Vuokrahuoneiston välittäjä asunnon vuokrauksen apuna

Vuokrahuoneiston välittäjä voi olla vuokranantajalle avuksi vuokranantajan etsiessä asunnolleen sopivaa vuokralaista.

Tässä kirjoituksessa tarkastellaankin muun muassa vuokravälittäjän kanssa tehtävää toimeksiantosopimusta ja sitä kuinka vuokrahuoneiston välittäjän on huolehdittava saamastaan toimeksiannosta.

Kirjoituksessa toimeksiantajan oletetaan olevan aina vuokranantaja, joka vuokraa asuinhuoneistoa kuluttajan asemassa. Toimeksiantajana voisi kuitenkin yhtä hyvin olla myös vuokralainen.

Kuka on vuokrahuoneiston välittäjä?

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain mukaan nimikettä vuokrahuoneiston välittäjä tai asunnonvälittäjä sekä lyhennettä “LVV” saa käyttää ainoastaan kiinteistönvälittäjäkokeen tai vuokrahuoneiston välittäjäkokeen suorittanut henkilö.

Muilta kuin näiden välittäjäkokeiden suorittaneilta henkilöiltä nimikkeen käyttö tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta on kielletty sakkorangaistuksen uhalla.

Jos vuokranantaja päätyy käyttämään apunaan vuokrahuoneiston välittäjää, vuokranantajan on hyvä perehtyä siihen, onko vuokranantajan valitsema vuokrahuoneiston välittäjä osoittanut pätevyytensä muun muassa edellä mainituilla välittäjäkokeilla.

Välittäjäkokeen suorittaminen osoittaa vuokravälittäjän tuntevan esimerkiksi asuinhuoneiston vuokrausta koskevaa lainsäädäntöä.

Toimeksiantosopimus

Käytettäessä vuokrahuoneiston välittäjää tulee vuokranantajan ja vuokrahuoneiston välittäjän edustaman välitysliikkeen välille solmia toimeksiantosopimus.

Toimeksiantosopimus tulee tehdä joko kirjallisesti tai sähköisesti niin, ettei kumpikaan sopimusosapuolista pysty yksipuolisesti muuttamaan sopimusehtoja jälkikäteen. Sopimusehtojen on samoin säilyttävä toimeksiantajan eli vuokranantajan saatavilla.

Välitysliike ei voi vedota edukseen sellaiseen sopimusehtoon, jota ei ole laadittu edellä mainitulla tavalla. Välitettävän kohteen hinnasta eli vuokrasta ja muiden välityskohdetta koskevien sopimusehtojen muutoksista voidaan kuitenkin välityssopimuksen ollessa voimassa sopia muullakin tavoin.

Toimeksiantosopimuksessa tulee mainita aina ainakin seuraavat vähimmäistiedot:

1) toimeksiantajan nimi ja osoite

2) välitysliikkeen toiminimi, käyntiosoite ja asiaa hoitavan henkilön nimi

3) toimeksiannon sisältö ja toimeksiannon suorittamisesta maksettava korvaus riittävästi yksilöitynä sekä

4) toimeksiannon vastaanottopäivä ja voimassaoloaika.

Välitysliike haluaa toimeksiantosopimuksessa usein sopia siitä, että kohde on yksinoikeudella vuokrattavana ainoastaan heidän kauttaan.

Tämä tarkoittaa sitä, ettei vuokranantaja voi tehdä kyseisen toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana välityssopimusta jonkin toisen välitysliikkeen kanssa.

Toimeksiantosopimuksessa sovitaan usein myös esimerkiksi siitä, että välitysliikkeen tehtävänä on arvioida vuokran suuruus, laatia kohdetta koskeva esite, huolehtia kohteen esittelystä ja muusta markkinoinnista, ottaa vastaan vuokratarjoukset, tarkistaa vuokralaisen luottotiedot sekä vastata vuokrasopimuksen laatimisesta.

Varausmaksu

Niin ikään toimeksiantosopimuksessa voidaan sopia siitä, että välitysliike voi ottaa vuokranantajan lukuun vastaan varausmaksun vuokratarjouksen vakuudeksi.

Kun välitysliike vastaanottaa varausmaksun, tulee välitysliikkeen laatia asiakirja, josta ilmenee ehto varausmaksun menettämisestä ja, jos toimeksiantajan vastapuoli eli mahdollinen tuleva vuokralainen on tehnyt tarjouksen välityskohteesta, tarjouksen ehdot.

Tarkoituksena siis on, että vuokralainen menettää maksamansa varausmaksun, jos vuokralainen ei vuokraakaan asuinhuoneistoa sen jälkeen, kun vuokranantaja on jo vuokralaisen tarjouksen hyväksynyt.

Jos välitysliike on ottanut vastaan varausmaksun yhdeltä henkilöltä, välitysliike ei voi tämän jälkeen ottaa varausmaksua tai tarjousta vastaan joltain toiselta henkilöltä ennen kuin ensimmäinen varausmaksu on palautettu tai on käynyt selväksi, että se jää toimeksiantajalle eli vuokranantajalle.

Välitysliike vastaa varausmaksun palauttamisesta toimeksiantajan vastapuolelle eli vuokralaiselle, jos tarjouksen ehdot eivät toteudu tai vuokranantaja ei hyväksy tarjousta.

Siltä osin kuin varausmaksua ei ole luovutettu toimeksiantajalle eli vuokranantajalle, välitysliike on vastuussa varausmaksun palauttamisesta toimeksiantajan vastapuolelle eli vuokralaiselle, jos vuokranantaja on hyväksynyt tarjouksen, mutta sopimusta ei synny vuokranantajasta johtuvasta syystä.

Toimeksiantosopimuksen kesto

Toimeksiantosopimus saa olla voimassa kerrallaan enintään neljä kuukautta.

Mikäli sopimusta halutaan tämän jälkeen jatkaa, tulee jatkamisesta sopia samoin kuin alkuperäisestä toimeksiantosopimuksesta.

Sopimuksen jatkamisesta osapuolet saavat kuitenkin sopia aikaisintaan yhtä kuukautta ennen toimeksiantosopimuksen päättymistä.

Jos sopimus on lainvastaisesti sovittu neljää kuukautta pidemmäksi, sopimus päättyy tästä huolimatta ilman eri toimenpiteitä neljän kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta.

Välitystehtävän suorittaminen

Kun välitysliikkeen kanssa on tehty toimeksiantosopimus, tulee välitysliikkeen viivytyksettä alkaa suorittaa välitystehtävää ellei toimeksiantajan eli vuokranantajan etu jostakin syystä vaadi välitystehtävän aloittamista myöhempänä ajankohtana.

Välitysliikkeen tulee suorittaa saamansa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen.

Ammattitaitoisuudella tarkoitetaan sitä, että välitystehtävän suorittavalla välittäjällä on tehtävän edellyttämät tiedot ja taidot. Vuokrahuoneiston välittäjän tulee siis olla perehtynyt vuokrausta koskevaan lainsäädäntöön ja sen soveltamiskäytäntöön. Välittäjän tulee samoin tuntea vallitseva markkinatilanne ja osata hoitaa välitystehtävän edellyttämät käytännön asiat.

Huolellisuusvaatimuksella tarkoitetaan enemmän välitystehtävän moitteetonta suorittamista.

Ammattitaitoa ja huolellisuutta välittäjältä vaaditaan esimerkiksi välittäjän arvioidessa välityskohteen vuokratasoa.

Välitystoiminnassa kokonaisuudessaan tulee puolestaan noudattaa ns. hyvää välitystapaa.

Vuokrahuoneistojen välityksen osalta on laadittu ns. ohje hyvästä vuokravälitystavasta.

Tämän ohjeen mukaan vuokravälitysliikkeen tulee esimerkiksi hankkia tarvittavat asiakirjat vuokrattavasta kohteesta, laatia esite, huolehtia kohteen markkinoinnista, esitellä kohdetta, antaa kohteesta tietoja, vastaanottaa tarjouksia, neuvotella osapuolten kanssa vuokrasopimuksen ehdoista ja laatia vuokrasopimus.

Välitysliikkeen tehtävän suorittamisen tulee tämän lisäksi vastata myös siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen tulee ottaa huomioon niin toimeksiantajan eli vuokranantajan kuin myös toimeksiantajan vastapuolen eli vuokralaisen edut.

vuokrahuoneiston-välittäjä

Tämä siitä huolimatta, että vuokrahuoneiston välittäjä toimii ensisijaisesti toimeksiantajansa asiamiehenä.

Välitysliikkeen tuleekin antaa ensiksi toimeksiantajalle eli vuokranantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan vuokrasopimuksesta päättämiseen. Tämän nojalla välitysliikkeen yksi tärkeimmistä tehtävistä vuokranantajaa kohtaan on jo ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä antaa hinta-arvio kohteesta.

Mikäli vuokranantaja itse esittää hinta-arvion, tulee välitysliikkeen antaa arvionsa tuon hinnan suhteesta yleiseen hintatasoon. Tämä velvollisuus vain korostuu, mikäli vuokranantajan tavoitehinta poikkeaa samantasoisista samalla alueella vuokrattavista asunnoista ja niistä pyydettävistä vuokrista.

Vastapuolen etujen eli tulevan vuokralaisen etujen huomioon ottaminen korostuu esimerkiksi annettaessa tietoja vuokrakohteesta.

Välitysliikkeen tuleekin antaa samoin myös toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan vuokrasopimuksesta päättämiseen.

Vuokralaisen on itse puolestaan kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on vuokralaiselle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän.

Vuokrasopimusta laadittaessa vuokranantajan on hyvä muistaa, että välittäjän on huolehdittava siitä, ettei vuokrasopimus sisällä kummankaan osapuolen kannalta kohtuuttomia ehtoja.

Välityspalkkio

Välityspalkkion osalta laki lähtee siitä, että välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan siinä tapauksessa, kun todellinen vuokrasopimus solmitaan vuokranantajan ja vuokralaisen välille.

Välityspalkkion osalta välitysliike ja toimeksiantajana toimiva vuokranantaja voivat kuitenkin sopia toimeksiantosopimuksessa toisinkin.

Välityspalkkion kannalta mielenkiintoista on se, että välityspalkkio voidaan lain mukaan periä ainoastaan toimeksiantajalta.

Mikäli vuokranantaja siis tekee toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa, on vuokranantaja myös velvollinen suorittamaan välityspalkkion. Jos sekä vuokranantaja että vuokralainen ovat tehneet toimeksiantosopimuksen erikseen välitysliikkeen kanssa ja he päätyvät solmimaan vuokrasopimuksen, voi välitysliike periä ainoastaan yhtä välityspalkkiota vastaavan määrän.

Tässä tilanteessa välityspalkkio voidaan esimerkiksi jakaa vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.

Välityspalkkion tulee olla lain mukaan kohtuullinen.

Kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon muun muassa välitystehtävän laatu sekä tehty työmäärä. Varsin tavallinen välityspalkkio on esimerkiksi 1,24 kuukauden vuokraa vastaava summa.

Lain mukaan välitysliikkellä ei ole kuitenkaan oikeutta välityspalkkioon sellaisesta sopimuksesta, joka päätetään välitysliikkeen tai välitysliikkeen palveluksessa olevan lukuun.

Varsin usein kuitenkin välitysliikkeet haluavat käyttää sopimusehtoa, jonka mukaan toimeksiantajan on suoritettava välityspalkkio siinä tapauksessa, ettei toimeksiantaja hyväksyisikään vuokratarjousta, joka vastaa toimeksiannon osalta sovittua.

Tällöin välitysliike on siis saanut toimeksiantosopimuksen mukaisen tarjouksen vuokralaiselta, mutta vuokranantaja ei jostain hänestä riippuvasta syystä haluakaan tehdä vuokrasopimusta.

Pitäisikö minun käyttää vuokrahuoneiston välittäjää?

Tähän kysymykseen jokaisen vuokranantajan tulee itsenäisesti vastata.

Vuokranantajan on hyvä varmasti pohtia muun muassa sitä, miten vuokranantaja kokee välittäjän käyttämisen vaikuttavan kohteesta saatavaan tuottoon ja sen kohtuullisuuteen, kuinka usein välittäjää voisi mahdollisesti joutua käyttämään ja onko vuokranantajalla itsellään halukkuutta hoitaa asunnon vuokraamiseen liittyviä käytännön toimenpiteitä.

Oheisessa kirjoituksessa on tehty lyhyt katsaus siihen, kuka vuokrahuoneiston välittäjä on ja mitä tehtäviä hänellä on. Samoin kirjoituksessa on hieman valaistu sitä, mistä toimeksiantosopimuksessa välitysliikkeen ja vuokranantajan välillä sovitaan samoin kuin esimerkiksi välityspalkkion määräytymisperusteista.

Toivottavasti näistä vinkeistä on apua vuokrahuoneiston välittäjää käytettäessä tai sitä pohdittaessa. Menestystä tulevien hyvien vuokralaisten etsintään.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

vuokrahuoneiston välittäjä