Asunnon kauppakirja – Kuinka laatia?

Omaa asuntoaan itsenäisesti myyville yksi keskeisiä asiakirjoja, joita tulee kaupan tekemiseksi laatia, on asunnon kauppakirja.

Tässä kirjoituksessa asunnon kauppakirjalla tarkoitetaan samaa kuin asunto-osakkeen kauppakirjalla.

Asunto-osakkeiden kauppa ei ole määrämuotoinen oikeustoimi, kuten esimerkiksi kiinteistön kauppa, joka on tehtävä lain määräämällä tavalla ollakseen sitova.

Tästä huolimatta asunnon kauppakirja on syytä laatia aina kirjallisessa muodossa.

Tässä kirjoituksessa tarkastellaankin sitä, kuinka asunnon kauppakirja tulisi laatia eli mitä tietoja kauppakirjasta tulisi ilmetä.

Asunnon kauppakirja tulee laatia niin, että siitä ilmenee ainakin seuraavat tiedot:

  • tiedot myyjästä/myyjistä
  • tiedot ostajasta/ostajista
  • tiedot kaupan kohteesta
  • kauppahinta sekä velaton kauppahinta sekä tiedot kauppahinnan maksamisesta
  • tieto siitä milloin huoneiston omistusoikeus siirtyy ostajalle
  • huoneiston hallinnan siirtymistä koskevat tiedot
  • tieto siitä milloin myyjän vastuu yhtiövastikkeesta loppuu
  • tieto siitä onko asunto mahdollisesti vuokrattu ja milloin vuokratuotto siirtyy ostajalle
  • mitä tietoja huoneistosta on ostajalle annettu
  • ostajan vastuu varainsiirtoverosta
  • allekirjoitukset ja kauppakirjan päiväys

Jos teet kauppakirjan sopimuspohja.comissa, sinun tarvitsee vain syöttää edellä mainitut tiedot valmiille lomakkeelle, jonka avulla sivusto valmistaa automaattisesti valmiin asunto-osakkeen kauppakirjan pdf-tiedostona.

Voit aloittaa kauppakirjan laatimisen klikkaamalla alla olevaa nappulaa.

asunnon kauppakirja

Tässä lyhyessä oppaassa käydään läpi asunto-osakkeen kauppakirjan laatimista nimenomaan sopimuspohja.comista löytyvän kauppakirjalomakkeen avulla, mutta vinkeistä voi olla apua myös siinä tapauksessa, että haluat laatia kauppakirjan kokonaan itse.

Kuinka siis laatia asunnon kauppakirja?

Ensimmäiseksi asunto-osakkeen kauppakirjasta tulisi tietenkin käydä ilmi, että kyseessä on todella asunto-osakkeen kauppakirja, ja tästä kannattaa ottaa maininta kauppakirjan alkuun.

Sen jälkeen olisi hyvä tuoda ilmi kaupan osapuolet.

Asuntokaupan osapuolet

Myyjä(t)

Asuntokaupan onnistumisen kannalta on tärkeää tietää, kuka asunto-osakkeet omistaa ja kenellä on valtuus päättää kaupasta.

Jos asunto-osakkeet omistaa ainoastaan yksi henkilö, omistuksen selvittäminen on melko helppoa. Mikäli omistajia on useampia, esimerkiksi aviopuolisot omistavat asunto-osakkeet yhdessä, tulisi kauppakirjasta ilmetä kaikkien omistajien nimet ja suostumus asunto-osakkeiden myyntiin.

Lähtökohtana on siis se, että yhteisesti omistetut asunto-osakkeet voidaan myydä vain, jos omistajat ovat myynnistä yksimielisiä.

sopimuspohja.comin asunto-osakkeen kauppakirjaa koskevalle lomakkeelle voit lisätä tällä hetkellä kaksi myyjää. Tiedot asunnon myyjistä lisätään alla olevan näköiselle lomakkeelle.

Lomakkeelle tulee syöttää myyjän henkilö-, osoite- ja yhteystiedot.

myyjä

Ostaja(t)

Asuntokaupan onnistumisen kannalta on samoin tärkeää myös se, kuka todellisuudessa asunto-osakkeet ostaa.

Jos ostajia on vain yksi, asian ratkaiseminen on jälleen melko helppoa.

Aivan kuten asunto-osakkeiden myymisen osalta, myös ostamisen osalta on pääperiaatteena se, että jos asunto-osakkeet ostetaan yhteisomistukseen, tulee tähän saada kaikkien yhteisomistajien suostumus.

asunnon-kauppakirja

Asunto-osakkeiden ostamisen osalta on kuitenkin tärkeää huomata myös se, että yhteisomistajien tulee päästä yksimielisyyteen siitä, kuinka suuren osan asunto-osakkeista kukin yhteisomistaja hankkii omistukseensa.

Tällä on merkitystä esimerkiksi ensiasunnon varainsiirtoverovapauden kannalta.

Asunto-osaketta koskevasta kauppakirjasta puolestaan tulisi ilmetä, kuinka suuri on kunkin yhteisomistajan hankkima omistusosuus.

Jos kauppakirjasta ei muuta ilmene, katsotaan kunkin yhteisomistajan hankkineen omistukseensa samansuuruisen määräosuuden.

sopimuspohja.comissa laaditussa asunto-osakkeen kauppakirjassa lähtökohtana on, että kauppakirjasta ei ilmene kunkin ostajan hankkima määräosuus, vaan kunkin ostajan katsotaan hankkivan omistukseensa samansuuruisen määräosuuden.

Asunto-osakkeen kauppakirjaan voi lisätä kaksi ostajaa ja heidän molempien oletetaan hankkivan omaisuuden omistukseensa puoliksi.

Ostajien tiedot syötetään kauppakirjaan seuraavanlaisella lomakkeen osalla.

Ostajien osalta on aivan kuten myyjienkin osalta ilmettävä ostajan henkilö-, osoite- ja yhteystiedot.

ostaja

Kaupan kohde

Kun asunto-osakkeen kauppakirjassa on mainittu osapuolet, tulisi seuraavaksi mainita tiedot kaupan kohteena olevista osakkeista.

sopimuspohja.comissa asunnon kauppakirja -lomakkeelle tulee ensiksi ilmoittaa asunto-osakeyhtiön nimi, jonka osakkeet ovat kaupan kohteena. Tämän jälkeen ilmoitetaan myytävien osakkeiden numerot. Seuraavaksi lomakkeelle on kirjoitettava asunnon osoitetiedot, yhtiöjärjestyksen mukainen tieto myytävästä tilasta sekä tieto asunnon pinta-alasta.

Näiden tietojen tullessa kirjatuksi kauppakirjassa olisi vielä hyvä olla maininta tarpeistoesineistä.

Asuntokauppalain mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin sovita. Kauppakirjaan tulisikin seuraavaksi kirjoittaa maininta siitä, jos kaupan osapuolet haluavat sopia tarpeistoesineistä laista poikkeavasti.

Kaupan kohdetta koskevat tiedot ilmoitetaan sopimuspohja.comin lomakkeella seuraavanlaisiin kenttiin:

kaupan-kohde

Kauppahinta

Yksi keskeisimpiä kauppakirjassa mainittavia ehtoja on tietenkin kauppahinta.

Kauppahinnan osalta on syytä muistaa ilmoittaa itse kauppahinta kuin myös velaton kauppahinta.

Kauppahinnalla tarkoitetaan sitä hintaa, jonka ostaja maksaa myyjälle asunto-osakkeista.

Velattomalla hinnalla puolestaan tarkoitetaan niin kauppahintaa kuin siihen lisättyä osuutta yhtiön veloista, jotka kohdistuvat kaupan kohteena oleviin asunto-osakkeisiin.

sopimuspohja.comissa kauppahinta on syötettävä lomakkeelle niin numeroina kuin myös kirjaimin seuraavanlaiselle lomakkeen osalle:

Kauppahinnan maksamisen osalta kauppakirjassa tulisi ilmoittaa, milloin kauppakirjan mukainen kauppahinta maksetaan myyjälle.

sopimuspohja.comin kauppakirjalomakkeella tätä ongelmaa ei ole, koska lomake on laadittu niin, että kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa ja asunto-osakkeiden omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle tuossa samaisessa kaupantekotilaisuudessa.

Asuntokauppa voidaan kuitenkin toteuttaa myös niin, että kauppahinta maksetaan useammassa erässä.

Omistusoikeus voidaan tällöin sopia siirtyväksi ostajalle esimerkiksi kaupantekohetkellä, mutta tällöin myyjän on saatava ostajalta vakuus maksamattoman kauppahinnan vuoksi. Jos taas omistusoikeus jäisi myyjälle, tulee ostajan saada vakuus jo maksamansa kauppahinnan vakuudeksi.

Tällaiset tilanteet on kuitenkin jätetty pois sopimuspohja.comin asunto-osakkeen kauppakirjaa koskevalta lomakkeelta.

Huoneiston hallinnan siirtyminen

Asunto-osakkeen kauppakirjassa sovitaan myös siitä, milloin ostaja saa itselleen huoneiston hallinnan. Tämä ei ole välttämättä aina sama kuin omistusoikeuden siirtymishetki.

Siihen, mitä huoneiston hallinnan siirtymisestä sovitaan, vaikuttaa myös se, onko huoneisto sitä myytäessä vuokrattu. Jos on, tulee sopia vuokratuoton siirtymisajankohdasta.

Kun huoneisto ei ole vuokrattu, voidaan sopia huoneiston hallinnan siirtymisajankohdasta.

Kauppakirjassa voidaan sopia siitäkin, että myyjä maksaa tietyn suuruisen summan ostajalle, mikäli myyjä luovuttaa huoneiston hallinnan myöhässä eli myöhempänä ajankohtana kuin mistä kauppakirjassa on sovittu.

sopimuspohja.comin lomakeella nämä tiedot ilmoitetaan seuraavannäköisellä lomakkeen osalla:

huoneiston hallinnan siirtyminen

Asunto-osakkeen kauppakirjassa on sovittava myös siitä, milloin yhtiövastikkeen maksamisvelvollisuus siirtyy myyjältä ostajalle.

Yhtiövastikkeiden osalta voidaan sopia esimerkiksi niin, että myyjä vastaa niistä hallinnan luovutukseen asti, jonka jälkeen yhtiövastikkeesta vastaa ostaja. sopimuspohja.comissa on näitä varten olettamasäännökset, joiden soveltuminen riippuu siitä, onko huoneisto vuokrattu vai ei.

Huoneistosta ostajalle annetut tiedot

Kauppakirjassa kannattaa mainita, mitä tietoja huoneistosta on annettu ostajalle ja onko ostajalla ollut tilaisuus käyttää asunnon ennakkotarkastusoikeuttaan.

Yksi tärkeä asiakirja, jonka ostaja varmasti haluaa nähtäväkseen, on esimerkiksi isännöitsijäntodistus.

Päiväys ja allekirjoitukset

Asunto-osakkeen kauppakirjaan kuuluvat luonnollisesti myös päiväys ja tietenkin kaikkien kaupassa mukana olevien osapuolien allekirjoitukset.

Kuinka laatia asunnon kauppakirja?

Vastauksena kysymykseen on, että kauppakirja kannattaa aina laatia kirjallisesti ja siitä tulisi ilmetä muun muassa kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta (myös velaton kauppahinta), omistusoikeuden siirtymisajankohta, hallinnan siirtymisajankohta ja huoneistosta ostajalle annetut tiedot.

Halutessasi voit käyttää jotakin valmista asiakirjamallia tai sitten voit säästää aikaa ja vaivaa syöttämällä tarvittavat tiedot valmiiksi sitä varten tehdylle lomakkeelle.

Lomakkeen avulla sinulle voidaan valmistaa valmis asunto-osakkeen kauppakirja pdf-tiedostona. Jos haluat kokeilla jälkimmäistä tapaa, voit aloittaa kauppakirjan laatimisen klikkaamalla alla olevaa nappulaa.

kuinka laatia asunto osakkeen kauppakirja

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

asunnon kauppakirja