Vuokrasopimuksen irtisanominen

Vuokrasopimuksen irtisanominen

Vaikka vuokrasuhde olisi ollut menestyksellinen jo pitkään, voi vuokrasuhteen päättäminen ja vuokrasopimuksen irtisanominen tulla eteen jossakin vaiheessa vuokrasuhdetta.

Vuokralainen saattaa tarvita esimerkiksi perheenlisäyksen vuoksi suuremman asunnon.

Vuokranantaja puolestaan saattaa tarvita vuokraamansa asunnon oman perheensä käyttöön tai sitten vuokranantaja haluaa myydä vuokraamansa asunnon, jotta hän voi hankkia perheelleen asunnon, joka vastaa paremmin vuokranantajan ja hänen perheensä nykyistä asumistarvetta.

Syitä irtisanoa vuokrasopimus voi siis olla monia erilaisia.

Irtisanomistilanteissa on kuitenkin hyvä tuntea lain säännökset, jotta vuokrasopimuksen irtisanominen voidaan tehdä lain säännösten puitteissa.

Vuokrasopimuksen irtisanomista koskevat säännökset ovat nimittäin erilaisia riippuen jo esimerkiksi siitä, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaikoihin puolestaan vaikuttaa se, onko irtisanova sopimusosapuoli vuokranantaja vai vuokralainen. Samoin siihen, minkälainen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen tulisi olla, vaikuttaa se, kumpi sopimusosapuoli vuokrasopimuksen irtisanoo.

Keskeistä vuokrasopimuksen irtisanomiselle on myös se, onko vuokralainen vuokrannut asunnon yksin vai puolisonsa kanssa.

Tässä kirjoituksessa tarkastellaan näitä edellä mainittuja seikkoja. Aloitetaan vuokrasopimuksen irtisanomisen tarkastelu tällä kertaa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisesta.

Halutessasi tehdä vuokranantajan irtisanomisilmoituksen saman tien, rekisteröidy alla olevasta nappulasta palveluun käyttäjäksi:

rekisteroidy

Jos taas haluat tehdä vuokralaisen irtisanomisilmoituksen, rekisteröidy alla olevasta nappulasta palveluun käyttäjäksi:

rekisteroidy

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa ja sen voi tehdä kumpi tahansa sopimusosapuolista – niin vuokralainen kuin vuokranantajakin.

Irtisanominen onkin sopimusosapuolille toimenpide, jolla he voivat yksipuolisesti päättää sopimuksen päättymisestä.

Pääsääntönä laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta voidaan pitää sitä, että jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, vuokrasopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Jos toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa on pääsääntönä, että vuokrasopimuksen osapuoli voi yksipuolisesti päättää vuokrasopimuksen irtisanomalla, niin samaa ei voida sanoa määräaikaisesta vuokrasopimuksesta.

Määräaikainen vuokrasopimus voi päättyä irtisanomalla vain eräissä poikkeustilanteissa.

Pääsääntö määräaikaisissa vuokrasopimuksissa on kuitenkin se, että vuokrasopimus loppuu vasta kun vuokrasopimuksen mukainen sopimuskausi päättyy. Vuokrasopimus ei ole myöskään tämän sopimuskauden aikana irtisanottavissa.

Näin ollen mikäli sopimusosapuolet haluavat sopia määräaikaisesta vuokrasopimuksesta, on molempien osapuolien mietittävä ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista sitä, haluavatko he todella sitoutua sopimukseen koko määräajaksi.

Jos toinen osapuoli sitouduttuaan määräaikaiseen vuokrasopimukseen myöhemmin ilmoittaa halustaan irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen ja lakkaa toimimasta määräaikaisen vuokrasopimuksen edellyttämällä tavalla, on usein kysymys sopimusrikkomuksesta.

Tällöin joudutaan arvioimaan sopimusrikkomuksen tehneen osapuolen vahingonkorvausvastuuta toista ns. viatonta osapuolta kohtaan.

Vuokrasopimuksen osapuolten onkin parempi tehdä sellainen vuokrasopimus, jonka molemmat osapuolet kykenevät myös pitämään.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika

Erittäin tärkeä asia vuokrasopimusta irtisanottaessa on se, miten lasketaan vuokrasopimuksen mukainen irtisanomisaika.

Jos toisin ei ole sovittu, irtisanomisaika lasketaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännösten mukaan.

Tuon lain mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu.

Tämä säännös tarkoittaa käytännössä sitä, että jos vuokrasuhde irtisanotaan esimerkiksi heinäkuun viidentenä päivänä, ei irtisanomisaika ala juoksemaan vielä tästä hetkestä kuten joskus ajatellaan.

Irtisanomisaika lasketaan edellä mainitun lainsäännöksen mukaan vasta heinäkuun (eli kuu jonka aikana irtisanominen on suoritettu) viimeisestä päivästä.

Irtisanomisaikojen osalta puolestaan on tärkeää huomata, etteivät ne ole vuokranantajalle ja vuokralaiselle yhteneväiset.

Vuokranantajan irtisanomisaika

Kun vuokrasopimuksen irtisanoo vuokranantaja, lasketaan vuokranantajan irtisanomisaika seuraavasti:

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden.

Muussa tapauksessa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta.

Vuokranantajalla irtisanomisaika on siis joko kuusi tai kolme kuukautta riippuen siitä, kuinka kauan vuokrasopimus on yhtäjaksoisesti kestänyt.

Vuokralaisen irtisanomisaika

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on vuokranantajan vastaavaan irtisanomisaikaan verrattuna huomattavasti lyhyempi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi.

Tässä on kuitenkin otettava huomioon, mitä edellä on mainittu irtisanomisajan alkamisesta.

Vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisaikoihin liittyen on syytä vielä mainita siitä, että sellainen vuokrasopimusehto, joka lyhentää vuokranantajan laissa säädettyä irtisanomisaikaa, on mitätön. Samoin mitättömiä ovat vuokrasopimusehdot, jotka pidentävät vuokralaisen irtisanomisaikaa laissa säädetystä.

 


 

Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen

Kun kysymys on puolisoista, jotka asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen heistä vuokraamassa asuinhuoneistossa, jota he käyttävät yhteisenä kotina, ei toinen puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta.

Tällä on haettu hallituksen esityksen mukaan sitä, että puolisoiden on toimittava yhdessä molempia puolisoita koskevissa asioissa.

Näin ollen vuokranantajan on hyvä varmistautua siitä, että jos vuokrasopimus irtisanotaan toisen puolison toimesta, irtisanomiselle tulisi olla myös toisen puolison suostumus.

Tällaista suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos suostumusta ei voida ilman hankaluuksia saada.

Jos taas toinen puoliso ryhtyy hankalaksi ja kieltäytyy antamasta suostumustaan ilman hyväksyttävää syytä, voi tuomioistuin antaa luvan vuokrasopimuksen irtisanomiseen.

Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen

Niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin irtisanoessa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen on heidän annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus toiselle osapuolelle. Kuten irtisanomisaikojenkin osalta niin irtisanomisilmoituksen osaltakin se, mitä irtisanomisilmoituksessa on ilmoitettava, riippuu siitä, kummasta sopimusosapuolesta on kyse.

Vuokranantajan irtisanomisilmoitus

Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta säädetään seuraavasti:

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.

Ensinnäkin irtisanomisilmoituksen tulee siis olla kirjallisessa muodossa.

Toiseksi vuokranantajan tekemässä irtisanomisilmoituksessa tulee mainita vuokrasuhteen päättymisajankohta sekä kolmanneksi irtisanomisen peruste.

Vuokrasuhteen päättymisajankohdalla tarkoitetaan sitä, että tämä päättymisajankohta on käytävä irtisanomisilmoituksesta selvästi ja yksilöidysti ilmi.

Vuokranantajan on siis hyvä ilmoittaa irtisanomisilmoituksessa esimerkiksi konkreettinen päivä, jolloin vuokrasopimus päättyy.

Irtisanomisen perusteella tarkoitetaan sitä, miksi vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen. Tämä irtisanomisen peruste ei saa olla hyvän tavan vastainen.

Vuokranantaja voi ilmoittaa irtisanomisen perusteeksi esimerkiksi sen, että vuokrattu asunto tarvitaan vuokranantajan oman perheen käyttöön tai sen, että vuokrattu asuinhuoneisto myydään.

Vuokralaisen irtisanomisilmoitus

Vuokralaisen irtisanomisilmoituksesta asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki säätää seuraavasti:

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran, ei kuitenkaan rahalaitokselle, annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Samalla on mainittava irtisanomisen peruste, jos irtisanominen edellyttää tämän tai muun lain mukaan erityistä perustetta.

Useimmiten vuokralaisen puolelta on riittävää, kun vuokralainen toimittaa vuokranantajalle kirjallisen irtisanomisilmoituksensa.

Irtisanomisilmoituksen toimittaminen todistettavasti

Vuokrasopimuksen irtisanominen tulee toimittaa todistettavasti. Yksinkertainen tapa tähän on esimerkiksi se, että toinen osapuoli kuittaa irtisanomisilmoituksen saaduksi omalla allekirjoituksellaan ja nimenselvennyksellään.

Vuokrasopimuksen irtisanomisen tehottomuus

Vuokrasopimuksen osapuolten on tärkeää noudattaa lain säännöksiä vuokrasopimuksen irtisanomisesta, koska mikäli sopimusosapuolet eivät noudata irtisanomisilmoituksen ja sen tiedoksiantamisen osalta sitä, mitä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään, on irtisanominen tehoton.

Jos vuokrasopimuksen päättymisen haluaa siis varmistaa, on parempi noudattaa lain säännöksiä.

Kuinka laadin vuokralaisen irtisanomisilmoituksen?

Vuokralaisena voit tietenkin laatia vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen itsenäisesti tai sitten käyttämällä apunasi jotakin tiettyä asiakirjamallia.

Vaihtoehtoinen tapa on myös käyttää sopimuspohja.comin tarjoamaa lomaketta, johon ei tarvitse kuin syöttää lomakkeen kysymät tiedot ja asiakirja valmistuu antamiesi tietojen perusteella automaattisesti pdf-tiedostona.

Sopimuspohja.comissa vuokralaisen irtisanomisilmoituksen tekeminen alkaa siitä, että lomakkeelle syötetään tarpeelliset tiedot vuokralaisesta, joka irtisanoo vuokrasopimuksen. Nämä tiedot ilmenevät seuraavasta kuvasta:

vuokrasopimuksen irtisanominen

Tämän jälkeen lomakkeella ilmoitetaan samoin tiedot vuokranantajasta:

vuokranantaja

Kun tiedot vuokralaisesta ja vuokranantajasta on annettu, yksilöidään se vuokrasopimus, jota ollaan irtisanomassa. Tämä tehdään syöttämällä lomakkeelle irtisanottavan vuokrasopimuksen allekirjoituspäivämäärä.

alkuperainen

Näiden tietojen antamisen jälkeen lomakkeelle tarvitsee ainoastaan enää ilmoittaa, millä paikkakunnalla ja minä päivänä vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen.

paikka

Vuokralaisen irtisanomisilmoituksen laatiminen onkin melko yksinkertainen toimenpide.

Kuinka laadin vuokranantajan irtisanomisilmoituksen?

Vuokranantajan irtisanomisilmoituksen laatiminen vaatii muutaman tiedon lisää vuokralaisen vastaavaan ilmoitukseen verrattuna.

Vuokranantajan on siis ilmoitettava vuokrasopimuksen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.

Vuokranantajana voit ilmoittaa vuokrasopimuksen päättymisajankohdan sopimuspohja.comissa seuraavasti:

paattymisajankohta

Kun klikkaat pientä punaista tähteä lomakkeesta, jolle tiedot syötetään, saat esiin ohjeita päättymisajankohdan laskemisesta.

Päättymisajankohdan ilmoittamisen jälkeen vuokranantajan irtisanomislomakkeessa ilmoitetaan vielä vuokrasopimuksen päättämisen peruste. Se tehdään sopimuspohja.comissa oheiselle tekstikentälle:

peruste

Pienestä punaisesta tähdestä saat jälleen hieman lisäohjeita. Tämän enempää tietoja lomake ei sinulta kysy ja voitkin painaa “Tee lomake” -nappulaa, joka valmistaa sinulle vuokranantajan irtisanomisilmoituksen.

Jos haluat tehdä vuokranantajan irtisanomisilmoituksen saman tien, rekisteröidy palveluun käyttäjäksi alla olevasta nappulasta ja laadi oma irtisanomisilmoituksesi.

rekisteroidy

Jos taas haluat tehdä vuokralaisen irtisanomisilmoituksen, rekisteröidy palveluun käyttäjäksi alla olevasta nappulasta ja laadi oma irtisanomisilmoituksesi.

rekisteroidy

 

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

niko