Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus

Tässä kirjoituksessa tarkastellaan seitsemää erilaista tilannetta, joissa tulee ratkaistavaksi mikä on vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus.

Kirjoituksessa tarkastellaan asuinhuoneistoja koskevia tapauksia.

Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus

Terveydelle aiheutuva ilmeinen vaara

1. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti on käsillä, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.

Tällä perusteella vuokralainen saa purkaa vuokrasopimuksen riippumatta siitä, johtuuko terveyden vaarantuminen vuokranantajan toimenpiteistä vai ulkopuolisista tekijöistä.

Vuokralainen voi purkaa sopimuksen myös siinä tapauksessa, ettei huoneiston käyttö yleensä vaaranna terveyttä, vaan terveyden vaarantuminen johtuu edellä mainittujen henkilöiden sairaudesta tai alttiudesta sairaudelle.

Tämän taustalla on ajatus siitä, ettei kenenkään tulisi olla sidottuna vuokrasopimukseen tai huoneistoon, joka vaarantaa hänen itsensä tai perheensä terveyden, vaikkakin tämä johtuisi näiden henkilöiden henkilökohtaisista ominaisuuksista.

Purkamisperusteen täyttymiseksi riittää se, että terveyden vaarantuminen on ilmeistä.

Huoneiston joutuminen pois vuokralaisen hallinnasta

2. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, jos tällä seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys.

Huoneisto voi joutua pois vuokralaisen hallinnasta esimerkiksi sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiö on päättänyt ottaa huoneiston hallintaansa, eikä asunto-osakeyhtiö tule vuokraamaan huoneistoa enää samalle vuokralaiselle, jonka hallinnasta huoneisto joutuu pois.

Normaalistihan kun hallintaanotto ei johdu osakehuoneistossa asuvan vuokralaisen menettelystä, asunto-osakeyhtiön olisi tehtävä ensisijaisesti vuokrasopimus yhtiön hallinnassaolon ajaksi tuon saman vuokralaisen kanssa.

Vuokralaisen hyväksi sovitun vakuuden luovuttamatta jättäminen

3. Vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokranantaja ei luovuta vuokralaisen hyväksi sovittua vakuutta. Tämä kuitenkin edellyttäisi sitä, että asiasta olisi sovittu osapuolten välillä. Monestihan vakuus sovitaan nimenomaan vuokranantajan eikä vuokralaisen hyväksi.

Asunnon hallinnan luovutuksen viivästyminen

4. Vuokralainen saa purkaa vuokrasopimuksen, jos huoneisto ei ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa, ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa.

Vuokralaisella on myös oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin hänen on määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston hallintaan saaminen tulee edellä mainitulla tavalla viivästymään.

Huoneiston luovutus uuden vuokralaisen käyttöön voi viivästyä esimerkiksi siitä syystä, että huoneistossa on vielä edellinen vuokralainen siinä vaiheessa, kun uuden vuokralaisen kanssa tehdyn vuokrasopimuksen mukaan huoneiston hallinnan tulisi olla siirtynyt uudelle vuokralaiselle.

Jotta uusi vuokralainen voisi purkaa vuokrasopimuksen, tulee viivästyksestä olla hänelle olennaista haittaa.

Huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa

5. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa.

Vuokralaisella on myös oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia huoneisto tulee puutteelliseen kuntoon, ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta.

Puutteellisuudella on myös oltava näissä tapauksissa olennainen merkitys, eikä vuokranantaja myöskään kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida ylipäänsä korjata.

Olennaista haittaa aiheuttavat korjaus- tai muutostyöt

6. Vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, kun vuokranantaja haluaa suorittaa korjaus- tai muutostyön, joka aiheuttaa olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämisessä.

Tällaisesta työstä vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään 6 kuukautta ennen työn aloittamista. Tällöin vuokralaisella on oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaus- tai muutostyöhön aikaisintaan saadaan ryhtyä.

Tämä ei kuitenkaan koske niitä tilanteita, jossa vuokrasuhteen ulkopuoliset tahot suorittavat korjaus- tai muutostöitä. Näin voi olla esimerkiksi asunto-osakeyhtiön suorittaessa korjaus- tai muutostöitä.

Muutos, ehto tai suoritus ja niiden sitovuus uutta omistajaa kohtaan

7. Seitsemäs vuokralaisen purkamisperuste liittyy tilanteeseen, jossa vuokrattuna olevan huoneiston omistaja vaihtuu.

Tällöin vuokrasopimukseen tehty muutos, tietty lisätty ehto tai vuokrasopimukseen perustuva huoneiston luovutuksen tai siirtymisen jälkeen erääntynyt suoritus eivät ole voimassa huoneiston uutta vuokranantajaa kohtaan,

  • jos muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai
  • siitä ei esitetä muuta luotettavaa näyttöä
  • eikä uusi vuokranantaja huoneiston luovutuksen siirtymisen tapahtuessa tiennyt tällaisesta muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta.

Tällainen muutos, ehto tai suoritus tulee kuitenkin uutta vuokranantajaa sitovaksi, jos vuokranantaja ei ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta tiedon saatuaan, ettei sitä hyväksytä.

Mikäli vuokranantaja tällaisen ilmoituksen tekee, on vuokralaisella puolestaan oikeus tämän jälkeen purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa.

Yhteenveto

Edellä on käsitelty lyhyesti seitsemää erilaista perustetta, jolloin vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus voi toteutua.

Nämä perusteet on mainittu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.

Vuokrasopimuksen osapuolet voivat kuitenkin keskenään sopia siitä, että vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus myös muilla kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa mainituilla perusteilla.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus