Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta

Asunto-osakkeiden kaupassa isännöitsijäntodistus on monella tapaa tärkeä asiakirja. Se on tärkeä asiakirja myös maksamattomien yhtiövastikkeiden osalta. Tässä kirjoituksessa tarkastellaankin sitä, mikä on uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta siinä tilanteessa, kun on tehty asuntokauppa, mutta aiempi omistaja on tätä ennen laiminlyönyt vastikkeen maksuvelvollisuutensa eli jättänyt vastikkeet maksamatta.

Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta

Asunto-osakkeiden kaupassa pääsäännöksi voidaan katsoa se, että uusi omistaja vastaa edellisen omistajan ohella edellisen omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta.

Tämä johtuu asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 pykälästä, johon kyseinen säännös on kirjattu.

Säännöksen on katsottu olevan tarpeellinen asunto-osakeyhtiön saatavien turvaamiseksi.

Uuden omistajan maksuvelvollisuutta tämän säännöksen ei ole puolestaan katsottu lisäävän, koska uusi omistaja voi ottaa huomioon vastikkeen maksulaiminlyönnit hinnassa, jonka hän on kyseisestä asunnosta valmis maksamaan.

Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä

Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta ei ole kuitenkaan täysin rajaton, vaan sille on säädetty enimmäismäärä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta.

Tämän on katsottu antavan asunto-osakeyhtiön johdolle aikaa odottaa noin 4-5 kuukautta ilman, että vastikkeiden maksu vaarantuisi siitä syystä, että asunto-osakkeet luovutetaan uudelle omistajalle.

Toinen asia kyllä on se, että kannattaako asunto-osakeyhtiön viivytellä vastikkeiden perimisessä näin kauaa.

Minkä takia heti alussa mainittu isännöitsijäntodistus on merkityksellinen?

Isännöitsijäntodistuksen merkitys tulee ilmi seuraavasti.

Uuden omistajan ei katsota vastaavan sellaisesta aiemman omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa. Tämän lisäksi yhtiövastikkeen tai maksun täytyy olla erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä.

Tämä tarkoittaa asuntosijoittajalle sitä, että hänen kannattaa huolellisesti ennen ostotarjouksen tekemistä tutustua isännöitsijäntodistukseen ja toisaalta tutustuttavan isännöitsijäntodistuksen tulisi olla mahdollisimman uusi.

Isännöitsijäntodistuksesta tulisi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti käydä ilmi osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet.

Isännöitsijäntodistuksen tulee puolestaan olla mahdollisimman uusi seuraavasta syystä:

jos vastikerästejä ei isännöitsijäntodistuksesta ilmene, ei uusi omistaja vastaa sellaisista vastikerästeistä, jotka ovat erääntyneet maksettavaksi ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä.

Toisin sanoen, jos vastikkeet ovat erääntyneet maksettavaksi isännöitsijäntodistuksen mukaisen päiväyksen jälkeen ja niitä ei ole maksettu, on uudella omistajalla riski joutua maksamaan nämä yhtiövastikkeet.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta