Varainsiirtovero asuntokaupassa

Varainsiirtovero asuntokaupassa on yksi asia, jota ei ole syytä unohtaa.

Kiinteistön ja arvopaperin luovutuksesta on nimittäin varainsiirtoverolain mukaan suoritettava valtiolle veroa. Varainsiirtoverolla tarkoitetaankin kiinteistön tai arvopaperin luovutuksesta maksettavaa veroa.

Tämän kirjoituksen tarkoituksena on tarkastella varainsiirtoverotusta nimenomaan asunto-osakkeiden kaupan kannalta, joten kiinteistöt jäävät tämän kirjoituksen tarkastelun ulkopuolelle.

Koska asunto-osakeyhtiöstä asuntoa myytäessä myydään nimenomaan arvopapereita (asunto-osakkeita), tulee asunto-osakkeiden luovutuksesta maksaa veroa valtiolle.

Kuka vastaa varainsiirtoveron maksamisesta?

Varainsiirtoverolaki lähtee siitä, että veroa arvopaperin omistusoikeuden luovutuksesta on velvollinen suorittamaan luovutuksensaaja.

Asuntokaupassa tämä tarkoittaa sitä, että luovutuksensaaja eli ostaja on velvollinen suorittamaan varainsiirtoveron.

Asuntosijoittajalle tällä on se merkitys, että hänen on hyvä huomioida sijoituskohdetta hankkiessaan, että mahdollisen kauppahinnan lisäksi hänen on maksettava edellä mainittu vero.

Mikäli ostajia taas on useampia, tulee kunkin ostajan suorittaa varainsiirtoveroa oman osuutensa mukaisesti.

Kiinteistönvälittäjän käyttäminen

Mikäli asuntokauppa tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä, vastaa myös kiinteistönvälittäjä siitä, että varainsiirtovero tulee maksetuksi oikea-aikaisesti.

Asunto-osakeyhtiön vastuu

Asunto-osakeyhtiö voi puolestaan joutua vastuuseen varainsiirtoverosta, mikäli osakkeen tai osuustodistuksen siirtyminen merkitään osake- tai osuustodistusluetteloon, vaikka selvitystä suoritetusta tai peritystä verosta ei ole esitetty.

Ensiasunnon ostajan verovapaus

Ensiasunnon ostajan hyväksi on säädetty niin sanotusta verovapaudesta. Asunto-osakkeiden luovutuksesta luovutuksensaajan eli ostajan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa, mikäli seuraavat edellytykset täyttyvät.

Luovutuksensaaja:

1) käyttää tai ryhtyy käyttämään vakituisena asuntonaan huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista hän on hankkinut vähintään puolet

2) ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista ja

3) on ennen luovutuskirjan allekirjoittamista täyttänyt 18 mutta ei 40 vuotta.

Miten ja milloin varainsiirtovero asuntokaupassa maksetaan?

Se, miten ja milloin varainsiirtovero asuntokaupassa on maksettava, vaihtelee muun muassa sen mukaan, onko kyseessä kiinteistönvälittäjän välityksellä tehtävä kauppa vai ei.

Omatoimiset asuntokaupat

Varainsiirtovero on vero, joka verovelvollisen tulee suorittaa oma-aloitteisesti.

Kun asuntokaupassa ei ole mukana kiinteistönvälittäjää, varainsiirtovero on suoritettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä.

Verohallinnolle on esitettävä kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta varainsiirtoveroilmoitus, jossa tulee olla liitteenä kopio kauppakirjasta sekä tosite veron suorittamisesta.

Vaikka omistajanvaihdos olisi varainsiirtoverosta vapaa, varainsiirtoveroilmoitus on tästä huolimatta esitettävä Verohallinnolle.

Kiinteistönvälittäjän välittämä asuntokauppa

Kun asuntokaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, varainsiirtovero tulee suorittaa jo kaupanteon yhteydessä.

Tällöin myös kiinteistönvälittäjällä on vastuu huolehtia siitä, että varainsiirtovero tulee myös tosiasiallisesti maksetuksi. Kiinteistönvälittäjän kautta tehtävässä kaupassa kiinteistönvälittäjän on huolehdittava varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle.

Uuden asunnon kauppa

Jos kyseessä on uudiskohteen kauppa, joka tapahtuu rakentamisaikana tai sitä ennen tai asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n mukainen uuden asunnon kauppa, luovutuksesta tulee suorittaa varainsiirtoveroa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Voit lukea aiemman blogikirjoituksen“myytävät asunnot ja juridiikka” nähdäksesi tarkemmin, milloin on kyseessä juuri asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n mukainen tilanne.

Käytännössä tällaisesta tilanteesta on kysymys esimerkiksi silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Näissä tilanteissa välittäjällä ei ole vastuuta veron suorittamisesta.

Varainsiirtoveron määrä

Lyhyesti sanottuna varainsiirtoveron määrä on (tätä kirjoitettaessa) asunto-osakkeiden kaupassa 2,0 (%) prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtoveron määrää laskettaessa on kuitenkin otettava huomioon ns. yhtiölainaosuudet.

Käytetyn asunnon kauppa

Käytetyn asunnon kaupassa kauppahintaan katsotaan varainsiirtoveron määrittämisen osalta kuuluvaksi myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen taikka muun sopimuksen tai sitoumuksen perusteella tai jonka hän on luovutuksen yhteydessä maksanut.

Vastikkeeseen luetaan myös luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus rakentamisaikaisista lainoista, vaikka päätöstä osakkaiden oikeudesta tai velvollisuudesta maksaa yhtiölainaosuus ei ole tehty.

Uuden asunnon kauppa rakentamisvaiheessa

Jos kyseessä on puolestaan uuden asunnon kauppa, joka tehdään rakennusaikana tai sitä aikaisemmin, vastikkeeseen katsotaan kuuluvan yhtiölainaosuuden sijasta luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön kaikista veloista silloin, kun rakennus on valmistunut ja hyväksytty käyttöönotettavaksi tai omistusoikeuden siirtymishetkellä, jos omistusoikeus on siirtynyt ennen rakennuksen valmistumista ja käyttöönottoa.

Vastikkeeseen luetaan myös osakkeisiin kohdistuva velkaosuus, jonka luovutuksensaaja on siihen mennessä maksanut yhtiölle tai luovuttajalle.

Käytännössä tämä tarkoittaa pääsääntöisesti sitä, että varainsiirtovero asuntokaupassa maksetaan uuden asunnon osalta velattoman hinnan perusteella, eikä niin sanotun myyntihinnan perusteella, joka on usein huomattavasti velatonta hintaa alhaisempi.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

varainsiirtovero asuntokaupassa