Liikehuoneiston vuokraus (ja korona)

Liikehuoneiston vuokraus tai sitä koskevat asiat ovat olleet isosti tapetilla siitä lähtien, kun koronakriisin laajuus alkoi selvenemään. Vähiten ongelma ei ole ollut esillä ravintola-alalla, jolle korona on ollut hirmuinen isku. Toiveena on ollut, että vuokranantajat tulisivat tässä tilanteessa vastaan alentamalla vuokria tai jättämällä vuokrat perimättä. Toisaalta kassavirran vähentyminen ei ole helppo  tilanne vuokranantajallekaan.

Koronakriisin kannalta keskeistä on ollut tietenkin se, onko vuokralaisella velvollisuus maksaa vuokransa tilanteessa, jossa pahimmillaan vuokralainen ei voi pitää tilojaan auki ainakaan samalla lailla kuin ennen ja harjoittaa elinkeinotoimintaa normaaliin tapaan siihen tarkoitukseen vuokratussa huoneistossa.

Koska sopimuspohjan blogeissa ei ole aikaisemmin ollut esillä liikehuoneiston vuokraus, tarkastellaan tässä blogissa kuitenkin ensiksi hieman liikehuoneiston vuokraamiseen liittyviä perusasioita ja palataan koronakriisin synnyttämiin kysymyksiin myöhemmin.

Aloitetaan aivan perusteista eli siitä, mikä on liikehuoneiston vuokrasopimus.

Liikehuoneiston vuokraus ja vuokrasopimus? 

Koska tässä blogissa keskitytään nimenomaan lakiin, on loogista lähteä etsimään vastausta kysymykseen siitä, mikä on liikehuoneiston vuokrasopimus, nimenomaan laista liikehuoneiston vuokrauksesta.

Laissa liikehuoneiston vuokrauksesta liikehuoneiston vuokrasopimusta kuvaillaan seuraavasti:

Tätä lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen (liikehuoneiston huoneenvuokrasopimus). Tällaista huoneistoa sanotaan jäljempänä liikehuoneistoksi. Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö.

Edellä olevasta käy ilmi, että kun rakennus tai huoneisto on vuokrattu toiselle muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen, kysymys on liikehuoneiston vuokrasopimuksesta. Toisin sanoen esimerkiksi toimisto-, työ- ja varastohuoneistoja, autotalleja ja teollisuustiloja koskevat vuokrasopimukset ovat nimenomaan liikehuoneiston vuokrasopimuksia erotuksena asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta. Samoin on tietysti esimerkiksi kauppakeskuksesta vuokrattavan liiketilan osalta.

Osapuolten sopimusvapauden piiriin kuuluu myös se, että osapuolet voivat määrittää käytettävän huoneiston käyttötarkoituksen hyvinkin tarkasti eli onko kysymys esimerkiksi ravintolasta vai kampaamosta.

Kuinka pitkäksi aikaa liikehuoneiston vuokrasopimus solmitaan?

Tähän kysymykseen on vaikea antaa mitään yksiselitteistä vastausta. Vastaus riippuu täysin esimerkiksi siitä, minkälaisesta toimialasta on kyse ja osapuolten tavoitteista. Halutaanko perustaa esimerkiksi lyhytaikainen pop up -liike vai jäädä vuokralaiseksi pidemmäksi aikaa.

Sen sijaan yhden perusohjeen voi antaa ja se valitettavasti ymmärretään liian usein väärin. Liikehuoneiston vuokrasopimusta solmittaessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, tehdäänkö sopimus toistaiseksi voimassa olevaksi vai määräaikaiseksi.

Toistaiseksi voimassa oleva liikehuoneiston vuokrasopimus päättyy pääsääntöisesti toisen osapuolen eli siis joko vuokrantanajan tai vuokralaisen suorittaman irtisanomisen johdosta.

Määräaikaista vuokrasopimusta puolestaan ei voi pääsääntöisesti irtisanoa kesken sopimuskauden, vaan liikehuoneiston vuokrasopimus on voimassa, kunnes määräaika on kulunut umpeen. Esimerkiksi mikäli liikehuoneiston vuokrasopimus on sovittu olemaan voimassa 1.1.2020 – 31.12.2020, päättyy liikehuoneiston vuokrasopimus tämän ajan kuluttua loppuun. 1.1.2021 liikehuoneiston vuokrasopimus ei ole enää voimassa.

liikehuoneiston-vuokraus-sopimuksen-kesto

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomisaika

Laissa liikehuoneiston vuokrauksesta on tietyt oletusarvoiset irtisanomisajat, joista osapuolet voivat sopia myös toisin. Nämä irtisanomisajat koskevat siis ainoastaan toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta. Lain liikehuoneiston vuokrauksesta mukaan:

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita tai tästä tai muusta laista muuta johdu.

Jollei irtisanomisajasta ole toisin sovittu, irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen.

Tässä tarkoituksena on sanoa, että kun toinen osapuoli irtisanoo liikehuoneiston vuokrasopimuksen, vuokrasopimus ei pääty välittömästi siltä seisomalta, vaan irtisanomisesta alkaa kulua ns. irtisanomisaika. Vasta irtisanomisajan kuluttua umpeen on vuokrasopimus päättynyt.

Mielessä kuitenkin voi liikkua kysymys siitä, voiko liikehuoneiston vuokrasopimuksen päättää nopeamminkin, ehkä jopa välittömästi.

Liikehuoneiston vuokraus ja sopimuksen purkaminen

Sopimuksen välitön päättäminen tarkoittaa vuokrasopimuksen purkamista. Vuokrasopimuksen purkamisesta laissa liikehuoneiston vuokrauksesta on omat säännöksensä ja ne käydään tässä hyvin lyhyesti läpi lähinnä mainiten asian kannalta oleellisimmat lainkohdat.

Vuokranantajan oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus

Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus seuraavissa tilanteissa:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;

2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;

3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;

4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:

5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;

6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai

7) vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.

Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–7 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 7, 32 ja 39 §:ssä.

Edellä olevasta voidaan siis nähdä ne purkamisperusteet, jotka lainsäätäjä on suonut vuokranantajan käytettäväksi. Vuokranantajan on kuitenkin joissakin tilanteissa tehtävä ennen liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkamista jotain muutakin.

Varoituksen antaminen ennen liikehuoneiston purkamista

Vuokrasopimuksen purkamisen osalta on syytä huomata, että monissa tilanteissa laki vaatii ensin varoittamaan vuokralaista. Lain mukaan:

Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta 48 §:n 1 momentin 3–7 kohdassa (ks. edellä kohdat 3 – 7) mainitulla perusteella, ellei vuokranantaja ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi siten kuin 43 §:n 3–5 momentissa säädetään irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta.

Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos vuokralainen 48 §:n 1 momentin 4, 6 tai 7 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. (kursiivilla korostettu teksti on kirjoittajan tekemä lisäys)

Entäpä vuokralaisen oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus? Milloin vuokralainen saa purkaa liikehuoneiston vuokrasopimuksen?

Vuokralaisen oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus

Vuokralaiselle laki liikehuoneiston vuokrauksesta suo oikeuden purkaa liikehuoneiston vuokrasopimuksen seuraavissa tilanteissa:

1) jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen;

2) jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta;

3) jos vuokranantaja olennaisesti rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella seikalla on vain vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokralainen voi koska tahansa vedota 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuun sopimuksen purkamisperusteeseen. Saman momentin 2 kohdassa tarkoitettuun purkamisperusteeseen vuokralainen voi vedota kuukauden kuluessa siitä, kun peruste on ilmennyt. Momentin 3 kohdassa tarkoitettuun purkamisperusteeseen vuokralaisen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokralaisen tietoon. Vuokralainen ei kuitenkaan menetä oikeuttaan purkaa sopimus niin kauan kuin 3 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 7, 15, 18, 19 ja 34 §:ssä.

Blogikirjoituksessa on tähän mennessä käyty ikään kuin johdantona läpi teemaa liikehuoneiston vuokraus siitä näkökulmasta, mikä on liikehuoneiston vuokrasopimus ja siitä, milloin liikehuoneiston vuokrasopimus on lain mukaan päätettävissä eli joko irtisanottavissa tai purettavissa.

Mutta nyt ei olla normaalioloissa ja monilla vuokralaisina toimivilla yrityksillä suurena huolenaiheena onkin ollut se, tuleeko vuokraa maksaa siltä ajalta, jolloin liiketoiminnan harjoittaminen on koronaviruksen vuoksi hyvinkin hankalaa. Toisin sanoen:

Onko vuokralaisella mitään tehtävissä, jotta vuokraa voitaisiin alentaa tai vuokranmaksusta voisi pidättyä?

Esimerkiksi ravintola-alalla ollaan tilanteessa tällä hetkellä (6.5.2020), jossa majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annettuun lakiin perustuen 31.5.2020 asti:

Ravitsemisliike ja siihen kuuluvat sisä- ja ulkotilat on pidettävä suljettuina asiakkailta vaikutuksiltaan erityisen vakavaa suuronnettomuutta vastaavan hyvin laajalle levinneen vaarallisen tartuntataudin aikana niillä alueilla, joilla se on välttämätöntä tartuntataudin leviämisen ehkäisemisen kannalta.

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske ruoan tai juoman myymistä ravitsemisliikkeestä muualla nautittavaksi.

Mitä 1 momentissa säädetään ei koske 1 §:n 3 momentissa tarkoitettuja henkilöstöravintoloita.

Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkemmat säännökset 1 momentissa tarkoitetuista alueista.

Mitä tällaisessa tilanteessa tulisi tehdä?

Liikehuoneiston vuokraus – ensimmäinen ja paras vaihtoehto koronakriisissä

Ensimmäisenä ohjeena voisi sanoa, että jos liiketoiminta on syvässä kriisissä koronaviruksen takia, niin jos suinkin vain mahdollista, kaikkein parhain tapa olisi neuvotella asiasta suoraan vuokranantajan kanssa ellei niin ole jo tehty.

liikehuoneiston-vuokraus-koronan-aikana

Vuokranantajia on kuitenkin erilaisia aina yksittäisestä asunto-osakeyhtiöstä suuriin kansainvälisiin kiinteistösijoittajiin ja heidän suhtautumisensa voi välillä ymmärrettävästikin vaihdella. Neuvottelut vuokranantajien kanssa voivat kuitenkin olla hyvinkin rohkaisevia, joten neuvotteluyhteyteen kannattaa pyrkiä.

Jos neuvotteluyhteyteen päästään, on sopimussuhteen kannalta järkevää, että vuokralainen tällöin kertoo yrityksen tilanteesta ja vuokranmaksukyvystä rehellisesti.

Yksi mahdollinen vaihtoehto voi nimittäin olla sekin, ettei liiketoiminnan jatkaminen ole enää mahdollista, jolloin vuokranantaja voi olla valmis jopa sopimuksen purkamiseen. Tässä tilanteessa uuden vuokralaisen löytäminen voi kuitenkin olla vuokranantajalle ymmärrettävästikin vaikeaa.

Mikäli toimintaa voidaan kuitenkin jatkaa, neuvotteluiden kautta voidaan päästä sellaiseen neuvottelutulokseen, jossa vuokralaisen on mahdollista saada ainakin joksikin aikaa alennusta vuokranmaksuvelvoitteeseen tai jopa vapautusta vuokranmaksuvelvoitteesta tietylle ajalle. Mahdollisia ovat myös erilaiset maksuaikaa koskevat järjestelyt.

Jos neuvottelutulokset eivät johda toivottuun lopputulokseen, on pahimmillaan edessä hyvin pitkäkestoinen riita, joka tuskin auttaa kumpaakaan osapuolta.

Koska neuvottelutie on ylivoimaisesti paras vaihtoehto, ei tässä blogissa aleta edes käydä läpi muita vaihtoehtoja.

Jos tarvitset neuvotteluissa apua tai neuvottelut eivät ole vielä johtaneet hyväksyttävään lopputulokseen ja haluat tietää:

  • voisiko liikehuoneiston vuokrasopimusta kohtuullistaa

  • voisiko tilanteessa vedota ns. ylivoimaiseen esteeseen (force majeure)

  • voisiko sopimuksen purkaa tai

  • saako vuokranantaja perusteetonta etua

otathan tällöin yhteyttä ja katsotaan asiaa yhdessä.

Yksi asia, joka koronasta voidaan oppia, on se, että liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin kannattaa harkita force majeurea eli ylivoimaista estettä koskevaa sopimusehtoa.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana. Oikeudenkäynneissä Niko on edustanut niin Suomessa kuin Virossa.

lakimies-niko-laukkonen