Kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen

Jo useita vuosia sitten suoritin LKV-kokeen ja hain jopa kiinteistönvälitysalalle töihin, mutta työhaastatteluun en sitten koskaan mennyt. Sellainenkin teema pyöri mielessä kuin kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen. Kiinteistönvälitys sai kuitenkin silloin jäädä ja on jäänyt tähän päivään asti.

Mutta mikä estäisi auttamasta niitä, jotka ehkä harkitsevat oman kiinteistönvälitysyrityksen perustamista?

Mitä asioita olisi huomioitava – tai tämän blogin aihepiirin kannalta tarkemmin: millaisia lakisääteisiä velvoitteita tulisi täyttää, jotta kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen on lain mukaan mahdollista?

Selvitetään vastausta tähän kysymykseen tämänkertaisessa blogikirjoituksessa.

Huom! Blogikirjoituksessa ei tietysti oteta kantaa joka ikiseen velvoitteeseen, joita laki asettaa kiinteistönvälitysyrityksen perustamiselle, vaan kirjoituksessa tarkastellaan niitä velvoitteita, jotka aiheutuvat laista kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä.

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä sekä kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen

Jos kiinteistönvälitys tai oikeammin kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen kiinnostaa, niin tällöin on hyvä tuntea lain kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä säännökset.

Miksi?

Koska kyseisen lain mukaan:

Kiinteistönvälitystä saa harjoittaa vain sellainen yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö, joka on tämän lain mukaisesti rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi.

Toisin sanoen tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistönvälitystä saa harjoittaa vain ns. toiminimen (ei välttämättä suositeltavaa) tai oikeushenkilön (suomen kielellä) yrityksen muodossa. Lisäksi kiinteistönvälitysliike tulee rekisteröidä edellä mainitun lain mukaisesti nimenomaan kiinteistönvälitysliikkeeksi.

Huom! Voit lukea yrityksen perustamisesta ja osakeyhtiön perustamisesta lisää edellä olevista linkeistä.

Kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen ja lain vaatimukset

Mitä vaatimuksia laissa kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä sitten on kiinteistönvälitysliikkeelle?

Hyvä välitystapa

Ensimmäinen perusedellytys kiinteistönvälitystä koskevan toiminnan harjoittamiseksi on se, että kiinteistönvälitystä koskevassa toiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa.

Tässä blogikirjoituksessa ei syvennytä hyvän välitystavan sisältöön tämän tarkemmin, mutta hyvä välitystapa on luettavissasi edellä olevasta linkistä. Hyvässä välitystavassa on säännöksiä seuraavista aihealueista:

  • välitysliiketoiminnan harjoittaminen
  • välityspalveluiden markkinointi
  • toimeksiantosopimus
  • välitystehtävän hoitaminen
  • välitysliikkeen selonottovelvollisuus
  • kohteen markkinointi
  • ostoneuvotteluvaihe
  • tarjousmenettely ja
  • kaupanteko

Hyvään välitystapaan kannattaa tutustua jo mielenkiinnosta kuluttajan roolissa. Kuluttajahan loppupeleissä antaa oman asuntonsa, joka suomalaisille usein tarkoittaa merkittävää osaa varallisuudesta, kiinteistönvälittäjälle välitettäväksi.

Vastaava hoitaja 

Seuraava perusedellytys kiinteistönvälitysyritykselle on se, että sillä on vastaava hoitaja. 

Vastaavan hoitajan tehtävänä on:

  • huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa 
  • toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti
  • välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on LKV-tutkinto ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito

Edellä olevasta voidaan nähdä, että vastaava hoitaja on nimenomaan se henkilö kiinteistönvälitysyrityksessä, jonka tulee tuntea alaa koskeva lainsäädäntö sekä yksittäistapauksissa myös erityislainsäädäntö. Toisin sanoen vastaavan hoitajan tulee seurata myös lainsäädännön muutoksia sekä siihen liittyvää oikeuskäytäntöä. 

Mainittakoon vielä eräs seikka, johon usein törmää, kun seuraa kiinteistönvälitysalaan liittyvää keskustelua… LKV-kokeen tarkoitus ei ole näyttää sitä, kuka on paras myyjä tai kuka myy keinolla millä hyvänsä eniten kohteita tietyssä kuukaudessa tai vuodessa. Eli lyhyesti sanottuna, LKV-koe ei näytä sitä, kuka tekee eniten kauppaa. 

LKV-kokeen nimenomaisena tarkoituksena on näyttää, että henkilö tuntee kiinteistönvälityksen kannalta tarpeellisen lainsäädännön, hyvän välitystavan ja hallitsee käytännön toimet. 

Summa summarum: tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kiinteistönvälittäjä tietää, kuka voi olla kuolinpesän osakkaana ja kuka on kiinteistön luovutuksesta johtuen verovelvollinen.

Näillä asioilla on merkitystä, sillä myyjänä toimivat kuolinpesän osakkaat eivät välttämättä halua vastausta: “En mä tiedä, kuka voi olla osakas, mutta mä myyn näitä kämppiä saletisti eniten”.

Vastaavan hoitajan on itse:

  • oltava täysi-ikäinen 
  • sekä luotettava henkilö, 
  • joka ei ole konkurssissa ja 
  • jonka toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu

Luotettavuutensa vastaava hoitaja voi osoittaa sillä, että:

häntä ei ole lainvoiman saaneella tuomiolla viimeisten viiden vuoden aikana tuomittu vankeusrangaistukseen eikä viimeisten kolmen vuoden aikana sakkorangaistukseen rikoksesta, jonka voidaan katsoa osoittavan hänen olevan ilmeisen sopimaton vastaavaksi hoitajaksi.

Rikoksia, joka osoittaisivat vastaavan hoitajan olevan ilmeisen sopimaton tehtäväänsä, ovat esimerkiksi petos ja kavallus tai jos sanotaan tarkemmin, rikokset joilla pyritään taloudellisen hyödyn saamiseen toisen kustannuksella.

Rekisteri-ilmoitus

Kun itsenäinen elinkeinonharjoittaja tai yritys ryhtyy harjoittamaan kiinteistönvälitystä, heidän tulee tehdä:

ilmoitus rekisteriin merkitsemistä varten sille aluehallintovirastolle, jonka toimialueella liikkeen hallintoa on tarkoitus pääasiallisesti hoitaa. 

Ilmoituksen, jota edellisessä lainauksessa tarkoitetaan, löydät täältä.

Myös rekisteri-ilmoituksen tekijän tulee olla luotettava.

Rekisteri-ilmoituksen tekijää ei pidetä luotettavana, jos:

  • hänet on lainvoiman saaneella tuomiolla viiden arviota edeltäneen vuoden aikana tuomittu vankeusrangaistukseen tai kolmen arviota edeltäneen vuoden aikana sakkorangaistukseen rikoksesta, jonka voidaan katsoa osoittavan hänen olevan ilmeisen sopimaton harjoittamaan välitystoimintaa
  • hän on muutoin aikaisemmalla toiminnallaan osoittanut olevansa ilmeisen sopimaton toimimaan tarkoitetussa tehtävässä
  • hän on kolmen arviota edeltävän vuoden aikana toistuvasti tai huomattavassa määrin laiminlyönyt veroihin, lakisääteisiin eläke-, tapaturma- tai työttömyysvakuutusmaksuihin taikka Tullin perimiin maksuihin liittyvien rekisteröitymis-, ilmoitus- ja maksuvelvollisuuksien hoitamisen tai
  • hän on ulosmittauksen tai muun selvityksen mukaan kykenemätön vastaamaan veloistaan

Nyt tietenkin herää kysymys siitä, että entä jos ilmoituksen tekijä on yritys.

Tällöin:

vaatimus luotettavuudesta koskee toimitusjohtajaa ja hänen sijaistaan, hallituksen jäsentä ja varajäsentä, hallintoneuvoston ja siihen rinnastettavan toimielimen jäsentä ja varajäsentä, vastuunalaista yhtiömiestä sekä muuta ylimpään johtoon kuuluvaa samoin kuin sitä, jolla on suoraan tai välillisesti enemmän kuin 25 prosenttia osakeyhtiön osakkeista tai osakkeiden tuottamasta äänivallasta taikka vastaava omistus- tai määräämisvalta muussa yhteisössä.

Kun nyt on saatu käytyä läpi muutamia yleisiä edellytyksiä kiinteistönvälitysyrityksen perustamiselle tai rekisteröimiselle, mitkä ovatkaan varsinaiset rekisteröinnin edellytykset?

Kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen – mitkä ovat kiinteistönvälitysyrityksen rekisteröinnin edellytykset?

Rekisteri-ilmoituksen tekijä tulee rekisteröidä kiinteistönvälitysliikkeeksi, jos seuraavat edellytykset täyttyvät:

  • ilmoituksen tekijällä on oikeus harjoittaa elinkeinoa Suomessa
  • ilmoituksen tekijä ei ole konkurssissa ja, jos hän on luonnollinen henkilö, on täysi-ikäinen eikä hänen toimintakelpoisuuttaan ole rajoitettu
  • ilmoituksen tekijä on luotettava
  • ilmoituksen tekijällä on vastuuvakuutus, jonka vakuutusmäärän voidaan välitystoiminnan laatu ja laajuus huomioon ottaen arvioida riittävän toiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen korvaamiseen ja joka muilta ehdoiltaan vastaa alalla tavanomaista vakuutuskäytäntöä
  • ilmoituksen tekijä on ilmoittanut vastaavan hoitajan, joka täyttää laissa säädetyt edellytykset.

kiinteistönvälitysyrityksen-perustaminen

Tuodaan näistä edellä mainituista edellytyksistä erikseen esiin vastuuvakuutuksen vakuutusmäärä. Aluehallintoviraston tiedotteessa (17.4.2020) välitysliikkeille vastuuvakuutuksen määrästä todetaan seuraavaa:

Aluehallintovirastot pitävät pienten liikkeiden osalta (1 – 20 henkilöä) vastuuvakuutuksia taloudellisessa tai varallisuusvahingossa riittävinä, kun

  • kiinteistönvälitysliikkeiden ja liikehuoneistojen vuokravälitysliikkeiden vastuuvakuutus on vähintään 50 000 euroa ja omavastuu enintään 1 000 euroa,
  • asuinhuoneistojen vuokravälitystoimintaa harjoittavien liikkeiden vastuuvakuutus on vähintään 20 000 euroa ja omavastuu enintään 1 000 euroa.

Suurten liikkeiden osalta (yli 20 henkilöä) vakuutusmäärät ovat yleensä riittäviä vakuutusmäärien ollessa vähintään 100 000 – 200 000 euroa ja omavastuuosuuksien ollessa enintään 2 000 – 3 000 euroa.

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä asettaa kiinteistönvälitystä harjoittaville yrityksille vielä kaksi velvoitetta.

Katsotaan niitä vielä lyhyesti.

Toimeksiantopäiväkirja

Ensiksikin kiinteistönvälitystä harjoittavan yrityksen tulee pitää toimeksiantopäiväkirjaa. Päiväkirjaa pidetään siis vastaanotetuista toimeksiannoista.

Toimeksiantopäiväkirjaan merkitään:

  • toimeksiantajan nimi ja osoite,
  • toimeksiannon järjestysnumero, 
  • toimeksiannon sisältö, 
  • toimeksiannon vastaanottopäivä sekä 
  • toimeksiannon voimassaoloaika.

Mikäli toimeksianto raukeaa tai peruuntuu tai jos toimeksiannon sisältöä muutetaan, siitä tulee tehdä merkintä päiväkirjaan.

Kun toimeksiannon mukainen sopimus on saatu aikaa toimeksiantopäiväkirjaan tulee viipymättä lisätä:

  • sopimuksentekopäivä, 
  • sopijapuolten nimet, 
  • sopimuksen kohde, 
  • kauppahinta tai vuokran määrä sekä 
  • välityspalkkio.

Toimeksiantoon liittyviä asiakirjoja koskee myös säilytysvelvollisuus, joka on 5 vuotta toimeksiannon päättymisestä. Tällaisia säilytettäviä asiakirjoja ovat:

  • toimeksiantopäiväkirja, 
  • toimeksiantosopimukset liitteineen, 
  • tarjousasiakirjat, 
  • esitteet ja 
  • muut toimeksiantoon liittyvät asiakirjat

Asiakasvarat

Vielä on yksi velvoite, jota tarkastellaan tässä blogikirjoituksessa. Kyseinen velvoite koskee asiakasvaroja.

Lain mukaan:

Välitysliikkeen on pidettävä sen haltuun luovutetut asiakkaan varat erillään välitysliikkeen omista varoista. Asiakasvarat on talletettava pankkitilille tai säilytettävä muulla luotettavalla tavalla.

Tällainen velvoite on asiakkaan kannalta tärkeä, koska asiakas haluaa suojaa välitysliikkeen mahdollisia velkojia vastaan. Asiakas ei halua, että hän vastaisi varoillaan edes teoriassa välitysliikkeen velasta, kun asiakkaan ja välitysliikkeen varat sekoittuisivat toisiinsa.

Kyseinen säännös tulee sovellettavaksi esimerkiksi silloin, jos välitysliike ottaisi asiakkaan puolesta vastaan asiakkaalleen tarkoitetun käsirahan.

Yhteenveto

Tämänkertaisessa blogikirjoituksessa käsiteltiin lain kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä asettamia velvoitteita kiinteistönvälitysyrityksen perustamiselle.

Toivottavasti näistä on apua niille, jotka harkitsevat kiinteistönvälitysyrityksen perustamista.

Ja niin kuin aina: Jos kiinteistönvälitysyrityksen perustaminen on ajankohtaista ja tarvitset apua, autan sinua mielelläni.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana. Oikeudenkäynneissä Niko on edustanut niin Suomessa kuin Virossa.

lakimies-niko-laukkonen