Kiinteistö vs. asunto-osake – 3 eroavaisuutta

Oletko harkinnut asunnon ostamista, mutta koet, ettet ole aivan perillä perusasioista? Ehkä olet nähnyt myynti-ilmoituksia ja toisissa lukee kiinteistö, toisissa taas asunto-osake.

Mitä eroa näillä kahdella omistusmuodolla on?

Vai onko lopulta mitään?

Tässä kirjoituksessa käydään läpi muutamia peruseroja, joita on kiinteistön ja toisaalta asunto-osakkeiden omistamisessa.

Toivottavasti ne auttavat muodostamaan paremman kuvan siitä, mistä näissä eri omistusmuodoissa on kyse.

Halutessasi voit tutustua myös tässä blogissa jo aiemmin ilmestyneeseen kirjoitukseen “myytävät asunnot ja juridiikka”. Se omalta osaltaan auttaa teeman hallitsemisessa.

Mikä on kiinteistö?

Kiinteistönmuodostamislaki määrittelee kiinteistön seuraavasti:

Tässä laissa tarkoitetaan:

1) kiinteistöllä sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin, ja muulla rekisteriyksiköllä muuta sanotun lain nojalla kiinteistörekisteriin merkittävää erillistä yksikköä. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (kiinteistön ulottuvuus)

Kiinteistöllä tarkoitetaan siis kiinteistönmuodostamislain mukaan itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain nojalla tulee merkitä kiinteistönä kiinteistörekisteriin.

Mitä siis kiinteistörekisterilain nojalla tulee merkitä kiinteistörekisteriin?

Kiinteistörekisterilain mukaan:

Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä:

1) tilat;

2) tontit;

3) yleiset alueet;

4) valtion metsämaat;

5) valtion omistamalle alueelle luonnonsuojelulain tai sitä ennen voimassa olleen lainsäädännön mukaisesti perustetut suojelualueet (suojelualue);

6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (lunastusyksikkö);

7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet;

8) erilliset vesijätöt; sekä

9) yleiset vesialueet.

Muina rekisteriyksikköinä merkitään kiinteistörekisteriin yhteiset alueet sekä yleisistä teistä annetussa laissa ja maantielain 58 §:n 2 momentissa tarkoitetut tieoikeudella hallittavat liitännäisalueet.

Toisin sanoen kiinteistö voi olla esimerkiksi V:n kaupungin 41. kaupunginosassa korttelissa n:o 13 sijaitseva tontti n:o 15. Kiinteistön yksilöinti tehdään puolestaan kiinteistötunnuksella, joka voi olla esimerkiksi muotoa 905-41-13-15.

Tästä ei ole kuitenkaan välttämättä vasta-alkajalle kovinkaan paljon hyötyä tai asia saattaa kuulostaa melko monimutkaiselta.

Joten mikä on asian ydin?

kiinteistö-vs-asunto-osake

Kiinteistön suora omistus

Asian ydin on periaatteessa siinä, kuka omistaa kiinteistön eli esimerkiksi tontin.

Kun henkilö omistaa esimerkiksi tontin, voidaan puhua kiinteistön suorasta omistuksesta. Henkilöllä on tällöin suora omistusoikeus kiinteistöön.

Samainen henkilö voi kuitenkin omistaa myös kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen eli vaikkapa omakotitalon. Tällöin hänellä on tietenkin täysi valta päättää esimerkiksi kiinteistön (tontin) että sillä sijaitsevan rakennuksen myymisestä.

Rakennuksesta tavallisesti puhutaan kiinteistön ns. ainesosana, jolloin kiinteistön kaupassa kaupan kohteeseen kuuluvat kiinteistön ohella myös kiinteistön ainesosat, ellei toisin sovita. Rakennusta itsessään ei pidetä kiinteistönä.

Kiinteistön epäsuora omistus

Entäpä sitten asunto-osakkeet?

Mistä niiden omistamisessa on kyse?

Asunto-osakkeissa on kyse siitä, että ne tuottavat oikeuden hallita ja käyttää tiettyä huoneistoa.

Mutta kuka sitten omistaa kiinteistön ja rakennuksen?

Asunto-osakeyhtiössä tilanne voi olla se, että nimenomaan asunto-osakeyhtiö omistaa tontin eli kiinteistön sekä tontilla olevan rakennuksen. Kukaan yksittäinen osakkeenomistaja ei siis omista kiinteistöä tai rakennusta, vaan osakkeet tuottavat ainoastaan oikeuden hallita tiettyä huoneistoa, johon asunto-osakkeet antavat oikeuden.

Tämä on siis se merkittävä ero kiinteistön suoran ja epäsuoran omistamisen välillä.

Sivuhuomautuksena todettakoon, että asunto-osakeyhtiön omistama rakennus voi sijaita myös vuokratontilla. Tämä ei kuitenkaan ole tämänkertaisen blogin aiheena.

Toistonkin uhalla kerrataan vielä pääsäännöt:

Asunto-osakeyhtiössä kukaan osakkeenomistaja ei omista kiinteistöä tai rakennusta taikka niiden osaa, vaan osakkeet tuottavat ainoastaan oikeuden hallita tiettyä huoneistoa. Kiinteistön ja rakennuksen omistaa asunto-osakeyhtiö, osakkeenomistaja puolestaan omistaa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Kiinteistön omistaja puolestaan voi omistaa sekä kiinteistön että sillä sijaitsevan rakennuksen.

Kiinteistönomistaja ja päätöksenteko, kun kiinteistön omistaa yksityishenkilö

Kun meillä nyt on selvänä mielessä tietyt perusasiat, voidaan seuraavaksi perehtyä siihen, miten nämä erilaiset omistusmuodot vaikuttavat siihen, kuinka paljon vaikutusvaltaa omistajalla kussakin omistusmuodossa on oman asumisensa kannalta.

Onneksi talvi alkaa olla pikkuhiljaa ohi, mutta monella kiinteistön omistavalla yksityishenkilöllä on ollut takanaan jälleen monet lumenluontityöt.

Kuka näistä töistä vastaa?

Monelle omakotitalon omistajalle tuskin tulee yllätyksenä, että omistajahan se niistä vastaa. Mikään ei tietenkään estä omakotitaloa omistavaa pyytämään jotakin muuta tahoa tekemään nämä työt puolestaan, mutta useimmiten se vaikuttaa kulupuolella.

Joka tapauksessa, päättääpä kiinteistön omistaja tehdä lumityöt itse tai pyytää jotakuta muuta ne tekemään, päätösvalta tällaisten töiden osalta kuuluu yksistään kiinteistön omistavalle henkilölle.

Entäpä tilanteissa, joissa omakotitaloon tulisi tehdä pienempi tai isompi remontti?

Yleensä tilanne on sama. Kiinteistön omistajan täytyy pitää huolta kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen kunnosta. Päätösvalta siitä, miten kiinteistöstä ja rakennuksesta pidetään huolta, kuuluu samoin kiinteistön omistavalle taholle.

Yksityishenkilön omistaessa kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen hänellä on siis paljon valtaa sen suhteen, millaisia päätöksiä kiinteistön ja rakennuksen osalta tehdään. Toisaalta päätösvallan vastapainona on se, että monista asioista voi joutua huolehtimaan itsenäisesti.

Onko näin myös asunto-osakeyhtiössä?

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja ja päätöksenteko

Asunto-osakeyhtiössä päätöksenteko kulkee hieman toisella tavalla.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan ensiksikin:

Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei tästä laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu.

Ja toiseksi:

Osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen.

Osakkeenomistajat käyttävät asunto-osakeyhtiössä päätöksentekovaltaa siis yhtiökokouksessa. Tämä periaate ilmenee myös asunto-osakeyhtiölaista, jonka mukaan:

Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

Toisin sanoen osakkeenomistajat tekevät päätöksiä yhdessä, ainakin kaikista tärkeimmissä asioissa, yhtiökokouksessa. Päätösvaltaa on voitu uskoa, kuten laissakin todetaan, myös asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Myös isännöitsijällä, jos asunto-osakeyhtiöllä on sellainen, on tietty määrä toimivaltaa.

Pääperiaate tämän kirjoituksen kannalta on kuitenkin se, ettei asunto-osakeyhtiössä yksi osakas muiden joukossa voi päättää erilaisista asioista yhtä vapaasti kuin tilanteessa, jossa hän omistaisi koko kiinteistön ja rakennuksen.

Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla keskeistä on erilaisten päätöksentekoelinten lisäksi ottaa huomioon yhtiöjärjestyksen määräykset. Yhtiöjärjestyksessä on niin lain mukaan pakollisia määräyksiä kuin myös mahdollisesti ns. valinnaisia määräyksiä. Nämä yhtiöjärjestysmääräykset sitovat yhtiön sisäisesti, ellei jokin niistä jostain syystä olisi lainvastainen.

Eräs asia, josta yhtiöjärjestyksessä on määrättävä, on yhtiövastikkeen maksuperuste.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokainen:

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys myös pääomavastikkeesta ja jos yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu, pääomavastikkeella voidaan kattaa pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.

Entäpä omistajanvaihdostilanteet?

Ovatko säännökset samanlaisia niin kiinteistöjen kuin asunto-osakkeiden osalta?

Kiinteistön omistajanvaihdos

Suora vastaus edelliseen kysymykseen on, etteivät säännökset ole samanlaisia.

Kiinteistön omistajanvaihdoksessa on otettava huomioon, että kiinteistön osalta tiettyjen muotomääräysten on täytyttävä, jotta omistajanvaihdos olisi onnistunut.

Maakaaren mukaan:

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin 9 a luvussa säädetään.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi:

1) luovutustarkoitus;

2) luovutettava kiinteistö;

3) myyjä ja ostaja;

4) kauppahinta ja muu vastike.

Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Edellä oleva lainaus maakaaresta näyttää, että kiinteistön kaupassa on monien eri muotovaatimusten täytyttävä, jotta kauppa olisi sitova.

Mielenkiintoista on, että kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös käyttäen apuna sähköistä kaupankäyntijärjestelmää. Sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään pääset tutustumaan edellä olevasta linkistä.

Kyseessä on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä palvelu, jossa voit laatia oikeudellisesti sitovalla tavalla kiinteistön kauppakirjan. Voit myös olla yhteydessä, jos tarvitset palvelun käytössä apua.

Asunto-osakkeiden omistajanvaihdos

Asunto-osakkeiden kauppa eroaa merkittävästi kiinteistön kaupasta.

Asunto-osakkeiden kaupalle ei ole säädetty samanlaisia muotovaatimuksia kuin kiinteistön kaupan osalta on voimassa.

Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeiden kauppa voidaan tehdä vaikka suullisestikin. Tämä ei ole kuitenkaan missään nimessä suositeltavaa.

Myös asunto-osakkeen kauppakirja kannattaa aina laatia kirjallisesti ja niin, että se sisältää tarvittavat ehdot.

Asunto-osakkeiden vaihdannan kannalta on käynnissä myös mielenkiintoinen ns. ASREK-hanke. Hankkeessa on kyse siitä, että osakehuoneiston vaihdanta kuin myös vakuutena käyttö on perustunut jo pitkään paperisiin osakekirjoihin.

Nyt tiedot huoneistojen omistuksista ym. on tarkoitus siirtää sähköiseen muotoon. Tähän tulevaan osakehuoneistorekisteriin liittyvä lainsäädäntö on tällä hetkellä valmisteilla. Tätä rekisteriä rakentavat Maanmittauslaitos, Patentti- ja rekisterihallitus, Verohallinto ja Väestörekisterikeskus.

Voit lukea hankkeesta lisää edellä olevasta ASREK-hanke linkistä.

Ennen yhteenvetoa… tunnetko ketään, joka on muuttamassa Suomeen ulkomailta tai joka on kiinnostunut Suomen asuntomarkkinoista? Voit antaa hänelle perustiedot jakamalla oheisen kuvan.

property-vs-shares

Yhteenveto

Tässä blogikirjoituksessa tarkasteltiin kolmea merkittävää eroa kiinteistön ja asunto-osakkeiden välillä.

Ensiksikin, kun henkilön omistuksessa on kiinteistö, voidaan puhua kiinteistön suorasta omistuksesta. Tällöin kiinteistön omistaja omistaa tontin ja usein myös sillä olevan rakennuksen.

Kun taas henkilö omistaa asunto-osakkeita, voidaan puhua kiinteistön epäsuorasta omistuksesta. Tässä tapauksessa usein asunto-osakeyhtiö omistaa tontin sekä sillä olevan rakennuksen. Henkilö itse puolestaan omistaa asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huoneistoa.

Toiseksi, kun kiinteistö omistetaan suoraan, se antaa omistajalle hyvin suuren vapauden päättää siitä, mitä kiinteistöllä tapahtuu. Asunto-osakkeiden omistaja joutuu puolestaan ottamaan huomioon myös muut osakkeenomistajat.

Ja kolmanneksi… Kiinteistön kaupassa on noudatettava tiettyjä lakiin perustuvia muotovaatimuksia, jotta kiinteistön kauppa olisi sitova. Tällaisia muotovaatimuksia ei ole asunto-osakkeiden kaupassa, mikä ei suinkaan tarkoita sitä, etteikö asunto-osakkeen kauppaa olisi syytä tehdä kirjallisesti.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

kiinteistö