainaosuudet

Kohdan 11 mukaiset tiedot ovat ostajalle tärkeitä, sillä niistä ilmenevät osakehuoneistoa koskevat lainat sekä vielä nostamatta olevat lainat, jotka tulevat tulevaisuudessa koskemaan osakehuoneistoa ja joiden lainaosuudesta ei vielä ole tietoa.

Näiden osalta osakkeenomistajalla tulee olla oikeus maksaa lainaosuutensa pois.

Vastikemaksulaiminlyönnit

Kohdalla 12 on merkitystä sen osalta, vastaako asunnon uusi omistaja aiemman omistajan vastikemaksulaiminlyönneistä.

Uusi omistajahan ei vastaa vastikemaksulaiminlyönnistä, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä.

Käyttökustannusten kannalta olennaiset viat

Kohdan 13 mukaan yhtiön on annettava tiedossaan olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista tai puutteista.

Tällainen tieto on tietysti myös ostajalla hyvin merkityksellinen.

Aiemman osakkeenomistajan kunnossapitotyöt

Kohdassa 14 on kyse ensinnäkin sellaisista kunnossapitotöistä, jotka ovat aiemman osakkeenomistajan omia ja joista hänellä on ilmoitusvelvollisuus.

Toisaalta kyseessä voivat olla myös aiemman omistajan tekemät muutostyöt, joista osakkaan tulisi ilmoittaa yhtiölle.

Kyseessä voivat olla kuitenkin vielä yhtiön kunnossapito- ja muutostyöt, jotka koskevat huoneiston sisäosia.

Tällainen velvollisuus ilmoittaa kunnossapito- ja muutostöistä on asetettu osakkeenomistajalle vasta uuden asunto-osakeyhtiölain myötä. Nyt näistä töistä on siis ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa.

Yhtiön kiinteistö ja rakennukset

Yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on puolestaan merkittävä seuraavat tiedot:

1) yhtiön hallitseman kiinteistön tai kiinteistöjen kiinteistötunnukset ja pinta- alat

2) kiinteistön hallinnan peruste ja hallintaan mahdollisesti liittyvä lunastusoikeus

3) jos yhtiö hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla, on mainittava myös vuokranantaja, vuokrasuhteen päättymisaika, vuosivuokran määrä ja tarkistusperuste sekä mahdollinen yhtiön tai osakkeenomistajan lunastusoikeus ja tieto lunastusoikeuden käyttämisestä sekä osakehuoneistojen erilainen vastuu vuokran maksamisesta

4) yhtiön rakennusten lukumäärä, käyttöönottovuosi, talotyyppi, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys-, ilmanvaihto- ja tietoliikennejärjestelmät ja tieto rakennuksessa olevista hisseistä

5) rakennuksen tai rakennusten kerrosala, tilavuus sekä kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä

6) jos kiinteistön tai rakennuksen hallinta perustuu yhteisomistukseen, on mainittava myös muut yhteisomistajat ja näiden omistusosuudet sekä yhteisomistuksen ehdot ja tiedot hallinnanjakosopimuksen rekisteröinnistä

7) osakehuoneistojen lukumäärä ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön osakkeiden lukumäärä jaoteltuna asuinosakehuoneistojen ja muiden osakehuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin

8) yhtiön pysyvässä hallinnassa olevat huoneistot ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön pysyvässä hallinnassa olevien autopaikkojen tyypit ja lukumäärä ja muut osakkeenomistajien käytössä olevat tilat

9) asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta

10) maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta, ja mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö

11) maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin

12) sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin

13) asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdista.

Mitä ostajan tulisi huomata isännöitsijäntodistuksesta yhtiön kiinteistön ja rakennusten osalta?

Kiinteistön omistus

Yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista voisi kiinnittää huomiota kohtaan 3:

jos yhtiö hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla, tulee isännöitsijäntodistuksessa mainita vuokranantaja, vuokrasuhteen päättymisaika, vuosivuokran määrä ja tarkistusperuste.

Ostajan on hyvä olla tietoinen siitä, että kiinteistöä voidaan hallita myös vuokrasopimuksen nojalla ja että se ei ole suinkaan sama asia kuin asunto-osakeyhtiö omistaisi kiinteistön.

Kun kiinteistöä hallitaan vuokrasopimuksen nojalla, tästä aiheutuu kuluja asunto-osakkeiden omistajille, koska asunto-osakeyhtiön tulee maksaa kiinteistöstä vuokraa.

Ostoa harkitsevan kannattaa kiinnittää myös huomiota siihen, kuinka pitkä vuokrasopimus on kyseessä ja kun vuokrasopimus aikanaan loppuu, onko odotettavissa että vuokra tulee nousemaan.

Ostajan on hyvä myös huomata se, onko asunto-osakkeiden omistajilla käytettävissään lunastusoikeutta.

Hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta

Kohdassa 9 on puolestaan viitattu siihen, että varsinaisessa yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiön hallituksen on annettava kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Tämä selvitys tulee siis ilmetä isännöitsijäntodistuksesta.

Ostajan kannattaakin kiinnittää tähän selvitykseen huomiota ja käydä läpi esimerkiksi se, minkälaisia kunnossapitotöitä tulevina vuosina asunto-osakeyhtiön osalta on odotettavissa.

Jos selvitystä ei ole ylipäänsä tehty, vaikka se lain mukaan tulee tehdä, ostajan kannattaa harkita, onko kohde ostamisen arvoinen.

Kuntoarviot

Kohdan 11 mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava, onko yhtiössä suoritettu kuntoarvioita tai kuntotutkimuksia sekä sellaisia selvityksiä tai tietoja, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin.

Jos kuntoarvioita ei ole tehty, kannattaa jälleen ostajan miettiä, miksi asunto-osakeyhtiö jättää kuntoarviot tekemättä.

Ostajan on varmempi ostaa yhtiöstä, joissa kuntoarvioita tehdään ja joissa näytetään, että yhtiöstä halutaan pitää huolta.

Yhtiön päättämät korjaukset

Kohdan 12 mukaan isännöitsijäntodistuksessa tulee mainita myös yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin.

Suoritetut huomattavat kunnossapitotyöt

Kohdassa 13 puolestaan viitataan siihen, että varsinaisessa yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiön hallituksen on myös annettava hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.

Nämä tiedot ovat ostajalle tietysti hyvinkin merkityksellisiä, koska suuret remontit voivat tulla osakkeenomistajille todella kalliiksi, mikäli niitä ei ole yhtiössä tehty.

Edellä mainittujen tietojen osalta ostajan kannattaa kiinnittää huomiota myös siihen, miten tarkkaa tietoa isännöitsijäntodistus kunnossapitotöistä ja muista seikoista antaa.

Ovatko tiedot ylimalkaisia vai yksityiskohtaisia ja onko tarvittaessa saatavissa lisätietoa?

Esimerkiksi: jos isännöitsijäntodistuksessa mainitaan tehdyn suurempi remontti, onko myös tietoa siitä, millä menetelmällä remontti on tehty?

Asunto-osakeyhtiön talous

Asunto-osakeyhtiön taloudesta isännöitsijäntodistuksessa tulee puolestaan mainita:

1) yhtiön nostamien lainojen määrä eriteltynä lainoittain ja siten, että erittelystä selviää, mihin hankkeeseen tai tarkoitukseen laina on tarkoitettu ja maininta siitä, voiko osakas maksaa osuutensa lainasta pois, sekä yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista samat tiedot ja arvio siitä, milloin laina nostetaan

2) yhtiöjärjestyksen mukaiset yhtiövastikkeen määräämisen perusteet ja tieto siitä, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan sekä vastikkeiden suuruus

3) maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi

4) tiedot yhtiön omaisuuden vakuuttamisesta.

Isännöitsijäntodistuksen liitteet

Ostajan ei missään tapauksessa tule unohtaa myöskään sitä, että isännöitsijäntodistukseen on liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio ja, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja, yhtiölle annettu tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus, sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys.

Näihin yhtiön talouden kannalta keskeisiin asiakirjoihin on ostajan syytä perehtyä.

Tilinpäätöksestä ostajan kannattaa tutustua esimerkiksi siihen, ovatko perityt vastikkeet riittäneet kattamaan asunto-osakeyhtiön menoja.

Muut tiedot

Muina tietoina isännöitsijäntodistuksessa on oltava seuraavat asiat:

1) tiedot yhtiön kiinteistönhoidosta ja isännöinnistä;

2) tieto yhtiön osakekirjojen painamisesta

3) tieto yhtiön kyseessä olevalle rakennukselle laaditusta energiatodistuksesta tai sen puuttumisesta

4) tiedot osakeantivaltuutuksesta ja optio- tai muiden erityisen oikeuden osakkeisiin tuottavan oikeuden antamista koskevasta valtuutuksesta

5) maininta kanteesta yhtiöjärjestyksen kohtuuttomuuteen johtavan määräyksen muuttamiseksi ja kanteessa tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen kohdasta

6) tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin.

Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tulee pitää luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostyötä koskevista ilmoituksista, jotka koskevat osakkaiden itsensä tekemiä kunnossapito- ja muutostöitä.

Kun osakkeenomistaja tekee ilmoituksen esimerkiksi omasta kunnossapitotyöstään, ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa.

Ilmoitukset tulee säilyttää osakehuoneistokohtaisesti ja luotettavalla tavalla.

Osakkeenomistajalla puolestaan on oikeus saada jäljennös osakehuoneistoaan koskevista ilmoituksista. Tämä sama oikeus on välitysliikkeellä, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto.

Myös näistä ilmoituksista voidaan periä asunto-osakeyhtiön hallituksen hyväksymät kohtuulliset kulut.

Näitä ilmoituksia ostajan kannattaa tiedustella myyjältä, jotta ostaja voi itse halutessaan arvioida, mikä merkitys aiempien omistajien tekemille kunnossapito- tai muutostöille on annettava.

Asunto-osakeyhtiön keskeiset toimielimet

Asunnon ostaminen on prosessi, jossa ostajasta tulee asunto-osakeyhtiön osakas. Kyse ei ole siis pelkästään asunnon ostamisesta, vaan myös asunto-osakeyhtiön osakkuudesta.

Koska kyse on yhtiöstä, tämä tarkoittaa sitä, ettei osakas tältä osin voi päättää kaikesta itse ja yksin, vaan päätöksiä asunto-osakeyhtiössä tekevät tietyt päättävät toimielimet.

Näitä asunto-osakeyhtiössä päätöksiä tekeviä toimielimiä on kolme keskeistä: yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä.

Asuntoa harkitsevan onkin hyvä tietää perusasiat asunto-osakeyhtiön keskeisistä päättävistä toimielimistä.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous

Ensiksikin kaikista korkein ja ylin päättävä toimielin asunto-osakeyhtiössä on yhtiökokous.

Jokaisella osakkeenomistajalla puolestaan on oikeus osallistua yhtiökokoukseen.

Tämä tarkoittaa siis sitä, että kun osakkeenomistaja hankkii itselleen asunto-osakeyhtiön osakkeet, hänellä on yhdessä muiden osakkeenomistajien kanssa oikeus käyttää päätösvaltaa yhtiökokouksessa.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous käyttää päätösvaltaa niissä tapauksissa, joissa päätösvaltaa ei ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Yhtiökokous päättää tietysti myös asioista, jotka sille asunto-osakeyhtiölain nojalla kuuluvat.

Asunto-osakeyhtiölaissa on toki säännökset myös asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän toimivallasta.

Mistä siis yhtiökokous päättää?

Varsinainen yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.Tuossa kokouksessa on ensinnäkin esitettävä:

1) tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus;

2) hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä

3) hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa on taas päätettävä:

1) tilinpäätöksen vahvistamisesta

2) taseen osoittaman voiton käyttämisestä

3) vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

4) talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle

5) hallituksen jäsenten, tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan valinnasta, jollei tässä laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin näiden toimikaudesta tai valinnasta sekä

6) muista yhtiöjärjestyksen mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa on siis päätettävä esimerkiksi talousarviosta eli siitä, miten suuret asunto-osakeyhtiön tulevat menot ovat ja siitä, miten suurella vastikkeella nämä menot pyritään kattamaan.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että yhtiössä pidetään tilikauden aikana useampia varsinaisia yhtiökokouksia. Tällöin edellä mainittujen kohtien 4-6 mukaisista asioista voidaan päättää yhtiökokouksessa, joka pidetään yli kuuden kuukauden kuluttua edellisen tilikauden päättymisestä.

Vaikutus osakkeenomistajaan

Se mitä yhtiökokous edellä mainituissa asioissa (kohdat 1-6) päättää vaikuttaa olennaisesti siihen, kuinka suuret ovat myös osakkeenomistajan kulut jatkossa.

Osakkeenomistajan kannattaa muistaa, että myös korjaushankkeista päätökset tehdään pääsääntöisesti varsinaisessa yhtiökokouksessa. Se mitä yhtiökokous päättää, vaikuttaa siis jälleen siihen, kuinka suuret ovat osakkeenomistajan kulut ja toisaalta myös siihen, kuinka hyvää huolta hänen omaisuudestaan pidetään.

Kun puhutaan yhtiön toimivallasta on syytä huomata myös se, että hallituksen jäsenten valinnasta päättää nimenomaan osakkeenomistajien muodostama yhtiökokous.

Asunto-osakeyhtiön hallitus

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus.

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla myös isännöitsijä, mutta tällöin yhtiöjärjestyksessä on oltava siitä määräys tai yhtiökokouksen on niin päätettävä.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakeyhtiön hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Asunto-osakeyhtiön hallitus tarvitsee kuitenkin pääsääntöisesti yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat:

1) yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia

2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen taikka

3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.

Näin ollen esimerkiksi yhtiökokouksen määrittelemällä talousarviolla on vaikutuksensa hallituksen toimintaan. Hallitus ei voi toimia täysin itsenäisesti, vaan jos toimella olisi olennainen vaikutus osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta, tarvitsee hallitus yhtiökokouksen päätöksen.

Isännöitsijä

Isännöitsijä ei ole siis asunto-osakeyhtiössä pakollinen, mutta usein hyvinkin merkityksellinen.

Osakkeenomistajien on kuitenkin syytä ymmärtää, ettei isännöitsijä ole asunto-osakeyhtiölain mukaisesti asunto-osakeyhtiön ylintä valtaa käyttävä toimielin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan:

Isännöitsijän tehtävänä asunto-osakeyhtiössä on huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Isännöitsijän tulisi tästä ilmenevän periaatteen mukaan hoitaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Edellä mainittuihin toimiin, johon asunto-osakeyhtiön hallitus tarvitsee pääsääntöisesti yhtiökokouksen päätöksen, saa isännöitsijä ryhtyä vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällaisessa tapauksessa hallitukselle on annettava mahdollisimman pian tieto toimista.

Edellä käsitellyn perusteella onkin helpompi ymmärtää, että valtaa asunto-osakeyhtiössä käyttävät itse asiassa osakkeenomistajat.

Kunnossapitovastuunjako asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välillä

Asunto-osakeyhtiössä asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen ja osakkeenomistaja on puolestaan oikeutettu hallitsemaan sitä tilaa, johon hänen omistamansa asunto-osakkeet antavat oikeuden.

Tämän vuoksi osakkeenomistajan on hyvä tietää myös siitä, miten kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jakautuu asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä.

Asunto-osakeyhtiölaissa on säännökset siitä, miten kunnossapitovastuu jakautuu ja ne tulevat sovellettaviksi, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Pääsääntö

Asunto-osakeyhtiölain mukaisena pääsääntönä on, että asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Mitä tarkoitetaan kunnossapidolla?

Kunnossapitona pidetään muun muassa yhtiön kiinteistön ylläpitoon tähtäävää toimintaa sisältäen juoksevat pienet korjaukset, vuosikorjaukset sekä suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti paranneta.

Jos korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien viranomaismääräysten noudattamiseksi, kyseessä on kuitenkin kunnossapito.

Mitä asunto-osakeyhtiön tulee pitää kunnossa?

Asunto-osakeyhtiön on ensiksikin pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.

Toiseksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.

Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistossa sijaitsevista altaista, joina pidetään esimerkiksi keittiön tai kylpyhuoneen pesuallasta tai kylpyammetta.

Yhtiön on kuitenkin velvollinen korjaamaan myös ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Yhtiön vastuu koskee edellä mainittujen lisäksi sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.

Samoin yhtiö vastaa sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään.

Yhtiö vastaa myös sellaisten parvekkeiden kunnossapidosta, jotka ovat osakashallinnassa asunto-osakeyhtiölain mukaan.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja osakkeenomistajien hallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuus ei ole rajoittamatonta.

Perustaso

Näiden töiden asianmukaisuutta arvioitaessa tulee kiinnittää huomiota ns. perustasoon eli onko työt suoritettu niin, että perustaso on saavutettu.

Perustasona puolestaan pidetään yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka asunto-osakeyhtiö on valinnut noudatettavaksi.

Tämä taso on voitu valita nimenomaisesti tai sitten se on syntynyt hiljaisesti käytännön myötä.

Asunnon ostajan tulee huomata, että se mitä pidetään perustasona vaihtelee asunto-osakeyhtiöittäin.

Jos osakkeenomistajat ovat itse saneeranneet huoneistoja yhtiön perustasosta parempaan laatutasoon, tällä ei ole yhtiön noudattaman perustason määrittelyssä merkitystä.

Kunnossapitovastuun jakautumisen vaikutus ostajan oikeuksiin

Kunnossapitovastuun jakautumisella on myös vaikutuksia siihen, millaiset ovat asunto-osakkeiden ostajan oikeudet.

Ostajan oikeudet suhteessa myyjään perustuvat lähtökohdiltaan asuntokauppalakiin siltä osin kuin virhe on osakkeenomistajan vastuulla olevassa osassa.

Ostajan oikeudet suhteessa asunto-osakeyhtiöön perustuvat taas asunto-osakeyhtiölakiin silloin, kun kunnossapitovastuu on asunto-osakeyhtiöllä.

Asunto-osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Koska kyse on asunto-osakeyhtiöstä, on myös osakkeenomistajalla tiettyjä vastuita hallitsemastaan tilasta.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan tulee pitää kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat siis esimerkiksi huoneiston lattia, seinien ja katon pintamateriaalit, osakehuoneistoon kuuluvat kaapistot, komerot, muut kalusteet sekä osakehuoneistossa olevat laitteet ja varusteet.

Osakkeenomistajan tulee myös hoitaa osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.

Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Osakkeenomistajan oikeus tehdä muutostöitä

Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutostöitä hallitsemassaan osakehuoneistossa.

Asunto-osakkeiden ostajan on kuitenkin hyvä tietää, että muutostöille on kuitenkin tiettyjä ehtoja.

Käyttötarkoituksenmukaisuus ja hyvä rakennustapa

Ensiksikin muutostyön on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan tulee samoin huolehtia siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Ilmoitusvelvollisuus

Osakkeenomistaja, joka aikoo muutostöitä tehdä, on velvollinen ilmoittamaan muutostyöstä etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Osakkeenomistajan ei käytännössä katsoen tarvitse siis ilmoittaa muutostyöstä, mikäli se ei voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön tai muiden osakkeenomistajien kunnossapitovastuuseen.

Jos muutostyö taas voi vaikuttaa esimerkiksi asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan osaan, tulee muutostyöstä ilmoittaa etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle.

Oikeus asettaa muutostyölle ehtoja

Asunto-osakeyhtiö tai toinen osakkeenomistaja voivat asettaa muutostyölle ehtoja siinä tapauksessa, että työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Muutostyön kieltäminen

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voivat myös kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Muutostyön aikana ilmenneet seikat

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana puolestaan ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen muutostyön johdosta

Jos osakkeenomistajan muutostyö edellyttäisi yhtiöjärjestyksen muuttamista, on osakkaan huomioitava, että tämä edellyttää yhtiökokouksen asialle antamaa hyväksyntää.

Asuntolaina ja asuntokaupan rahoitus

Edellä on tarkasteltu paljon asunto-osakeyhtiöön liittyviä perusasioita, joista ostajan on hyvä olla tietoinen. Oppaan tässä vaiheessa on tarkoitus siirtyä tarkastelemaan enemmän itse asuntokauppaa.

Moni ihminen saattaa aloittaa sopivan asunnon etsimisen katselemalla erilaisia asuntoilmoituksia ilmoituksia sisältävistä portaaleista.

Mikäli asuntokauppaa harkitaan tosissaan, on kuitenkin järkevää ensiksi miettiä, millä mahdollinen asuntokauppa rahoitetaan.

Harvalla meistä on ylimääräistä rahaa sen verran, että asuntokaupan pystyisi tekemään suoraan käteisellä.

Usein onkin turvauduttava ulkopuoliseen rahoitukseen ja pankkien apuun.

Tällöin on viisasta käydä tarpeelliset lainaneuvottelut hyvissä ajoin ennen ostotarjouksen tekemistä. Ostotarjousta ei kannata jättää ennen kuin rahoitus asuntokaupalle on järjestynyt.

Rahoituksen järjestämiseksi onkin hyvä ottaa ensi alkuun eri pankkeihin yhteyttä ja selvittää heidän suhtautumistaan lainan myöntämiseen.

On totta, että asunnosta voidaan tehdä myös ehdollinen ostotarjous, mutta monet asuntoaan tosissaan myyvät myyjät arvostavat ostotarjouksia ja ostajia, jotka pystyvät varmasti päättämään kaupan.

Asuntojen markkinointi

Kun huoneistoa markkinoidaan asumistarkoitukseen kuluttajalle, elinkeinonharjoittajan on annettava asunnosta tiettyjä tietoja. Sovellettavaksi tulee valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

Tämä asetus koskee erityisesti esimerkiksi kiinteistönvälitysliikkeitä.

Jos kuluttaja taas itse myy asuntoaan yksin, voi hän vapaaehtoisesti soveltaa asetuksen säännöksiä. Eri asia tietysti on, että asuntoja ostavat yleensä edellyttävät saavansa nämä tiedot.

Ilmoitus

Ensinnäkin asunnon ilmoituksessa tulisi olla seuraavat tiedot:

1) asunnon tyyppi, kuten pientalo-, kerrostalo- tai vapaa-ajan asunto taikka rakentamaton maa-alue

2) asunnon sijaintikunta sekä kylä, kaupunginosa tai muu asunnon sijaintia vastaavalla tavalla tarkemmin ilmaiseva tieto

3) asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku sekä rakentamattomasta maa-alueesta ja vapaa-ajan asunnosta maa-alueen pinta-ala

4) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon arvioitu valmistumisaika

5) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Ilmoituksesta pitäisi samoin käydä ilmi myytävän asunnon myyntihinta sekä velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta.

Samoin ilmoituksessa on oltava maininta, jos asunto on vuokrattu.

Kun asuntoa esitellään kuluttajille, puhutaan esittelystä, ja tällöin on oltava esimerkiksi asunnossa nähtävänä esite kyseisestä asunnosta.

Esite

Esitteestä on käytävä ilmi:

6 §

1) asunnon tyyppi, kuten pientalo-, kerrostalo- tai vapaa-ajan asunto taikka rakentamaton maa-alue

2) onko myytävänä kiinteistö, kiinteistön määräosa tai määräala, vuokramaalla oleva rakennus, asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet, osaomistusasunto vai asumisoikeusasunto

3) miten asunto vapautuu ostajan käyttöön tai mikä on asunnon arvioitu valmistumisaika

4) asuinalueen kaavoitustilanne ja viranomainen, jolta voi saada siitä lisätietoja, jollei näiden mainitsemista voida asunnon sijainti huomioon ottaen pitää tarpeettomana

5) keskeiset liikenneyhteydet ja alueen palvelut, jollei näiden mainitsemista asunnon sijainti huomioon ottaen voida pitää tarpeettomana

6) hintatiedot (myyntihinta ja mahdollinen poikkeava velaton hinta) ja suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon maksuaikataulu

7) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.

Asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita tai osuuksia, osaomistusasuntoa tai asumisoikeusasuntoa myytäessä esitteessä on lisäksi mainittava:

8 §

1) asunnon osoite ja kerrostaloasunnosta asuinkerros

2) yhteisön nimi ja myytävinä olevien osakkeiden tai osuuksien numerot tai muut yksilöintitiedot

3) isännöitsijän tai muun vastaavassa asemassa olevan henkilön nimi ja yhteystiedot

4) asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin

5) yhteisön hallitseman maa-alueen pinta-ala ja vuokramaasta vuokranantajan nimi, jäljellä oleva vuokra-aika ja vuokran suuruus

6) rakennuksen käyttöönottovuosi tai, jollei se ole selvitettävissä, arvio siitä, kerrosluku, pääasiallinen rakennusmateriaali ja lämmitysjärjestelmä

7) pientaloasunnosta kattotyyppi ja katon päällystemateriaali

8) yhteisön kaikkien huoneistojen lukumäärä ja muut tilat sekä asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen pinta-alat

9) yhteisölle kuuluvat asukkaiden käytössä olevat pysäköintitilat

10) yhteisöllä tai sen osakkaalla oleva oikeus lunastaa uudelle omistajalle siirtyvä osake tai osuus ja muut asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset

11) onko ostajalla mahdollisuus myöhemmin ostaa loppuosa osaomistusasunnosta ja loppuosan hinta tai sen määräytymisperusteet sekä muut kaupan keskeiset ehdot

12) asumiskustannukset, kuten vastikkeet, vesimaksut ja muut asunnon käytöstä perittävät korvaukset, taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, arvio niistä;

13) asunnon osalle tuleva osuus yhteisön veloista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus pois

14) yhteisön velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa ostajalle kustannuksia

15) yhteisön päättämät tai muutoin varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista.

Esitteen lisäksi esittelyssä on oltava nähtävänä muutakin.

Esittely

Asunnon esittelyssä on siis esitteen lisäksi oltava nähtävänä myös:

1) yhtiöjärjestys taikka osuuskunnan tai asumisoikeusyhdistyksen säännöt

2) yhteisön viimeinen tilinpäätös sekä yhteisön taloudellisen aseman arvioimiseksi mahdollisesti tarvittavat muut selvitykset taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, yhteisön taloussuunnitelma

3) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon rakennustapaseloste

4) asunnon pohjapiirros

5) jos asunnon hallintaan saanti edellyttää kauppakirjan lisäksi muita sopimuksia, malli sopimuksista.

Tämän lisäksi esittelyssä on oltava nähtävillä rakennuksen energiatodistus.

Edellä olevasta voidaan päätellä, että asunnon ostajan on saatava asunnon markkinointivaiheessa paljon tietoa ostettavasta kohteesta.

Ostajan kannattaa tietysti hyödyntää kaikki mahdollinen informaatio, joka on saatavilla.

Edellä mainittujen asioiden lisäksi ostajan on hyvä tutustua alueen kaavoitustilanteeseen nähdäkseen, mitä kyseiselle alueelle on suunniteltu rakennettavaksi jatkossa ja miten alue on tulevaisuudessa kehittymässä.

Ostajan selonottovelvollisuus ja asunnon ennakkotarkastus

Ostaja ei ole asuntokaupassa täysin vailla velvollisuuksia. Ostajalla on asuntokaupassa esimerkiksi selonottovelvollisuus.

Ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluu se, että asunnon ostajan on tarkastettava ennakkoon ostamansa asunto. Tällöin puhutaankin asunnon ennakkotarkastuksesta.

Asunnon ennakkotarkastuksen osalta keskeinen periaate puolestaan on se, että ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kun ostaja siis ennen kaupantekoa tarkastaa asunnon, ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi tullut havaita tuossa tarkastuksessa.

Jos ostaja itse taas jättää ennakkotarkastuksen tekemättä ilman hyväksyttävää syytä, ostaja ei voi myöskään tällöin vedota virheenä seikkaan, joka ostajan olisi tullut havaita tarkastuksessa, jonka hän itse laiminlöi.

Yleensä ostajalta tuleekin edellyttää sitä, että hän käyttää hyväkseen myyjän tarjoaman tilaisuuden tutustua asuntoon ja tarkastaa asunnon ennen kaupantekoa.

Ennakkotarkastuksen perusteellisuus

Se miten perusteellista tarkastusta ostajalta vaaditaan vaihtelee asunnoittain.

Kuitenkin mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän ostaja voi odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita ja tämän vuoksi ostajalta voidaan edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta verrattuna siihen, että kyseessä olisi uusi tai uudehko asunto.

Ilman muuta selvää on, että jättämällä ennakkotarkastuksen kokonaan väliin ostaja ottaa ison riskin ostamansa asunnon ja sen virheiden suhteen.

Myyjän antamien tietojen tarkastaminen ja teknilliset toimenpiteet

Ostaja ei ole kuitenkaan velvoitettu ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Ostajan ei siis ilman erityistä syytä tarvitse tehdä lämpö- tai kosteusmittauksia, kokeilla lieden tai jääkaapin toimintakuntoa tai siirrellä raskaampia kalusteita.

Jos myyjä puolestaan kehottaa ostajaa tarkastamaan jonkun asian, sen täytyy olla sen luonteinen, ettei myyjä itsekään ole varma, onko kyseessä virhe vai ei.

Myyjähän on velvoitettu tiedottamaan ostajaa virheistä, jotka ovat myyjän tiedossa.

Tällaisesta virheestä ostaja voi perustellusti odottaa saavansa tiedon, varsinkin kun virhe on sellainen, jota ostajan ei voi edellyttää kohtuudella havaitsevan ennakkotarkastuksessa, mutta myyjä sen tietää.

Myyjän ilmoituksen ostajalle on myös oltava niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi saada selville, mitkä seikat hänen tulisi tarkistaa. Tämän jälkeen ostajan on itse harkittava, mihin toimiin hän asian suhteen ryhtyy.

Havaittu virhe, jonka merkitystä ostaja ei käsitä

Ostaja voi virheenä vedota seikkaan, vaikka hän olisi sinänsä tiennytkin kyseisestä seikasta tai havainnut sen tarkastuksessa, jos hänen ei voida kohtuudella edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä kauppaa tehdessään.

Tällöin ostaja on saattanut kiinnittää huomiota johonkin seikkaan, mutta ostajalla ei ole riittävästi asiantuntemusta havaitakseen virheen johtuneen esimerkiksi virheellisestä rakentamisesta.

Arvioitaessa ostajan edellytyksiä jonkun seikan ymmärtämiseen arviointi on objektiivista. Ostajalta ei voida siis edellyttää esimerkiksi rakennusalan erityisasiantuntemusta.

Virheen oikaisu ennen luovutusta

Ostaja voi myös vedota virheenä seikkaan, vaikka hän olisi ollut virheestä selvillä kauppaa tehtäessä, jos ostajalla on olosuhteista johtuen ollut aihetta olettaa, että kyseinen virhe oikaistaan ennen asunnon luovutusta.

Tällöin ostaja on voinut havaita virheen ja jättänyt huomauttamatta kyseisestä seikasta, koska myyjä on antanut yleisluontoisen, mutta tarkemmin yksilöimättömän lupauksen joidenkin asioiden saattamisesta kuntoon ennen ostajan sisäänmuuttoa.

Törkeä huolimattomuus, kunnianvastaista ja arvotonta

Ostajalla on oikeus vedota virheeseen myös siinä tilanteessa, että myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostaja laiminlyö ennakkotarkastuksen, myyjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa

Jos ostaja on laiminlyönyt asunnon ennakkotarkastuksen, voi ostajalla olla kuitenkin oikeus olosuhteisiin nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen, jos myös myyjä on syyllistynyt kyseisen seikan osalta tiedonantovelvollisuutensa rikkomiseen.

Asunnon ostaminen prosessina

Asunnon ostaminen on prosessi, johon liittyy useita erilaisia vaiheita.

Ensinnäkin myyjä tekee myytävästä asunnosta ilmoituksen, jonka jälkeen ostaja tutustuu asuntoon ja mahdollisesti tekee ostotarjouksen.

Tämän jälkeen myyjällä on vaihtoehtoina tarjouksen hylkääminen, vastatarjouksen tekeminen tai tarjouksen hyväksyminen.

Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, syntyy sopimus asuntokaupasta.

Tässä osassa opasta tutustutaankin asunnon niin sanottuun ostoprosessiin juridisesta näkökulmasta.

Kun myyjä laittaa asunnostaan ilmoituksen esimerkiksi internetin asunnon myynti-ilmoitusportaaliin, ei kyseessä ole vielä varsinainen tarjous ostajalle. Pikemminkin voidaan ajatella, että myyjä pyytää erilaisia ostajia tekemään tarjouksen myyjälle.

Tässä osassa lähtökohtana on se, että ostaja tekee aina kirjallisen ostotarjouksen, johon myyjä antaa halutessaan kirjallisen vastauksen.

Niinpä tässä osiossa ei ollenkaan tarkastella mahdollisten suullisten tarjouksien ja vastauksien oikeusvaikutuksia.

Asunnon ostotarjousta ei ole suositeltavaa tehdä suullisesti, koska jälkikäteen on äärimmäisen vaikeaa näyttää toteen, mikä tarjouksen sisältö todellisuudessa oli.

Ostajan onkin suositeltavaa aina tehdä kirjallinen ostotarjous ja odottaa myyjältä samoin kirjallista vastausta.

Sitovan sopimuksen syntyminen

Milloin sitten asuntokaupassa syntyy sitova sopimus?

Lyhyesti sanottuna sopimus asuntokaupasta syntyy, kun ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen, johon myyjä antaa hyväksyvän vastauksen.

Tällöin molemmat osapuolet voivat odottaa toisen osapuolen tekevän kaupan niillä ehdoilla, jotka ostotarjouksessa ovat.

Asunnon ostotarjous ja määräaika vastaukselle

Mikäli ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen, joka sisältää vastauksen antamista varten määräajan, tulee myyjän antaa vastauksensa tämän määräajan puitteissa, jos hän haluaa sitovan sopimuksen syntyvän.

Ostajan on suositeltavaa aina sisällyttää tarjoukseensa määräajan, jonka tarjous on voimassa. Ostajan ei kannata jättää ostotarjousta ilman määräaikaa. Määräaika voi olla esimerkiksi kaksi tai kolme päivää.

Myyjä vastaa myöhässä

Jos myyjän vastaus saapuu ostajalle liian myöhään, myyjän vastaus katsotaan pääsääntöisesti uudeksi tarjoukseksi ostajalle.

Tämä ei kuitenkaan sovellu tilanteessa, jossa myyjä vastauksen lähettäjänä on olettanut vastauksen tulleen perille oikeassa ajassa ja vastauksen saajan eli ostajan on tullut tämä käsittää.

Tällöin ostajan, jos hän ei tahdo hyväksyä myyjän vastausta, on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava asiasta myyjälle.

Jos ostaja ei tätä tee, katsotaan sopimuksen syntyneen vastauksen antamisen kautta.

Tarjouksen hylkääminen

Mikäli ostajan tekemä tarjous puolestaan hylätään, se katsotaan rauenneeksi, vaikka ajanjakso, jonka tarjous olisi muutoin voimassa, ei olisikaan vielä kulunut umpeen.

Vastatarjous

Kun myyjä puolestaan vastaa, että tarjous katsotaan hyväksytyksi, mutta tekee siihen lisäyksen, rajoituksen tai ehdon, jonka johdosta vastaus ei vastaa alkuperäistä tarjousta, katsotaan vastaus todellisuudessa kieltäväksi vastaukseksi, johon sisältyy uusi tarjous.

Lyhyemmin sanottuna myyjä tekee vastatarjouksen. Tällöin jälleen ostajan täytyy hyväksyä myyjän tekemä vastatarjous.

Sitä mitä sanottiin edellä vastatarjouksesta ei kuitenkaan sovelleta, jos vastauksen antaja eli myyjä on pitänyt vastausta tarjousta vastaavana, ja tarjouksen tekijän eli ostajan on täytynyt tämä käsittää.

Sellaisessa tapauksessa on tarjouksen tekijän, ellei hän tahdo hyväksyä vastausta, ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava siitä.

Jos hän ei sitä tee, katsotaan vastauksen sisällön mukaisen sopimuksen syntyneen.

Sitova sopimus velvoittaa

Kun ostotarjouksen johdosta syntyy sitova sopimus, se velvoittaa niin ostajaa kuin myyjääkin tekemään lopullisen kaupan sovituin ehdoin.

Asunnon ostaminen ja asunnon ostotarjous

Asunnon ostaminen on monille yksityishenkilöille yksi elämän suurimmista investoinneista.

Koska ostajan on varauduttava siihen, ettei hän antaessaan ostotarjouksen myyjälle voi enää perääntyä päättämästä kauppaa – ilman seuraamuksia – ostotarjouksen mukaisin ehdoin, ostajan kannattaa todella huolella miettiä, minkälaisen ostotarjouksen hän myyjälle tekee.

Ostotarjouksen tulisi vastata mahdollisimman pitkälle sitä, minkälaisena lopullinen asunto-osakkeen kauppakirja myöhemmin tehdään.

Jos ostajia on useampia, kannattaa ostotarjoukseen myös merkitä, kuinka suuren osuuden kukin ostajista hankkii.

Asunnon ostotarjouksesta tulisi ilmetä muun muassa seuraavia asioita:

1) sopimusosapuolet eli myyjä(t) ja ostaja(t)

2) kaupan kohde

3) kauppahinta (myyntihinta ja velaton hinta) sekä kauppahinnan maksamisen ajankohta

4) mistä lähtien ostaja vastaa yhtiövastikkeesta

5) omistusoikeuden siirtymisajankohta

6) huoneiston hallinnan siirtymisajankohta

7) onko huoneisto mahdollisesti vuokrattu sekä vuokratuoton siirtymisajankohta

8) huoneistosta ostajalle annetut tiedot

9) kohdistuuko kaupan kohteena oleviin osakkeisiin lunastusoikeus

10) käsirahasta tai vakiokorvauksesta sopiminen

11) tarjouksen voimassaoloaika

Ostajan kannattaa miettiä edellä mainittuja asioita huolella ja tehdä vain sellainen tarjous, johon hän pystyy sitoutumaan. Ostajan on syytä myös varmistaa, että asunnon ostaminen onnistuu hänellä olevan rahoituksen puolesta. Ostotarjous voidaan toki tehdä myös ehdollisena esimerkiksi siltä varalta, ettei ostaja ole varma, saako hän järjestettyä kauppaan vaadittavan rahoituksen.

Kiinteistönvälittäjä ja käsiraha

Jos kohdetta välittää kiinteistönvälittäjä, tulee hänen ottaa huomioon, mitä laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä säädetään käsirahan vastaanottamisesta:

Vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut edellä tarkoitetun käsirahan, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta tai käsirahaa ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi.

Välitysliikkeen tulee käsirahaa vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Kun välityskohde on kiinteistö, välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä tarjouksen tekijälle, mitä maakaaressa – – säädetään esisopimuksen muodosta ja korvauksesta kaupasta vetäytymisestä.

Toisin sanoen kun kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä ja kun välitysliike vastaanottaa käsirahan, tulee sen myös huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan tarpeellinen asiakirja.

Samoin on meneteltävä myös vakiokorvauksen suhteen.

Lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä mukaan:

Jos ostotarjouksen tekijä sitoutuu asuntokauppalain – – 3 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakiokorvauksen suorittamiseen, välitysliikkeen tulee tarjouksen vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan tarjouksen tekijän antama sitoumus vakiokorvauksen suorittamisesta sekä kaikki tarjouksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Edellä mainittiin kaksi käsitettä: käsiraha ja vakiokorvaus.

Näitä asunnon ostaja käyttää ostotarjouksen yhteydessä vakuutena, että hän tulee päättämään kaupan ostotarjouksesta ilmenevin ehdoin.

Käsirahaa ja vakiokorvausta on käsitelty aiemmin sopimuspohja.comin blogissa ja halutessasi voitkin tutustua kirjoitukseen “Käsiraha asuntokaupassa“.

Tässä tuodaan kuitenkin lyhyesti esille keskeisimpiä asioita käsirahasta ja vakiokorvauksesta.

Käsiraha

Käsirahasta puhutaan silloin, kun tietty henkilö on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle sovitun rahasumman.

Vakiokorvaus

Vakiokorvauksesta on puolestaan kysymys, kun tietty henkilö tekee ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutuu ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta.

Keskeinen ero

Keskeisenä erona näillä kahdella on se, että kun on kyse käsirahasta raha todella liikkuu ostajan ja myyjän välillä, kun puolestaan vakiokorvaus on sitoumus suorittaa tietyn suuruinen korvaus.

Oikeusvaikutukset

Sekä käsirahaan että vakiokorvaukseen liittyy tiettyjä oikeusvaikutuksia.

Ensinnäkin siinä tapauksessa, että kauppa syntyy, lasketaan jo maksettu käsiraha kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa.

Ostajasta johtuva syy

Mikäli puolestaan kauppa jää syntymättä ostotarjouksen tekemisen jälkeen ostajasta johtuvasta syystä, myyjällä on oikeus pitää jo maksettu käsiraha tai vakiokorvauksen ollessa kyseessä, myyjällä on nyt oikeus saada sovittu vakiokorvaus itselleen.

Tästä syystä ostajan kannattaa siis harkita huolella ennen ostotarjouksen tekemistä, voiko hän päättää kaupan ostotarjouksesta ilmenevin ehdoin.

Myyjä ei hyväksy ostotarjousta

Käsirahan osalta on huomattava, että siinä tapauksessa, jossa myyjä ei hyväksy ostotarjousta, myyjän tulee viipymättä palauttaa käsiraha takaisin ostajalle.

Myyjästä johtuva syy

Jos myyjä puolestaan ostajasta riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joihin hän on suostunut antamalla tarjoukseen hyväksyvän vastauksen, myyjän tulee käsirahan palauttamisen lisäksi maksaa ostajalle sovittua käsirahaa vastaava määrä.

Kun ostaja ja myyjä ovat käsirahan sijasta sopineet vakiokorvauksesta, myyjän tulee kieltäydyttyään kaupasta hyväksyvän vastauksensa jälkeen maksaa ostajalle sovittua vakiokorvausta vastaava määrä.

Päällekkäiset käsirahat

Kun asunnon ostotarjouksen vakuutena käytetään käsirahaa, on asuntokauppalaissa vielä erityinen säännös käsirahan osalta:

Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sido tarjousten tekijöitä.

Menetyksen enimmäissuuruus

Rahamäärän suuruutta, jonka ostaja voi menettää käsirahana tai vakiokorvauksena vetäydyttyään kaupasta, on myös säännelty. Ostaja voi menettää käsirahana tai vakiokorvauksena enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Sama yläraja koskee myös sitä, minkä myyjä voi joutua suorittamaan ostajalle kieltäydyttyään päättämästä kauppaa annettuaan ostotarjoukseen jo hyväksyvän vastauksensa.

Huomioi käsiraha tai vakiokorvaus ostotarjouksessa

Ostotarjoukseen kannattaa ottaa aina ehto käsirahasta tai vakiokorvauksesta. Tällöin se, mitä kaupasta vetäytyvä osapuoli voi rahallisesti menettää, on tiedossa.

Jos ostotarjouksen vakuutena ei ole ehtoa käsirahasta eikä myöskään vakiokorvauksesta, voi korvaus kaupasta vetäytymisestä nousta arvaamattoman suureksi.

Asunto-osakkeen kauppakirja

Kun ostajan tekemä ostotarjous on hyväksytty, tulee asuntokaupan osapuolten ryhtyä laatimaan lopullista kauppakirjaa.

Kauppakirjaan tulisikin oikeastaan kirjata niitä asioita, jotka olivat jo hyväksytyn ostotarjouksen sisältönä.

Sopimusosapuolet

Asunto-osakkeen kauppakirjaan on tietenkin kirjoitettava niin myyjien kuin ostajienkin tiedot sekä kaupan kohteena olevasta asunnosta tarpeelliset tiedot.

Tarpeisto

Kauppakirjaan on syytä kirjata myös niin sanottujen tarpeistoesineiden osalta, mitkä esineet kuuluvat kauppaan ja mitkä eivät. Muuten noudatetaan asuntokauppalain olettamasäännöstä:

Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.

Myyntihinta

Asunto-osakkeen kauppakirjan olennainen osa on tietysti tiedot myyntihinnasta sekä velattomasta hinnasta.

Hinnan lisäksi kauppakirjasta on käytävä ilmi, milloin kauppahinta tai sen osat tulee maksaa. Tähän oikeastaan liittyy yksi kauppakirjan suurimmista vaikeuksista.

Asunto-osakkeen kauppa ja kauppakirjan muotoilu on huomattavasti paljon yksinkertaisempaa, kun kyseessä on niin sanottu käteiskauppa. Käteiskaupalla tarkoitetaan sitä, että ostaja maksaa koko kauppahinnan yhdellä kertaa.

Jos kauppaa ei tehdä käteiskauppana, vaan kauppahinta maksetaan useammassa erässä, joudutaan miettimään erilaisia vakuusjärjestelyjä.

Nämä vakuusjärjestelyt puolestaan voivat osoittautua monimutkaisiksi.

Käytännössä tällaisessa tapauksessa kaupan osapuolten kannattaa kysyä apua asuntokauppaan perehtyneiltä tai esimerkiksi pankista, jotta asuntokauppa voidaan tehdä niin, että vakuudet saadaan turvattua.

Omistusoikeuden siirtyminen

Kun koko kauppahintaa ei makseta kerralla, kaupan osapuolet joutuvat miettimään myös sitä, milloin omistusoikeus voidaan siirtää myyjältä ostajalle.

Jos kauppahinta maksetaan kerralla kaupantekotilaisuudessa, myös omistusoikeus voi siirtyä ostajalle kauppahinnan tullessa maksetuksi eli samassa kaupantekotilaisuudessa.

Vaaranvastuu, huoneiston hallinta, vastuu yhtiövastikkeesta

Osapuolten tulee päästä sopimukseen myös vaaranvastuun siirtymisestä ja siitä, milloin asunnon hallinta siirtyy ostajalle sekä mistä lähtien ostaja vastaa yhtiövastikkeesta.

Mahdollinen vuokratuotto

Jos huoneisto on mahdollisesti vuokrattuna, kaupan osapuolten on hyvä sopia siitä, milloin vuokratuotto siirtyy myyjältä ostajalle.

Huoneistosta annetut tiedot

Kauppakirjasta on käytävä ilmi, mitä tietoja huoneistosta on ostajalle annettu. Ostajan pitäisi saada nähtäväkseen esimerkiksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja tilinpäätös, joita on käsitelty jo aiemmin.

Mahdollinen lunastuslauseke

Asunto-osakkeen kauppakirjassa on hyvä huomioida myös mahdollinen lunastuslauseke ja sen vaikutukset asuntokauppaan.

Vastuunrajoitus

Jos myyjä haluaa rajoittaa ostajan oikeuksia esittää vaatimuksia asunnon virheiden johdosta, tulee tästä ottaa maininta kauppakirjaan. Kauppakirjassa on siis yksilöitävä ne seikat, joista myyjä ei asuntokaupassa vastaa.

Siirtomerkintä

Kaupanteon yhteydessä ostajalle on tärkeää, että osakekirjaan tehdään siirtomerkintä siitä, että osakekirja siirretään ostajalle.

Tällöin ostaja voi ilmoittaa myös asunto-osakeyhtiölle omistusoikeudestaan ja hänet merkitään osakeluetteloon.

Tätä varten ostajan on esitettävä luotettava selvitys eli käytännössä ostajan täytyy esittää joko osakekirja tai jäljennös siitä. Osakekirjasta (tai jäljennöksestä) on ilmettävä katkeamaton siirtomerkintöjen sarja edellisestä osakeluetteloon merkitystä osakkaasta aina ostajaan asti.

Ennen kuin osakeluetteloon tehdään merkintä omistusoikeuden siirtymisestä, ostajan on esitettävä selvitys varainsiirtoveron suorittamisesta.

Jos osakkeisiin kohdistuu lunastusoikeus, merkintää ei voida tehdä ennen kuin selviää, ettei lunastusoikeutta käytetä.

Ostajan tulee siis olla huolellinen sen suhteen, että osakekirjaan tehdään asianmukainen siirtomerkintä hänen hyväkseen.

Varainsiirtovero asuntokaupassa

Asunnon ostaminen ei ole myöskään veroseuraamuksista vapaa hankinta, vaan asunnon ostamiseen liittyy veroseuraamuksia.

Asunnon ostamisen kannalta keskeisiä ovat varainsiirtoverolain säännökset.

Varainsiirtoverolain mukaan arvopaperin luovutuksesta on suoritettava veroa. Arvopaperina puolestaan pidetään osakkeita, joita myös asunto-osakkeet ovat.

Varainsiirtoverovelvollinen

Omistusoikeuden luovutuksesta verovelvollinen puolestaan on luovutuksen saaja eli ostaja. Myyjähän luovuttaa nimenomaan asunto-osakkeet asunnon ostajalle.

Varainsiirtoveron suuruus

Kun luovutuksen kohteena ovat asunto-osakeyhtiön osakkeet, varainsiirtoveron suuruus on tätä kirjoitettaessa 2,0 prosenttia kauppahinnasta.

Varainsiirtovero ja yhtiölainaosuudet

Asunnon ostajan on tärkeää huomata, että edellä mainittuun kauppahintaan luetaan kuuluvaksi, riippumatta siitä, mitä osapuolten välillä asiasta on sovittu, myös asunto-osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen taikka muun sopimuksen tai sitoumuksen perusteella tai jonka hän on luovutuksen yhteydessä maksanut.

Asunnon ostajan tulee siis huomata, ettei myöskään sillä, maksetaanko yhtiölaina pois kaupanteon hetkellä tai myöhemmin yhtiövastikkeena, ole merkitystä varainsiirtoveron suuruuden kannalta.

Suorittamisajankohta

Ajankohta, jolloin ostajan täytyy suorittaa varainsiirtovero, riippuu siitä tehdäänkö asuntokauppa kiinteistönvälittäjän välityksellä vai ei. Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän välittämänä, varainsiirtovero suoritetaan kauppakirjan allekirjoittamishetkellä.

Mikäli kaupassa ei ole mukana kiinteistönvälittäjää, tulee ostajan maksaa varainsiirtovero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Kun kauppaa ei tehdä kiinteistönvälittäjän välityksin, asunnon ostajan kannattaa pitää mielessä, että varainsiirtovero tulee maksaa oma-aloitteisesti. Ostajan täytyy muistaa tehdä myös varainsiirtoilmoitus Verohallintoon.

Varainsiirtovero ja lunastuslauseke

Erityistapauksena mainittakoon vielä yhtiöjärjestyksessä oleva lunastuslauseke. Tällöin lunastaja on velvollinen suorittamaan varainsiirtoveron ja hänen tulee antaa Verohallinnolle ilmoitus kahden kuukauden kuluessa lunastusajankohdasta. Tällöin se, joka alunperin osti asunto-osakkeet, ei ole varainsiirtoverovelvollinen, ja jos hän on jo ehtinyt maksaa varainsiirtoveron, voi hän hakea varainsiirtoveron palauttamista.

Varainsiirtovero ja ensiasunnon ostaja

Varainsiirtoverolaki sisältää myös poikkeussäännöksen ensiasunnon ostajia varten.

Ostajan täyttäessä tietyt ehdot ostajan ei tule maksaa asunto-osakkeiden luovutuksesta lainkaan varainsiirtoveroa.

Varainsiirtoverolain mukaiset ehdot ostajalle ovat seuraavat eli ostaja:

1) käyttää tai ryhtyy käyttämään vakituisena asuntonaan huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista hän on hankkinut vähintään puolet

2) ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista ja

3) on ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta.

Jos ostajia on puolestaan useita, verosta vapaata on vain sen ostajan osuus kauppahinnasta, joka täyttää edellä mainitut ehdot.

Ostajan täytyy muistaa, että vaikka hän olisikin oikeutettu varainsiirtoverolain mukaiseen verovapauteen, tulee hänen kuitenkin toimittaa Verohallinnolle selvitys verovapauden edellytyksistä. Tähän ostajalle on varattu aikaa kaksi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Kun kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä, kiinteistönvälittäjä on velvollinen toimittamaan Verohallintoon varainsiirtoveroilmoituksen.

Ostajan kannattaa siis ennen asunnon ostamista ottaa huomioon myös varainsiirtoveron vaikutus. Ostajan on siis kauppahinnan maksamisen lisäksi maksettava varainsiirtoveroa.

Yhteisomistus

Kun kaksi henkilöä hankkii asunto-osakkeet yhdessä, on kauppakirjassa viisasta huomioida omistusosuudet.

Kauppakirjaan on siis hyvä kirjata, kuinka suuren osuuden hankkii esimerkiksi henkilö A ja kuinka suuren osuuden henkilö B.

Tätä kannattaa miettiä jo pelkästään mahdollisen ensiasunnon varainsiirtoverovapauden kannalta.

Jos kauppakirjasta ei muuta ilmene, katsotaan että kukin asunnon ostajista hankkii samansuuruisen osuuden asunnosta.

Eli jos ostajia on kaksi, kukin ostaa osuuden jonka suuruus on 1/2, jos ostajia on kolme, kunkin osuus on 1/3.

Tämä puolestaan ei välttämättä vastaa asunnon ostajien tarkoitusta, jolloin siitä on syytä mainita kauppakirjassa. Kauppakirjaan siis kirjoitetaan auki, kuinka suuren osuuden asunto-osakkeista kukin ostaja hankkii.

Yhteenveto

Asunnon ostaminen ei ole siis täysin mutkaton ja kaikilta osin yksinkertainen asia. Toisaalta siihen ei kannata suhtautuakaan niin. Monille se on kuitenkin yksi elämän suurimmista investoinneista, eikä välttämättä ainoastaan investointi, vaan koti. Toivottavasti oppaasta on apua asuntokaupoille.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

asunnon ostaminen