Vuokran perintä – kuinka onnistun?

Vuokran perintä ei ole hauskaa. Kaukana siitä.

Useimmille meistä vuokran perintä aiheuttaa lisätyötä, stressiä sekä ärsytystä. Sen vuoksi vuokranantajat käyttävät niin paljon aikaa hyvän vuokralaisen etsimiseen.

Entä mitä tehdä, jos kaikesta huolellisesta taustatyöstä huolimatta vuokralainen jättää vuokransa maksamatta ajallaan?

Tee ensin maksumuistutus

Jos eräpäivä on ollut vasta äskettäin, ei välttämättä ole vielä aihetta menettää täysin hermojaan. Voi olla niin, että vuokralainen on yksinkertaisesti unohtanut maksaa vuokran ajallaan.

Ehkä vuokralainen on ollut sairaana tai lomalla.

Tällaisessa tapauksessa vuokralainen voi hyvin arvostaa sitä, että vuokranantaja kunnioittavalla tavalla muistuttaa vuokralaista erääntyneestä vuokrasaatavasta.

Vuokranantaja voi hyvin muistuttaa vuokralaista esimerkiksi puhelimitse tai sähköpostitse – tavalla joka tuntuu vuokranantajasta parhaimmalta.

Maksumuistutuksesta tulisi kuitenkin aina ilmetä, mitä tapahtuu, jos vuokralainen ei maksa nyt perittävää saatavaa.

Jos maksumuistutus tehdään kirjallisena, voidaan tästä perintätoimesta vaatia velalliselta enintään 5 euroa. Muunlaisesta maksumuistutuksesta voi vaatia vain sen esittämisestä aiheutuneet todelliset kulut.

Vuokranantajan tulee kuitenkin huomata, että maksullisen maksumuistutuksen vuokralaiselle voi lähettää aikaisintaan 14 päivän kuluttua sovitusta eräpäivästä ja siitä tulee hyvän perintätavan mukaan ilmetä seuraavat tiedot:

• velkojan nimi ja osoite,
• saatavan peruste, laskun yksilöintitiedot ja laskun kokonaissumma,
• maksuosoite ja määräpäivä,
• tieto siitä, kenelle mahdolliset huomautukset saatavasta
  ja perintäkuluista pitää esittää ja missä ajassa.

Vuokranantajan onkin hyvä pohtia, kannattaako hänen ylipäätänsä odotella maksumuistutuksen tekemisen kanssa vain saadakseen sen maksulliseksi.

Maksumuistutus on kuitenkin joka tapauksessa tarpeellinen, koska se on edellytyksenä, jotta ns. ankarampiin perintätoimiin saadaan ryhtyä.

Jos vuokralainen maksaa vuokran vuokranantajalle maksumuistutuksen antamisen jälkeen, on asia siltä osin kunnossa.

Mutta mitä tehdä siinä tilanteessa, että vuokralainen ei reagoi maksumuistutukseen mitenkään? Kenties vuokralainen ei vastaa puhelimeen, sähköpostiyhteydenottoihin ja aikaa kuluu. Vuokran eräpäivästäkin saattaa olla jo useampi viikko. Miten vuokranantajan tulisi reagoida?

Vuokran perintä itsenäisesti tai ammattimaisen toimijan avulla

Kun mietitään edellä esitettyjä kysymyksiä, on hyvä ymmärtää vuokravelan luonne.

Totuus nimittäin on se, että hyvin usein velka vain kasvaa. Mitä enemmän aikaa kuluu, sitä enemmän vuokranantaja voi menettää rahaa. Kun vuokralainen jättää maksamatta vuokran tässä kuussa, voi olla hyvin todennäköistä, että se jää maksamatta myös ensi kuussa ja kierre on valmis.

Ja tämä kierre maksaa rahaa.

Joten mitä vuokranantajan tulisi tehdä?

Ei liene yllätys, että vuokranantajan tulisi aloittaa vuokran perintä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta vuokran maksamatta jäämisestä aiheutuvat tappiot voitaisiin minimoida.

Aiemmin mainittu maksumuistutus on oiva keino aloittaa, mutta jos vuokralainen ei tee elettäkään maksaakseen erääntyneen vuokran, maksumuistutus on riittämätön keino periä velka.

Ensimmäinen kysymys sen jälkeen, kun maksumuistutus on havaittu tehottomaksi, voikin olla: kuka vuokran perinnästä huolehtii tästä eteenpäin?

Vuokranantaja itse vai joku muu?

Vuokranantaja vai ammattimainen toimija kuten perintäyhtiö tai lakitoimisto?

Tällä päätöksellä siitä, kuka vuokran perinnän hoitaa, on nimittäin vaikutuksia siihen, kuinka velkaa saadaan periä. Seuraavaksi käydäänkin läpi eroja, jotka aiheutuvat siitä, että velkaa perisi vuokranantaja itse tai ammattimainen toimija.

Vuokran perintä ja ammattimainen toimija

Jos vuokranantaja itse kokee, että vuokran perintä saattaa osoittautua haastavaksi, voi olla helpointa käyttää siihen erikoistuneita ammattilaisia.

Tällöin yhtenä keskeisenä erona ammattimaisen toimijan ja maallikon välillä on se, että hyvä perintätapa edellyttää ammattimaiselta toimijalta maksuvaatimuksen toimittamista velalliselle.

Ennen minkään maksuvaatimuksen toimittamista ammattimaisen perintäyhtiön on kuitenkin varmistuttava siitä, että velkoja on muistuttanut velallista velan erääntymisestä ennen kuin velkoja siirtää velan perintäasian ammattimaiselle perintäyhtiölle.

Tämän vuoksi vuokranantajan onkin hyvä ensin itse lähettää maksumuistutus vuokralaiselleen.

Maksuvaatimus

Ennen maksuvaatimuksen lähettämistä on velalliselle tullut toimittaa jo maksumuistutus. Maksuvaatimuksen lähettämiselle on kuitenkin olemassa toinenkin edellytys.

Maksumuistutuksen lähettämisestä tulee nimittäin olla kulunut vähintään 14 päivää ennen kuin maksuvaatimus saadaan toimittaa vuokralaiselle.

Itse maksuvaatimuksesta tulisi käydä ilmi muun muassa seuraavat seikat:

1) velkojan nimi ja osoite

2) saatavan peruste

3) eriteltyinä saatavan pääoma, korko, viivästyskorko ja perintäkulut

4) vaadittu kokonaissumma

5) kenelle, miten ja milloin saatava on maksettava

6) velallisen mahdollisuus esittää huomautuksia saatavan määrästä ja perusteesta sekä missä ajassa huomautukset on esitettävä; jos perittävänä on suoraan ulosottokelpoinen saatava, maksuvaatimuksessa on ilmoitettava velalliselle sellaisen saatavan perinnässä käytettävissä olevat oikeussuojakeinot sekä mahdollisuus hakea maksulykkäystä

7) kenelle huomautukset on esitettävä

Jos maksuvaatimuksessa ei ole mainittu korkojen laskentaperusteita, velalliselle tulee ilmoittaa siitä, että hänellä on oikeus pyynnöstä saada selvitys korkojen määräytymisestä.

Maksuvaatimuksen laatiminen ja lähettäminen on tärkeää sen vuoksi, ettei oikeudellista perintää voida aloittaa ennen kuin maksuvaatimus on lähetetty ja saatavan maksamiselle annettu määräaika on päättynyt. Velalliselle tuleekin varata vähintään kymmenen päivän pituinen aika maksun suorittamista varten.

Oikeudellisen perintään palataan tässä kirjoituksessa myöhemmässä vaiheessa, mutta tässä vaiheessa mainittakoon, että sen tarkoituksena on hankkia vuokrasaatavalle täytäntöönpanoperuste.

Vuokran perintä vuokranantajan toimesta

Jos vuokranantaja haluaa periä vuokran itsenäisesti, prosessi on tässä vaiheessa hieman kevyempi.

Vuokranantaja voi nimittäin maksumuistutuksen tekemisen jälkeen siirtyä suoraan oikeudelliseen perintään, sillä maksuvaatimuksen lähettäminen koskee ainoastaan ammattimaista perintätoimintaa harjoittavaa tahoa.

Näin ollen vuokranantaja voi maksumuistutuksessa varatun maksuajan jälkeen siirtyä oikeudenkäyntimenettelyyn, mikäli vuokralainen ei ole maksanut vuokrasta johtuvaa velkaansa.

Valitettavasti asia ei kuitenkaan ole ihan näin yksinkertainen. Oikeusprosessissa nimittäin kannattaa huomioida sen keskeisiä tavoitteita.

Vuokran perintä oikeusteitse

Tämän vaiheen me kaikki oikeastaan haluaisimme välttää. Siirryttäessä oikeudelliseen perintään eli perimään velkaa oikeusteitse, asia muuttuu monella tapaa totisemmaksi.

Vuokranantajan on tässä vaiheessa kuitenkin syytä pitää mielessä, että hänellä tuskin on ainoana tavoitteena periä maksamattomia vuokria.

Miksi?

Vuokranmaksuhan on vuokrasopimuksen keskeisiä velvoitteita…

Edellä mainittua ei ole syytä kiistää, mutta on hyvä pitää mielessä, että niin kauan kuin vuokralainen on huoneistossa, sinne ei voi muuttaa uutta vuokralaista.

Joten vuokran perintä ei ole ainoa asia, johon on syytä kiinnittää huomiota.

Vuokranantaja haluaa todennäköisesti myös:

  1. purkaa vuokrasopimuksen ja
  2. häätää vuokralaisen

Vuokranantaja voi saavuttaa nämä kaikki keskeiset tavoitteet perimällä vuokran oikeusteitse.

Vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö maksamattomien vuokrien takia

Vuokrasopimuksen purkamisesta on ilmestynyt tässä blogissa jo aiemmin kirjoitus ja voit halutessasi tutustua siihen. Tässä kirjoituksessa on kuitenkin syytä tuoda esiin joitakin näkökohtia vuokrasopimuksen purkamiseenkin liittyen.

Koska vuokrasopimuksella vuokranantaja antaa vuokralaiselle oikeuden hallita huoneistoa, on selvää, ettei vuokranantajalla ole oikeutta purkaa vuokrasopimusta ilman pätevää perustetta.

Samoin jos vuokralaisella on laillinen oikeus hallita asuinhuoneistoa vuokrasopimuksen nojalla, on tuomioistuimella hyvin vähän syitä velvoittaa ketään häätämään vuokralaista hänen hallitsemastaan huoneistosta.

Milloin vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen?

Vastaus löytyy asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista ja sen pykälästä nro 61:

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa

Tarkoittaako tämä sitä, että vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen heti, kun vuokralainen on jättänyt ensimmäisen kerran maksamatta vuokransa?

Ei tarkoita.

Vuokranantajan tulee huomioida, miten tuo samainen pykälä jatkuu:

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan tulee siis huomioida, että vuokranmaksulaiminlyönneillä on oltava vähäistä suurempi merkitys, jotta vuokrasopimus voitaisiin purkaa.

Milloin vuokranmaksulaiminlyönneillä on vähäistä suurempi merkitys?

Tavallisesti on katsottu, että silloin kun vuokrat ovat maksamatta 2-3 kuukaudelta. Vuokranantajan kannalta tämä aika on siis melkoisen pitkä.

Tämän vuoksi vuokranantajan on erittäin tärkeää muistaa vaatia vuokralaiselta riittävän suuruinen vakuus jo vuokrasopimusta solmittaessa. Jos vakuus on suuruudeltaan liian pieni, se voi kostautua tilanteessa, jossa vuokrat jäävät maksamatta. Välttämättä vuokralaiselta ei saada nimittäin perittyä vuokria ollenkaan, jolloin ainoa mitä vuokranantaja voi saada itselleen, on jo maksettu vakuus.

Vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuvista säännöksistä johtuen vuokranantajan kannattaakin siis todellisuudessa miettiä, missä vaiheessa vuokran oikeudellinen perintä on syytä aloittaa.

Vuokranantajan olisi hyvä olla tilanteessa, jossa vuokrasopimus voidaan purkaa ja vuokralainen häätää asunnosta.

Millainen haastehakemus?

Oikeudellisessa perinnässä olennainen asia on haastehakemus. Ilman haastehakemusta asiaa ei saada vireille. Oikeudenkäymiskaaren mukaan:

Riita-asia pannaan vireille käräjäoikeuden kansliaan toimitettavalla kirjallisella haastehakemuksella.

Haastehakemuksen toimittamisella asia muuttuu myös totisemmaksi. Edessä voi nimittäin olla oikeusprosessi, joka ei ole tietenkään millään tavalla välttämättä miellyttävä kokemus. Kuinka paljon mukavampaa olisi ollut, jos vuokralainen olisi vain maksanut vuokransa sopimuksen mukaisesti.

Laki kuitenkin mahdollistaa myös kevyemmän menettelyn kuin pelkän tavallisen oikeudenkäyntimenettelyn.

Haastehakemuksia on nimittäin kahdenlaisia: ns. suppeita tai laajoja.

Suppea haastehakemus

Tällaista ns. suppeaa haastehakemusta voidaan käyttää, kun asia koskee tietynmääräistä saamista sekä myös kun asia koskee häätöä.

Toisin sanoen perittäessä vuokrasaatavaa ja haettaessa samalla myös häätöä voidaan käyttää suppeaa haastehakemusta. Haastehakemuksessa voidaan tämän lisäksi vaatia samalla vuokrasuhteen purkamista. Eli haastehakemus käy vuokrasopimuksen purkamisilmoituksesta.

Suppeaa haastehakemusta käytettäessä on kuitenkin syytä huomata, että kantajan eli tässä tapauksessa vuokranantajan tulee ilmoittaa hänen käsityksenään asian olevan riidaton. Jos vuokranantaja tietää jo etukäteen asian olevan riitainen, tulisi hänen käyttää laajaa haastehakemusta.

Tilanteessa, jossa vuokralainen riitauttaisi asian, asia käsiteltäisiin normaalissa järjestyksessä.

Miksi vuokranantaja käyttäisi suppeaa haastehakemusta?

Yksipuolinen tuomio.

Ensiksikin, jos vuokranantaja käyttää ulkopuolista apunaan, on suppean haastehakemuksen laatiminen kustannuksiltaan halvempaa. Tämä johtuu esimerkiksi siitä, että suppeassa haastehakemuksessa ei tarvitse olla muun muassa niitä todisteita, jotka vuokranantaja aikoo kanteensa tueksi esittää.

Toiseksi, kun vuokranantaja toimittaa suppean haastehakemuksen, tuomioistuin tulee pyytämään vastineen vuokralaiselta.

Jos vuokralainen ei puolestaan anna vastinettaan määräajassa tai vuokralainen ei esitä vastineessaan perustetta kanteen vastustamiselle taikka vetoaa ainoastaan perusteeseen, jolla ei ole selvästi vaikutusta asian ratkaisemiseen, asia ratkaistaan valmistelua jatkamatta.

Edellisessä kappaleessa mainitussa tilanteessa vuokranantajan kanne hyväksytään ns. yksipuolisella tuomiolla.

Tässä tapauksessa menettely on siis huomattavan paljon kevyempi vuokranantajan kannalta kuin mitä menettely olisi ilman yksipuolisen tuomion antamista.

Vuokranantajan onkin suositeltavaa käyttää nimenomaan suppeaa haastehakemusta vuokran perimiseksi ja häädön toimeenpanemiseksi.

Ulosottoperintä

Kun oikeudellisen perinnän vaihe on ohi ja vuokranantaja on saanut onnistuneesti yksipuolisen tuomion edukseen, onko vuokran perintä ohi?

Valitettavasti ei ole.

Edessä on vielä vaihe, jota monesti kutsutaan ulosottoperinnäksi.

Oikeudellisen perinnän tavoitteena on hankkia nimenomaan täytäntöönpanoperuste. Ulosottoperinnässä taas vuokranantaja toimittaa tämän saamansa täytäntöönpanoperusteen ulosottoon, jotta ulosottoviranomainen voi aloittaa vuokran perinnän ja häädön toimittamisen.

Ulosottoa ei voikaan hakea ilman tuomiota.

Ulosottoperinnässä vuokrien osalta on olemassa sekin riski, että asian vireillä olo päättyy siihen, että velallinen todetaan varattomaksi.

Häädön osalta ulosottoviranomainen toimittaa vuokralaiselle muuttokehotuksen, jossa ilmoitetaan muuttopäivä, jolloin vuokralaisen on viimeistään muutettava pois asuinhuoneistosta.

Ulosottomies ei saa ulosottokaaren mukaan ilman painavaa syytä määrätä muuttopäivää aikaisemmaksi kuin viikko eikä myöhemmäksi kuin kaksi viikkoa muuttokehotuksen tiedoksisaantipäivästä.

Yhteenveto

Yhteenvetona voidaan todeta, ettei vuokran perintä ole todellakaan mikään kevyt prosessi, vaan se voi viedä aikaa useita kuukausia ja sisältää monenlaisia erilaisia vaiheita.

Mukavinta tietysti olisi, jos vuokran perintään ei tarvitsisi ollenkaan ryhtyä tai jos vuokralainen maksaisi vuokransa heti maksumuistutuksen antamisen jälkeen.

Jos vuokranantaja joutuu turvautumaan oikeudelliseen perintään, vuokranantajan on hyvä turvautua suppeaan haastehakemukseen ja pyrkiä yksipuolisen tuomion saamiseen.

Oikeudellinen perintä ei ole kuitenkaan vielä riittävää, vaan vuokranantajan tulee myös muistaa ulosottoperinnän merkitys.

Tässä kirjoituksessa ei suinkaan tarkasteltu vuokrien perintää yksityiskohtaisesti jokaisen asian osalta. Tarkoituksena oli pikemminkin antaa yleiskuva siitä, miten vuokran perintä voi onnistua.

Sen vuoksi, tarvitessasi apua vuokrien perinnän kanssa tai halutessasi kysyä kirjoituksesta – olethan yhteydessä

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

vuokran perintä