Vuokrasopimuksen purkaminen

Toisinaan asuinhuoneiston vuokrasuhteessa asiat voivat kehittyä äärimmilleen, jopa tilanteeseen, jossa vuokrasopimuksen purkaminen tulee ajankohtaiseksi.

Eräässä aiemmassa blogikirjoituksessa: “vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus” keskityttiin samaan asiaan vuokralaisen näkökulmasta, ja tämänkertaisessa blogikirjoituksessa tarkastellaan sitä, milloin vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen ja mitä vuokranantajan tulee vuokrasopimusta purkaessaan huomioida.

Mitä tarkoittaa vuokrasopimuksen purkaminen?

Lyhyesti sanottuna vuokrasopimuksen purkaminen tarkoittaa sitä, että toinen sopimusosapuoli voi yksipuolisella tahdonilmaisulla saada vuokrasopimuksen päättymään välittömästi.

Tällöin ei tarvitse noudattaa mitään erityistä irtisanomisaikaa, kuten on asian laita nimenomaan vuokrasopimusta irtisanottaessa.

Vuokrasopimuksen purkaminen onkin mahdollista tilanteessa, jossa on katsottu, ettei toiselta osapuolelta ole kohtuullista edellyttää sopimuksessa pysymistä.

Asuinhuoneiston vuokrasopimusta ei saa kuitenkaan purkaa millä tahansa perusteella, vaan nämä perusteet on nimenomaisesti lueteltu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa.

Milloin vuokranantaja sitten saa purkaa vuokrasopimuksen?

Purkamisperusteita luetellaan esimerkiksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä ja tuon pykälän mukaan:

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa

2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä

3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty

4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää

5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti tai

6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Vuokranantajan tulee kuitenkin pitää mielessään, että kohtien 3 – 6 mukaisissa tilanteissa pääsääntöisesti vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta suoraan, vaan vuokralaiselle tulee antaa ensin kirjallinen varoitus.

Kirjallisen varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus korjata menettelyään. Kirjallisen varoituksen antamisesta vuokralaiselle voit lukea enemmän blogikirjoituksesta “varoitus vuokralaiselle“.

Vuokranmaksun laiminlyönti

Ensimmäinen vuokrasopimuksen purkuperuste liittyy siihen, että vuokralainen jättää vuokrat maksamatta.

Tämä purkuperuste ei vaadi, että vuokralaista ensin varoitetaan, vaan vuokrasopimus voidaan purkaa päättymään välittömästi, kun vuokranmaksua on riittävällä määrin laiminlyöty.

Usein vuokrasopimus on katsottu voitavan purkaa, kun vuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksun kahden tai kolmen kuukauden ajalta.

Koska vuokranmaksu on vuokralaisen keskeinen sopimusvelvoite ja sen laiminlyöminen aiheuttaa vuokranantajalle jatkuvaa haittaa laiminlyönnin jatkuessa, voi vuokranantajalle olla järkevää ryhtyä vuokrasopimuksen purkamisen ohella vuokrien oikeudelliseen perintään.

Oikeudelliseen perintään voidaan ryhtyä ja vuokrasopimuksen purkamista vaatia samalla haastehakemuksella.

Vuokraoikeuden siirto

Toinen purkuperuste, josta vuokralaista ei myöskään tarvitse varoittaa, on vuokraoikeuden siirtäminen tai huoneiston tai sen osan luovuttaminen toisen käytettäväksi vastoin asunhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä.

Huoneiston käyttäminen muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty

Tällä purkamisperusteella tarkoitetaan sitä, että huoneistoa käytetään asumistarkoituksen lisäksi muuhun toimintaan, eikä tällaisesta ole vuokranantajan ja vuokralaisen välillä erityisesti sovittu.

Häiritsevä elämä

Häiritsevä elämä on vuokranmaksun laiminlyöntien ohella yksi merkittävä purkamisperuste.

Usein häiritsevällä elämällä on liittymä huoneistosta tulevaan meteliin – juhlinta, tappelut, musiikin soittaminen, koiran haukkuminen jne.

Toisin sanoen vuokralaisen tulisi huoneistossa eläessään ottaa myös naapurit huomioon.

Metelöinnin kannalta keskeistä on se, kuinka usein huoneistosta meteliä kuuluu ja mihin aikaan. Yöllinen meteli häiritsee esimerkiksi huomattavan eri tavalla kuin päiväsaikaan.

Keskeistä on huomata myös se, että lainkohta sanoo: “vuokralainen – – sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää”. Toisin sanoen vuokralainen vastaa itsensä lisäksi vieraidensa aiheuttamista häiriöistä.

Vuokranantajalle keskeistä on kuitenkin saada häiritsevästä elämästä riittävästi näyttöä. Milloin häiriötä aiheutuu ja onko asialle todistajia?

Huoneiston huono hoito

Vuokralaisen tulisi myös huolehtia kodistaan tai vuokra-asunnostaan ja niinpä vuokralainen ei saisi aiheuttaa vahinkoa hajottamalla esimerkiksi asunnon rakenteita tai varusteita.

Terveys- ja järjestysmääräysten rikkominen

Välillä tämän perusteen mukaisen vuokrasopimuksen purkamisen voidaan katsoa olevan lähellä sitä, mitä on edellä mainittu häiritsevästä elämästä.

Kysymys voisi olla kuitenkin esimerkiksi myös jostakin vakavasta rikoksesta, vaikka siitä ei sinänsä aiheutuisikaan häiriötä.

Entä jos vuokralaisen moitittava menettely on vähäistä?

Vuokranantajan ei kannata rynnätä purkamaan vuokrasopimusta heti ensimmäisen ongelman ilmaannuttua. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta nimittäin säätää:

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Tämä tarkoittaa vuokranantajan kannalta sitä, että aivan pienimmästä häiriöstä vuokrasopimusta ei voida purkaa.

Ongelmallisempaa on se, mitä vuokrasopimuksen purkamisperusteen kannalta voidaan pitää vähäisenä menettelynä.

Esimerkkinä siitä, mitä voidaan pitää vähäisenä moitittavana menettelynä, voidaan mainita tilanne, jossa vuokralainen on ensimmäistä kertaa unohtanut maksaa yhden kuun vuokran tai kun yövuorossa oleva vuokralainen käy suihkussa töidensä jälkeen.

Purkamisperusteen mukaisen moitittavan menettelyn tulee siis olla sellaista, ettei toiselta osapuolelta ole kohtuullista edellyttää vuokrasopimuksessa pysymistä.

Lopullisen päätöksen siitä, mitä kunkin purkamisperusteen osalta pidetään vähäisenä menettelynä, joutuisi riitatilanteessa tekemään asiaa mahdollisesti ratkaiseva tuomioistuin.

Yhteiset tilat ja laitteet

Vuokralaisen käytössä voi olla vuokrasuhteen johdosta myös erilaisia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja tai laitteita. Vuokralaisen tulee osata käyttäytyä asianmukaisesti myös näissä tiloissa eli esimerkiksi metelöinti ja häiritsevä elämä ei ole näissäkään tiloissa sallittua.

Vuokrasopimuksen purkaminen muilla purkuperusteilla

Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta on mainittu muitakin perusteita, jolloin vuokranantaja saa purkaa vuokrasopimuksen.

Vuokranantajalla on esimerkiksi oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralainen ei aseta vuokranantajan hyväksi sovittua vakuutta sovitussa ajassa. Vuokranantaja ei saa tämän nojalla kuitenkaan purkaa vuokrasopimusta, jos vuokralainen asettaa vakuuden ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaantia.

Vuokrasopimuksen purkaminen on mahdollista myös muilla perusteilla.

Muista purkamisperusteista on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ja sen seuraavaksi mainittavissa pykälissä.

Voit käydä katsomassa nämä pykälät oheisista linkeistä.

Purkamisperusteiden joukossa on esimerkiksi säännös vuokrasopimuksen purkamisesta vuokralaisen konkurssin johdosta.

Muita purkamisperusteita on siis mainittu lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 38 §:ssä, 40 §:ssä ja 49 §:ssä.

Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamiseen kohtuullisessa ajassa

Vuokrasopimuksen purkamisen osalta vuokranantajan on hyvä pitää mielessä myös se, että purkamisperusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon.

Tämä tarkoittaa vuokranantajan kannalta sitä, että jos vuokranantaja jättää reagoimatta vuokralaisen moitittavaan menettelyyn, vuokrasopimusta ei voida enää tämän rikkomuksen takia purkaa.

Kohtuullinen aika ei tarkoita mitään tiettyä määräaikaa, vaan se mitä pidetään kohtuullisena aikana ratkaistaan yksittäistapauksittain.

Arvioinnissa painoarvoa annetaan muun muassa sille, kuinka kauan vuokranantaja asiasta tiesi kuin myös sille, mitkä olivat vuokranantajan tosiasialliset reagointimahdollisuudet saatuaan tietää asiasta.

Seuraavien perusteiden osalta vuokranantaja ei kuitenkaan menetä vuokrasopimuksen purkamisoikeuttaan niin kauan kuin vuokralaisen moitittava menettely jatkuu:

  • vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa
  • vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää
  • vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti tai
  • vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Edellä mainituissa tilanteissa vuokranantaja ei menetä vuokrasopimuksen purkamisoikeutta sen takia, että hän antaa vuokralaiselle aikaa moitittavan menettelyn korjaamiseen.

Esimerkiksi vuokranantaja voi antaa vuokralaiselle maksuaikaa erääntyneiden vuokrarästien suorittamiseksi menettämättä vuokrasopimuksen purkamisoikeutta.

Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta

Vuokrasopimusta laadittaessa huomionarvoista on se, että sellaiset vuokrasopimusehdot, joiden mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen muulla kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetyllä perusteella, ovat mitättömiä.

Samoin mitätön on ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta.

Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus

Kun vuokranantaja haluaa käyttää oikeuttaan purkaa vuokrasopimus, tulee vuokranantajan antaa vuokralaiselle kirjallinen vuokrasopimuksen purkamisilmoitus.

Tuossa purkamisilmoituksessa on mainittava vuokrasopimuksen purkamisperuste sekä vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, mikäli vuokrasopimus halutaan saada päättymään myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Purkamisilmoitus on annettava vuokralaiselle tiedoksi myös todistettavasti.

Jos haluat laatia itsellesi vuokrasopimuksen purkamisilmoituksen, voit tehdä sen sopimuspohja.comissa. Aloita siinä tapauksessa rekisteröitymällä palveluun alla olevasta linkistä.

rekisteroidy

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

vuokrasopimuksen purkaminen