Myytävät asunnot ja juridiikka

Arkikielessä puhutaan monesti asunnon ostamisesta riippumatta siitä, onko ostettavana kohteena esimerkiksi uusi vai käytetty asunto, asunto-osakkeet vai kiinteistö. Juridisesti myytävät asunnot on kuitenkin jaoteltava tarkemmin niin, että on selvää minkälaisesta asunto-omaisuudesta on kulloinkin kyse.

Lain silmissä on nimittäin eri asia ostaa esimerkiksi kiinteistö kuin asunto-osakkeet. Kiinteistön ostoon onkin sovellettava kokonaan eri lakia kuin asunto-osakkeiden ostoon.

Asunto-osakkeiden kauppaa säätelee asuntokauppalaki

Asunto-osakkeiden ostamista puolestaan säätelee asuntokauppalaki.

Asuntokauppalain osalta taas sovellettavat säännökset riippuvat siitä, onko kyseessä ns. uuden asunnon kauppa vai käytetyn asunnon kauppa.

Uuden asunnon kauppaan sovelletaan esimerkiksi asuntokauppalain 4 lukua, kun taas käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua.

Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa lyhyesti sanottuna sitä, että hänen on hyvä perehtyä ostettavasta kohteesta riippuen oikeaan lainsäädäntöön varmistaakseen asuntokaupan onnistumisen.

Kirjoituksen tarkoitus

Tässä kirjoituksessa tarkastellaankin lyhyesti sitä, miten asuntokauppa tehdään riippuen ostettavasta kohteesta.

Kirjoituksessa tarkastellaan käytetyn asunnon kauppaa, uuden asunnon kauppaa sekä kiinteistön kauppaa.

On syytä kuitenkin pitää mielessä, ettei tässä kirjoituksessa käydä läpi suinkaan kaikkia mahdollisia asuntokauppamuotoja ja muutenkin kunkin aiheen käsittely jää erittäin suppeaksi.

Käytetyn asunnon kauppa

Kun myytävät asunnot jaetaan tässä kirjoituksessa kolmeen eri luokkaan, voidaan käsittely aloittaa käytetyn asunnon kaupasta.

myytävät-asunnot-käytetty

Asuntokauppalain säännökset käytetyn asunnon kaupasta

Asuntokauppalain, joka koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, näkökulmasta asuntokaupassa on kyse nimenomaan käytetyn asunnon kaupasta seuraavissa kahdessa eri tilanteessa:

1) asunto myydään käytettynä taikka

2) muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Jotta asuntokauppalain mukaiset käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset tulisivat uuden asunnon kohdalla sovellettaviksi, myyjänä täytyy siis olla joku muu kuin elinkeinonharjoittaja.

Tämän kirjoituksen tarkoituksena on keskittyä käytetyn asunnon kaupan osalta kuitenkin siihen, että myyjänä sekä ostajana on yksityishenkilö.

Kiinteistönvälittäjän mukanaolon vaikutus

Käytetyn asunnon kaupasta on kuitenkin aina kysymys myös siinä tilanteessa, jossa joko myyjän tai ostajan tai vaikkapa molempien apuna kaupassa olisi kiinteistönvälittäjä.

Kyseessä on siis kahden yksityishenkilön välillä solmittava käytetyn asunnon kauppa siitä huolimatta, että esimerkiksi myyjä käyttää asunnon myynnissä apunaan kiinteistönvälittäjää.

Ostotarjouksen merkittävä rooli

Käytännössä käytetyn asunnon kaupassa tärkeällä sijalla on ostajan tekemä ostotarjous.

Ostotarjouksessa olisikin hyvä olla jo mahdollisimman tarkasti kirjattuna ne ehdot, joilla myöhempi kauppa on tarkoitus päättää.

Myyjä voi ostajan tekemän ostotarjouksen jälkeen puolestaan päättää joko hylkäävänsä tarjouksen, tekevänsä vastatarjouksen tai hyväksyvänsä tarjouksen.

Mikäli myyjä päätyy hyväksymään ostajan tekemän tarjouksen, tulee molempien osapuolien päättää kauppa ostotarjouksesta ilmenevin ehdoin.

Uuden asunnon kauppa

Markkinoilla myytävät asunnot voivat olla tietysti myös uusia ja niitä voidaan myydä eri vaiheissa olevina.

Myytävät asunnot voivat olla nimittäin asuntoja, jotka on tarkoitus myydä jo rakentamisvaiheen aikana ja toisaalta sellaisia asuntoja, jotka myydään vasta kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt käyttöön yhtiölle tulevat rakennukset.

Tällä erottelulla on merkitystä puolestaan sen vuoksi, jotta tiedetään, tulevatko asuntokauppalain 2 luvun mukaiset ostajan suojaamista rakentamisvaiheessa koskevat säännökset sovellettaviksi.

myytävät-asunnot-uusi

Rakentamisvaihe

Rakentamisvaiheella tarkoitetaan asuntokauppalaissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.

Rakentamisvaihe puolestaan päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Asuntokauppalain säännökset uuden asunnon kaupasta

Asuntokauppalain mukaisia säännöksiä uuden asunnon kaupasta puolestaan sovelletaan kun:

1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai

2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Käytännössä iso osa uusista asunnoista myydään jo rakentamisvaiheessa, joten tässä kirjoituksessa on tarkoituksenmukaisempaa keskittyä tarkastelemaan uusien asuntojen kauppaa juuri tältä näkökannalta.

Ennakkomarkkinointi ja varausmaksu

Aivan ensiksi rakennusliikkeellä (usein perustajaosakas) on intressinä selvittää, onko kyseessä olevalle rakennushankkeelle riittävästi kysyntää, jonka vuoksi kohde laitetaan ensiksi ns. ennakkomarkkinointiin jonka aikana kohteen kysyntää pyritään selvittämään.

Asuntoja ennakkomarkkinoitaessa on mahdollista, että ostaja varaa asunnon ja maksaa varauksen vakuudeksi myyjälle rahasumman, joka vastaa enintään neljää prosenttia kauppahinnasta. Jos varaus johtaa kauppaan, tulee varausmaksu katsoa kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa.

Varausmaksun osalta on hyvä kuitenkin huomata, että se on palautettava kuluttajalle, jos kauppa jää syntymättä tai kuluttaja peruu ennakkovarauksen.

Ennakkomarkkinointivaiheessa on puolestaan tärkeää on, ettei siinä vielä tule sovellettaviksi asuntokauppalain 2 luvun säännökset ostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa.

Turva-asiakirjat

Ennen kuin asunto-osakkeita voidaan alkaa tarjota ostettavaksi, on niin sanotut turva-asiakirjat luovutettava säilytettäviksi. Säilyttäjänä toimii joko luottolaitos tai aluehallintoviranomainen.

Turva-asiakirjoja ovat muun muassa:

1) yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöytäkirja tai muu selvitys niistä yhtiöjärjestykseen tehdyistä muutoksista, jotka eivät käy ilmi kaupparekisteristä, ja todistus yhtiöjärjestystä koskevan muutosilmoituksen jättämisestä kaupparekisteriin sekä muuta yhteisöä koskevat vastaavat asiakirjat ja selvitykset

2) yhteisön taloussuunnitelma sekä luotonantajien ilmoitukset yhteisölle myönnettyjen luottojen pääomista, koroista, laina-ajoista ja lyhennyssuunnitelmista

3) lainhuutotodistus, kiinteistön kauppa- tai muu saantokirja tai todistus erityisen oikeuden kirjaamisesta sekä maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen, jolle rakennukset rakennetaan tai jolla korjausrakennettava rakennus on

4) rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista rasitteista, rasituksista ja muista oikeuksista

5) rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 49 §:ssä tarkoitetut pääpiirustukset

6) rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset

7) rakentamista tai korjausrakentamista koskeva urakka- tai muu sopimus tai, jos sopimusta kokonaisurakasta ei ole tehty, osaurakoista tehdyt sopimukset ja arvio myöhemmin tehtävien osaurakkasopimusten urakkahinnoista; sopimuksesta on käytävä ilmi urakkahinta ja, jos sopimuksen liitteitä ei toimiteta turva-asiakirjojen säilyttäjälle, mitkä ovat sopimuksen liitteet

8) asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat.

Ostettavaksi tarjoaminen

Ostettavaksi tarjoamisella puolestaan tarkoitetaan yhteisöosuuden tarjoamista:

1) sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta tai

2) sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on yhteisöosuuden varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.

Kun asunto-osake myydään rakentamisvaiheen aikana perustajaosakkaan toimesta (esim. monesti rakennusliike), kauppasopimus on tehtävä kirjallisesti, jotta se olisi ostajaa sitova. Kauppakirja tulee myös toimittaa tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle.

Myyjän ollessa esimerkiksi rakennusliike ostotarjouksen osalta voi olla hyvä pitää mielessä, että asunnot voidaan myydä tietyn rakennuskohdetta koskevan rakennusliikkeen hinnaston mukaisina, jolloin esimerkiksi kauppahinnassa voi olla huomattavan vähän neuvotteluvaraa ainakin ainoastaan yhtä asuntoa ostettaessa.

Tarvitsetko asuntokaupan asiakirjoja? Tilaa palvelu alta käyttöösi:

rekisteroidy

Kiinteistön kauppa

Asunnon ostosta kiinnostuneen on sopivaa kohdetta etsiessään mahdollista löytää “myytävät asunnot” -sivulta myös kiinteistöjä, mutta kiinteistöjä koskeva sääntely poikkeaa jälleen huomattavasti asunto-osakkeita koskevasta sääntelystä.

Kiinteistökauppojen osalta sovellettavaksi ei nimittäin tule asuntokauppalaki vaan maakaari.

Ostotarjouksella ei samaa merkitystä

Mikäli ostaja on harkitsemassa kiinteistön ostamista on hyvä esimerkiksi huomata, ettei niin sanottu ostotarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus velvoita kumpaakaan sopimusosapuolta mihinkään.

Maakaaren mukaan osapuolten tulisi nimittäin sopia aiotusta kiinteistön kaupasta esisopimuksella, joka on vielä tehtävä määrämuotoisena, jotta se velvoittaisi osapuolet myös tekemään kaupan.

Jos kuitenkin osapuolet ovat sopineet kaupasta tekemättä tällaista määrämuotoista esisopimusta, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Määrämuoto

Kiinteistön kaupan osapuolten on tehtävä lopullinen kauppa määrämuotoisena.

Kiinteistönkaupasta ei siis voida koskaan sopia esimerkiksi suullisesti.

Kiinteistön kauppa on tehtävä aina kirjallisesti ja sekä myyjän että ostajan on allekirjoitettava kauppakirja. Tämän lisäksi kiinteistön kaupan tekemiseksi vaaditaan myös julkinen kaupanvahvistaja, jonka tehtävänä on vahvistaa kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistön kauppa voidaan kuitenkin nykyisin tehdä myös maakaaren mukaisessa ns. sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, jolloin ei tarvitse käyttää kaupanvahvistajaa.

Kiinteistön kauppakirjasta tulee aina ilmetä luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike.

Myytävät asunnot – tiivistelmä

Kirjoituksen tarkoituksena oli näyttää, että vaikka arkikielessä myytävät asunnot ovat usein “asuntoja” riippumatta siitä, onko kyseessä esimerkiksi kiinteistöt vai asunto-osakkeet, juridisesti on erittäin tärkeää tietää minkälaisesta kohteesta on kysymys, koska se millainen lainsäädäntö kuhunkin kohteeseen soveltuu, vaihtelee huomattavasti.

Yksi tällainen esimerkki on asunnosta tehtävä ostotarjous, jolla on käytetyn asunnon kaupassa erittäin suurikin merkitys, kun taas kiinteistön kaupassa sillä ei ole suurtakaan merkitystä.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

myytävät asunnot