Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys

Asuntosijoittajan ostaessa sijoituskohteen hankinta kohdistuu hyvin usein nimenomaan asunto-osakeyhtiön osakkeisiin. Asunto-osakeyhtiön toiminnassa taas keskeisellä sijalla on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajat voivat juuri yhtiöjärjestyksessä määrätä yhtiön toiminnasta.

Sen vuoksi asuntosijoittajalle on keskeisen tärkeää tutustua asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen määräyksiin jo ennen ostopäätöksen tekemistä.

Tässä kirjoituksessa tarkastellaankin sitä, mikä on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja mitä tietoja yhtiöjärjestyksestä ilmenee.

Mikä on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys?

Kuten johdantokappaleessa jo todettiin, yhtiöjärjestyksellä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat määrätä yhtiön toiminnasta.

Yhtiön toiminnan aikana yhtiöjärjestystä ei saa kuitenkaan muuttaa niin, että kyseessä oleva muutos jollakin tavalla rajoittaisi jonkun osakkeenomistajan oikeutta järjestää elämäänsä ja asumistaan haluamallaan tavalla osakkeenomistajan hallitsemissa tiloissa.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys on siis tarkoitettu yhtiön toiminnasta määräämiseen, eikä normaalin asumisen rajoittamiseen osakkeenomistajan hallitsemissa tiloissa.

Toisaalta osakkeenomistajan tulee kuitenkin elämää ja asumistaan järjestäessään huomioida, ettei hänen toiminnastaan saa aiheutua yhtiölle ja muille osakkeenomistajille ja asukkaille vahinkoa, kohtuutonta haittaa tai häiriötä eikä osakkeenomistajan toimet saa olla muutenkaan lailla kielletty.

Esimerkkinä parveketupakointi

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2008:7, joka koski parveketupakointia, on todettu, että naapurussuhteissa ja ympäristöoikeudessa kehittyneiden periaatteiden mukaan kukaan ei ole velvollinen sietämään asuinympäristössään kohtuutonta ympäristöhaittaa.

Ympäristöhaittana voidaan pitää esimerkiksi tupakansavua tai melua.

Ratkaisussa todetaan asunto-osakeyhtiöllä olevan oikeus puuttua sellaiseen toimintaan, joka aiheuttaa muille asukkaille kohtuutonta haittaa, häiriötä tai rasitusta, ja ryhtyä korjauksen saamiseksi niihin toimenpiteisiin, joihin asunto-osakeyhtiölaki antaa mahdollisuuden.

Korkeimman oikeuden ratkaisemassa tapauksessa kuitenkin todettiin, että tapauksessa kyseessä ollut tupakointikielto tähtäsi kaiken tupakoinnin kieltämiseen osakashallinnassa olevilla parvekkeilla. Tällainen kielto puolestaan Korkeimman oikeuden mukaan rajoittaisi perusteettomasti osakkaan hallintaoikeutta siltä osin kuin tupakoinnista ei olisi odotettavissa kohtuutonta haittaa.

Korkein oikeus totesikin osakkeenomistajien olevan velvollisia kohtuullisessa määrin sietämään toisten osakkeenomistajien ja muiden asukkaiden taholta tulevia häiriöitä.

Vaikka parveketupakointi ei olekaan varsinaisesti tämän kirjoituksen aiheena, on sen osalta tullut merkittävää uutta lainsäädäntöä. Uuden tupakkalain mukaan (voimaantulo: 15.8.2016), asuntoyhteisö voi 1.1.2017 alkaen hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin.

Kunnan on puolestaan määrättävä tupakointikielto hakemuksessa tarkoitettuihin tiloihin, jos tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin.

Tupakointikielto saadaan määrätä asuinhuoneiston asuintilaan vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja asuintilan haltijalle on ennen kiellon määräämistä varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään.

Asuinhuoneiston asuintilaa koskeva tupakointikielto ei kuitenkaan koske sähkösavukkeen käyttämistä.

Pakottavan lain vastaiset määräykset

Kun palataan kirjoituksen varsinaiseen aiheeseen eli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen, on yhtiöjärjestyksen osalta myös huomioitava, ettei yhtiöjärjestykseen voida ottaa määräystä, joka olisi asunto-osakeyhtiölain tai muun lain pakottavan säännöksen vastainen.

Ongelmallisia saattavat olla nimenomaan vanhemmat yhtiöjärjestykset, joissa voi olla uuden asunto-osakeyhtiölain kanssa ristiriidassa olevia yhtiöjärjestysmääräyksiä.

Tällaisissa tapauksessa lain määräykset menevät yhtiöjärjestysmääräysten edelle.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys, jossa tulee aina mainita seuraavat asiat:

1) yhtiön toiminimi

2) yhtiön kotipaikkana oleva Suomen kunta

3) yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste

4) jokaisen osakehuoneiston sijainti kiinteistöllä tai rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä

5) järjestysnumerolla yksilöitynä mikä osake tai osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa

6) yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat siten kuin 4 kohdassa säädetään ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat

7) yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan.

Osakehuoneistoon kuuluvan vähäisen varaston tai vastaavan tilan osalta yhtiöjärjestyksessä on mainittava 4 kohdassa tarkoitetuista tiedoista vain tilan käyttötarkoitus.

Tilikaudesta puolestaan tulee määrätä joko yhtiöjärjestyksessä tai perustamissopimuksessa.

Asuntosijoittajalle yhtiöjärjestyksen vähimmäissisällön osalta on keskeistä tietää osakkeet, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä osakehuoneistoa sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet.

Mitä muuta asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys usein sisältää?

Yhtiöjärjestyksissä on asunto-osakeyhtiölain vähimmäismääräysten lisäksi usein paljon muitakin määräyksiä, joihin asuntosijoittajan on hyvä perehtyä.

Yksi tällainen mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys koskettaa niin sanottua lunastuslauseketta.

Lunastuslauseke

Lunastuslausekkeella tarkoitetaan sitä, että yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys, jonka mukaan osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä.

Tällaisessa lunastuslausekkeen tarkoittamassa tilanteessa yksi asunto-osakeyhtiön ns. “vanha” osakkeenomistaja voi esimerkiksi myydä asuntoaan (asunto-osakkeita), jotka asuntosijoittaja haluaa ostaa.

Mikäli yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, saattaa esimerkiksi toisilla vanhoilla osakkeenomistajilla olla mahdollisuus lunastaa nyt myynnin kohteena olevat asunto-osakkeet.

Tällöin asuntosijoittajan kannalta on mahdollista, että asuntosijoittaja jää tilanteessa nuolemaan näppejään ja hyvä kauppa saattaa mennä sivu suun.

Kunnossapitovastuun jako

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla myös kunnossapitovastuun jaosta määrättynä asunto-osakeyhtiölain säännöksistä poiketen.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan periaattessa vapaasti määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajien kesken.

Asuntosijoittajan on tärkeää olla perillä siitä, onko yhtiöjärjestyksessä tällaisia kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä, ja jos niitä on, minkä sisältöisiä nämä kunnossapitovastuuta koskevat määräykset ovat.

Yhtiöjärjestyksessä voi siis olla sellainenkin määräys, jonka mukaan tietty asia kuuluu esimerkiksi osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin.

Tällöin asuntosijoittajan on hyvä miettiä sitä, haluaako hän ottaa tällaisen asian kunnossapitovastuulleen. Jossakin toisessa yhtiössä asia saattaisi kuulua jälleen asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle.

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtanahan on, että asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisen lähtökohdan mukaan onkin katsottu, että asunto-osakeyhtiön velvollisuutena on pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, kun taas osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat osakehuoneiston sisäosat.

Asunto-osakeyhtiön on tämän lisäksi katsottu olevan velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.

Muita määräyksiä

Näiden seikkojen lisäksi yhtiöjärjestyksissä voi olla määräyksiä muun muassa asunto-osakeyhtiön hallituksesta, isännöitsijästä ja hänen tehtävistään, varsinaisesta yhtiökokouksesta esimerkiksi sen osalta mitä varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä ja mistä siellä on päätettävä, yhtiökokousmenettelystä ja äänten jakautumisesta ja kokouskutsusta sekä sen toimittamisesta yms..

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys voi siis sisältää hyvin paljon informaatiota, jolla on merkitystä asuntosijoittajalle.

Näin ollen yhtiöjärjestykseen perehtymiseen on hyvä käyttää aikaa, jotta on paremmin perillä siitä, minkälaisesta asunto-osakeyhtiöstä on harkitsemassa seuraavan sijoituskohteen ostamista.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys