Vuokratulojen verotus infoa asuntosijoittajalle

Vuokratulojen verotus kiinnostaa aivan varmasti jokaista asuntosijoittajaa. Tämän blogikirjoituksen tarkoituksena on auttaa ymmärtää joitakin vuokratulojen verotuksen kannalta keskeisiä asioita kuten:

  • Ovatko vuokratulot verotettavaa tuloa?
  • Jos ovat, kuinka paljon veroa tulee maksaa?
  • Mitä vuokratuloista saa vähentää?
  • Mitä tarkoitetaan vuosikorjauksella?
  • Entä perusparannuksella?
  • Voiko välillä remontissa olla kyse sekä vuosikorjauksesta että perusparannuksesta?
  • Minkä vuoden tuloa vuokra on ja mille vuodelle vähennys kohdistuu?
  • Vuokratulojen verotus asunnon käyttötarkoituksen muuttuessa
  • Miten korjauskuluja kohdellaan verotuksessa, kun asunto remontoidaan heti hankinnan jälkeen?
  • Miten vuokratulojen verotus toimii, kun asunto on vuokrattu alihintaan lapselle?
  • Miten vuokratulot ilmoitetaan verottajalle?

Kuten tästä lyhyestä katsauksesta voi jo aavistella, blogikirjoitus keskittyy nimenomaan asunto-osakkeisiin. Kun tässä kirjoituksessa jäljempänä puhutaan asunnoista, puhutaan siis nimenomaan asunnoista, joita hallitaan asunto-osakkeiden nojalla.

Blogikirjoituksessa ei siis huomioida kiinteistöjä, eikä esimerkiksi irtaimia esineitä, jotka kyllä sinänsä sopivat vuokrauksen kohteeksi. Tällaisia irtaimia esineitä voivat olla vaikkapa ajoneuvot tai veneet.

Ovatko vuokratulot verotettavaa tuloa?

Tähän kaikkein keskeisimpään kysymykseen on vastattava myöntävästi.

Huom! Vakuus, jonka vuokralainen antaa, ei ole missään vaiheessa vuokranantajalle tuloa, jos se palautetaan vuokrasuhteen päättyessä takaisin vuokralaiselle.

Vuokratulojen verotus verotettavana tulona perustuu tuloverolain 32 §, jonka mukaan vuokratulo on pääomatuloa. Kokonaisuudessaan tuo pykälä kuuluu seuraavasti:

Veronalaista pääomatuloa on, siten kuin siitä jäljempänä tarkemmin säädetään, omaisuuden tuotto, omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ja muu sellainen tulo, jota varallisuuden voidaan katsoa kerryttäneen. Pääomatuloa on muun ohessa korkotulo, osinkotulo siten kuin 33 a–33 d §:ssä säädetään, vuokratulo, voitto-osuus, henkivakuutuksen tuotto, metsätalouden pääomatulo, maa-aineksista saadut tulot ja luovutusvoitto. Pääomatuloa on myös jaettavan yritystulon, yhtymän osakkaan tulo-osuuden sekä porotalouden tulon pääomatulo-osuus.

Vielä on kuitenkin varmistauduttava siitä, että asuntojen vuokraukseen sovelletaan juuri tuloverolakia.

Verolakejahan on erilaisia: tuloverolaki (TVL), elinkeinoverolaki (EVL) ja maatalouden tuloverolaki (MVL).

Jos hyväksytään se, ettei asuntojen vuokrauksessa varmasti ole kyse maatalouden tuloverolain alaisesta toiminnasta, joudutaan tekemään vielä valinta tuloverolain ja elinkeinoverolain väliltä.

Tästä valinnasta voidaan todeta lähtökohdan olevan se, että tuloverolaki tulee sovellettavaksi asuntojen vuokraukseen, vaikka kyse olisi laajastakin vuokraustoiminnasta.

Tämä perustuu Korkeimman hallinto-oikeuden jo vuonna 1978 antamaan ratkaisuun, jossa oli kyse seuraavasta:

Säätiö vuokratessaan omistamillaan tonteilla sijaitsevissa 10 asuinrakennuksessa olevia 418 asuinhuoneistoa ja 5 taiteilija-ateljeeta ei harjoittanut ElinkVL 1 §:ssä tarkoitettua liiketoimintaa. Säätiö myydessään nuo yli 5 mutta alle 10 vuotta omistamansa kiinteistöt asianomaiselle kaupungille ei saanut luovutuksesta veronalaista tuloa.

Toisin sanoen yli 400 asuinhuoneiston vuokrausta ei pidetty elinkeinoverolaissa tarkoitetuksi liiketoiminnaksi. Näin ollen vuokratulojen verotus tapahtuu tavallisesti tuloverolain pohjalta.

Kuinka paljon veroa tulee maksaa?

Koska jo tässä vaiheessa on selvää, että vuokratulot tulevat verotettaviksi tuloverolain mukaan pääomatuloina, on mielenkiintoista tietää, kuinka paljon veroa tulee todellisuudessa maksaa.

Pääomatuloista suoritettavan tuloveron määrä on tuloverolain mukaan 30 prosenttia.

Jos verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä on yli 30 000 euroa, pääomatulosta suoritetaan veroa 34 prosenttia.

Entä mistä tulosta vero lasketaan?

Eräs merkittävä kysymys on vielä se, mistä tulosta vero lasketaan.

Lasketaanko vero brutto- vai nettotulosta?

Havainnollistetaan asiaa kuvitellulla, hyvin pelkistetyllä ja yksinkertaisella esimerkillä.

Liisaa kiinnostaa vuokratulojen verotus. Liisa on vuokrannut asuntoaan 100 eurolla vuodessa, josta hänellä on kuluja 10 euroa vuodessa mm. hoitovastikkeen muodossa.

Liisa ei ole nyt aivan varma… lasketaanko vero 100 eurosta vai 100 – 10 = 90 eurosta?

Aivan oikein. Vero lasketaan nettotulosta.

Tämä perustuu tuloverolain 54 § 1 momenttiin,  jonka mukaisesti:

Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot.

Vuokratulojen verotus ja vähennykset

Asuntosijoittajalle vuokratulojen verotus aiheuttaisi paljon lisää harmaita hiuksia ilman vähennyksiä.

Mutta mitä vuokratuloista sitten saa vähentää?

Kuten edellä todettiin, pääoma- eli myös vuokratuloista saa vähentää niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot.

Eli tarkemmin ottaen?

Tarkemmin ottaen vähennyskelpoisilla menoilla tarkoitetaan esimerkiksi seuraavia menoja:

  • Hoitovastike
  • Pääomavastike (kutsutaan usein myös rahoitusvastikkeeksi), jos pääomavastike tuloutetaan asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa
  • Vesimaksu
  • Vuosikorjaukset
  • Perusparannukset
  • Irtaimen omaisuuden hankinta
  • Kalusteet
  • Matkakustannukset
  • Asianajo- ja oikeudenkäyntimenot
  • Vuokranvälityspalkkio

Käydään näitä vähennettäviä menoja läpi yksitellen. Aloitetaan hoitovastikkeesta.

vähennykset-vuokratuloista

Hoitovastike

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa sellaisia yhtiön menoja, jotka aiheutuvat:

1) kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta

2) kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta

3) kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (uudistus)

4) yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä

5) muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla erilaisia yhtiövastikkeita, esimerkiksi hoitovastike ja pääoma- eli rahoitusvastike.

Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa on olettamasäännös siitä, mitä pääoma- eli rahoitusvastikkeella tarkoitetaan:

Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.

Pääomavastike on siis lain olettamasäännöksen mukaan tarkoitettu pitkävaikutteisten menojen kattamiseen. Kuten edellä olevasta listauksesta huomaa, on asunto-osakeyhtiöllä kuitenkin myös muita kuin pitkävaikutteisia menoja.

Menoja asunto-osakeyhtiölle aiheutuu niin kiinteistön hoidosta kuin ylläpidosta. Menoja aiheuttavat esimerkiksi kiinteistön siivoaminen tai jätehuolto. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö joutuu usein keräämään hoitovastiketta.

Hoitovastike puolestaan on verotuksessa vähennyskelpoista.

Pääoma- eli rahoitusvastike

Entäpä sitten pääomavastike? Onko se vähennettävissä?

Pääomavastikkeen vähennyskelpoisuus riippuu ennen kaikkea siitä, tulouttaako asunto-osakeyhtiö rahoitusvastikkeet vai ei, eli luetaanko pääomavastike asunto-osakeyhtiölle tuloksi vai ei.

Pääomavastike on katsottu vähennyskelpoiseksi siinä tapauksessa, että asunto-osakeyhtiö sen tulouttaa.

Näin seuraavissa Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuissa:

KHO:1975-B-II-541

Asunto-osakeyhtiön osakas oli kuukausittain suorittanut yhtiölle hoitovastikkeen lisäksi niin sanottavaa rahoitusvastiketta, jonka hän oli ollut velvollinen yhtiölle kuukausittain suorittamaan, koska hän ei ollut, kuten eräät muut osakkaat, erikseen maksanut osuuttaan yhtiön lainoista. Rahoitusvastiketta ei ollut kannettu erikseen muodostettuun rahastoon, vaan yhtiö oli tulouttanut näin saamansa rahoitusvastikkeet. Osakkaan verotuksessa oli hoitovastike vähennetty hänen vuokratulostaan. Osakkaan perustevalituksen johdosta vähennettiin myös rahoitusvastike tuosta vuokratulosta.

KHO 28.6.1991/2275

Verovelvollinen sai vähentää rahoitusvastikkeet kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistamisen perusteella hallitsemistaan huoneistoista saatavista vuokratuloista, kun kiinteistöosakeyhtiössä näitä rahoitusvastikkeita ei rahastoitu vaan tuloutettiin. Ottaen myös huomioon, että rahoitusvastikkeet ensisijaisesti kannettiin kattamaan kiinteistöosakeyhtiön korko- ja vastaavia rahoitusmenoja ja että kysymyksessä olevien huoneistojen vuokraustoiminta oli tuottavaa, korkein hallinto-oikeus näillä ja keskusverolautakunnan päätöksessä mainituilla perusteilla katsoi, että verovelvollisella oli oikeus vähentää rahoitusvastikkeet näistä saatavista vuokratuloista.

KHO:2016:169

A oli myynyt omistamansa asunto-osakkeet. Hän oli omistusaikanaan maksanut asunto-osakeyhtiölle luovutettuihin osakkeisiin liittyen rahoitusvastiketta kuukausittain osana yhtiövastiketta. Koska rahoitusvastikkeet oli käsitelty asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä, korkein hallinto-oikeus katsoi, että rahoitusvastikkeita ei tullut lukea luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenon lisäykseksi, kun luovutusvoiton määrä vahvistettiin.

Vuoden 2016 ratkaisun perustelut

Vuoden 2016 ratkaisua Korkein hallinto-oikeus perusteli muun muassa seuraavasti:

Asiassa on korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys siitä, onko A:n omistusaikanaan suorittamat rahoitusvastikkeet siltä osin kuin vastikkeilla on lyhennetty osakkeisiin kohdistunutta yhtiölainaosuutta osa luovutusvoiton verotuksessa huomioon otettavaa osakkeiden hankintamenoa.

Tuloverolaissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, mitkä erät luetaan luonnollisen henkilön tuloverotuksessa hänen hankkimiensa osakkeiden hankintamenoon. Vakiintuneesti on kuitenkin katsottu, että luonnollisen henkilön tuloverotuksessa hänen omistamiensa osakkeiden hankintamenoon luetaan muun muassa hänen osakkeiden hankinnan jälkeen yhtiöön tekemänsä lisäsijoitukset. Tällaiselle lisäsijoitukselle on pidettävä tunnusomaisena sitä, että se kirjataan suorituksen saaneen asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa pääomatilille.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulouttamia rahoitusvastikkeita on sen sijaan pidettävä muina suorituksina kuin osakkeenomistajan tekeminä, osakkeiden hankintamenoon lisättävinä lisäsijoituksina. Tästä pääsäännöstä on voitu poiketa tilanteissa, joissa luovutuksen yhteydessä osakkeenomistaja on maksanut jäljellä olevan yhtiölainaosuuden kertasuorituksena. Esillä olevassa asiassa ei kuitenkaan ole kyse tällaisesta tilanteesta.

A on maksanut luovutettuihin osakkeisiin liittyen rahoitusvastiketta kuukausittain osana yhtiövastikettaan. Rahoitusvastikkeet on käsitelty asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä. Tämän vuoksi A:n maksamia rahoitusvastikkeita ei ole tullut lukea luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenoon, kun A:lle kertyneen luovutusvoiton määrä on vahvistettu. Näin ollen hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset on kumottava ja toimitettu verotus on saatettava voimaan.

Kuten edellä olevasta ratkaisustakin ilmenee, kun rahoitusvastiketta ei tulouteta, ne lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon ja huomioidaan luovutusvoittoa laskettaessa.

Tuloverolain mukaan luovutusvoitto lasketaan seuraavasti:

Omaisuuden luovutuksesta saadun voiton määrä lasketaan siten, että luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta olevan osan ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä.

Vesimaksu

Hoito- ja pääomavastikkeen lisäksi yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys vesimaksusta.

Vesimaksulla luonnollisesti pyritään kattamaan yhtiölle veden kulutuksesta aiheutuvia menoja.

Vesimaksu on vähennettävissä vuokratulosta.

Vuosikorjaus

Vuosikorjauksessa on kysymys siitä, että vuokraustoiminnassa oleva asuinhuoneisto laitetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon.

Näin voi olla esimerkiksi silloin kun:

  • Seinät maalataan tai tapetoidaan
  • Kulunut lattiamateriaali vaihdetaan samantasoiseen lattiamateriaaliin (laminaatti -> laminaatti)
  • Jokin kodinkone tai laite vaihdetaan
  • Keittiön kaapit uusitaan
  • Ikkunat tai ovet uusitaan

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KHO:1990-B-531 oli kyse muun muassa seuraavasta:

Asunto-osakeyhtiön omistamassa asuinkerrostalossa suoritettiin vesijohto- ja viemäriremontti vuonna 1984 ja vuoden 1985 alkupuolella. Tämän remontin yhteydessä osakkeenomistaja A suoritti omistamissaan huoneistoissa kunnostustöitä, kuten keittiön kaappien uudistamista, sähkö-, maalaus- ja tapetointitöitä sekä lattiapäällysteiden uusimistöitä, joista töistä suurin osa suoritettiin vuonna 1984 ja loppuosa vuoden 1985 alkupuolella. Kunnostettujen huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet myytiin 3.9.1985 siten, että A:lla oli oikeus saada huoneistoista kertyvät vuokratulot vielä syys- ja lokakuulta. A:n kustantamat huoneistojen kunnostustyöt katsottiin vuosikorjauksen luonteisiksi ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokratulosta vähennyskelpoisiksi tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneiksi menoiksi myös vuoden 1985 osalta.

Vuosikorjausmenot ovat siis vuokranantajalle vähennyskelpoisia.

On syytä kuitenkin muistaa, että kun esimerkiksi tietyn materiaalin (vaikkapa lattiamateriaalin) tasoa nostetaan, saattaa kyse olla osin vuosikorjauksesta ja osin perusparannuksesta.

Tästä herääkin kysymys – mitä perusparannuksella tarkoitetaan?

Perusparannus

Yksi hyvä lähtökohta perusparannuksen käsittelemiselle on se, että verrataan perusparannusta vuosikorjaukseen. Vuosikorjauksessahan oli kyse siitä, että asuinhuoneisto laitetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon.

Perusparannuksessa puolestaan on kyse siitä, että asuinhuoneisto muutetaan entistä tasokkaammaksi tai sitä laajennetaan.

Näin voisi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa parveke lasitetaan tai kylmä varastohuone muutetaan saunatilaksi.

Toisin sanoen asuinhuoneistoa laajennetaan, muutetaan, uudistetaan tai jollakin muulla toimenpiteellä tehdään aiempaa tasokkaammaksi.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO:2001:2 oli kyse seuraavasta:

A, jolla oli vuokratuloja useasta omistamastaan osakehuoneistosta, oli hankkinut yhteen vuokraamaansa huoneistoon parvekelasit, joiden hankintameno oli ollut 7 900 markkaa. Huoneistosta oli peritty vuokraa ajalta 1.1.-30.6.1998 15 660 markkaa eli 2 610 markkaa kuukaudelta ja parvekelasien asentamisen jälkeiseltä ajalta 1.8.-31.12.1998 13 550 markkaa eli 2 710 markkaa kuukaudelta. Hallinto-oikeus, jossa A oli vaatinut parvekkeen hankintamenoa vähennettäväksi vuosikuluna, katsoi, että parvekkeen lasituksella oli huoneisto muutettu entistä tasokkaammaksi, jolloin muutoksesta aiheutuneet kulut olivat huoneiston perusparannusmenoja. Korkein hallinto-oikeus, jossa veroasiamies vaati parvekelasien katsomista vasta mahdollisessa osakkeiden luovutusvoittoverotuksessa vähennyskelpoiseksi hankintamenoksi, ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä, jossa katsottiin, että A:lla oli oikeus vähentää perusparannusmenot vuokratulostaan yhtä suurina vuotuisina poistoina, eli, kun menon todennäköinen vaikutusaika oli 10 vuotta pitempi, 10 verovuotena, ja siten verovuonna 1998 790 markkaa.

Perusparannusten vähentäminen

Saako perusparannuksesta aiheutuvia kuluja sitten vähentää vuokratuloista?

Toisin kuin vuosikorjausmenojen osalta, jotka ovat vähennettävissä heti sinä vuonna, jolloin kulut ovat syntyneet, perusparannusmenot lisätään joko poistamattomaan hankintamenoon (eli huomioidaan vasta luovutusvoittoverotuksessa) tai vähennetään poistoina vuokratulosta. Tämä oli nähtävissä jo edellä mainitusta Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisusta KHO:2001:2.

Kun vähennys tehdään poistoina vuokratulosta, tulee sovellettavaksi elinkeinoverolain 24 § (tuloverolaissa ei ole omia poistosäännöksiä, vaan viittaus elinkeinoverolain säännöksiin):

Kolmen tai useamman verovuoden ajan tuloa kerryttävä tai sitä säilyttävä meno vähennetään, mikäli jäljempänä ei muuta säädetä, yhtä suurina vuotuisina poistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan, tai jos menon todennäköinen vaikutusaika on 10 vuotta pitempi, 10 verovuotena.

Eli kun menon todennäköinen vaikutusaika on 10 vuotta pitempi, tehdään yhtä suuri vuotuinen poisto 10 verovuotena.

vuosikorjaus vs perusparannus

Sekä vuosikorjaus että perusparannus

Kuten jo edellä todettiin, välillä tietyssä asuinhuoneistoon tehtävässä remontissa voi olla kyse niin vuosikorjauksesta kuin myös perusparannuksesta.

Tällaisessa tilanteessa aiheutuneet menot tulee jakaa (remontin laadusta ja laajuudesta) riippuen vuosikorjausmenoihin sekä perusparannusmenoihin. Mikäli verovelvollinen itse ei selvitä menojen jakaantumista näiden kahden menolajin välillä tai se ei ole muutoin selvitettävissä, tehdään menojen jakaantumisesta osuuksiin arvio prosenttiperusteisesti.

Huom! Verovelvollisen on syytä remonttien osalta myös muistaa, ettei verovelvollisen itse tekemän työn arvo ole vähennyskelpoista.

Irtaimen omaisuuden hankinta

Verohallinnon oman verkkosivuston mukaan (vierailtu 20.8.2018) irtaimen omaisuuden hankinnasta vähennyksiä saadaan tehdä seuraavasti:

Vuokranantajana saatat hankkia asuntoon irtainta omaisuutta. Jos sen hankintahinta ylittää 1 000 euroa, voit vähentää hinnan vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina. Voit tehdä poiston vain, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika ylittää 3 vuotta.

Vähennä hankinnat kuitenkin kerralla vuosikuluina, jos hankintahinta on alle 1 000 euroa tai hankinnan taloudellinen käyttöaika on enintään 3 vuotta.

Kalustettu asunto

Entäpä sitten kalustetut asunnot?

Jos asunto vuokrataan kalustettuna, eli asunto sisältää normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut sekä kodinkoneet, tällöin toinen vaihtoehto hankittujen kalusteiden ja kodinkoneiden vähentämiseksi on tehdä ns. kalustevähennys. Vähennysmenettelyn on kuitenkin säilyttävä vuodesta toiseen samana eli joko tehdään kalustevähennys tai sitten vähennykset tehdään todellisten menojen suuruisina.

Kalustevähennys itsessään on kaavamainen, ja verovuoden 2017 osalta Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa todetaan kalustevähennyksestä näin:

Kalustetun yksiön tai huoneen vuokrauksessa vuokratuloon kohdistuvana huoneistokohtaisena vähennyksenä hyväksytään muun selvityksen puuttuessa enintään 40 euroa kuukaudessa. Vuokrattaessa suurempi huoneisto kalustettuna hyväksytään vähennyksenä muun selvityksen puuttuessa enintään 60 euroa kuukaudessa. Nämä vähennykset eivät riipu vuokralaisten lukumäärästä.

Matkakustannukset

Vuokranantajalle syntyy asunnon vuokrauksesta johtuen erilaisia matkakustannuksia. Verohallinnon vuokratulojen verotusta koskevien ohjeiden mukaan tällaisia vähennettäviä matkakustannuksia ovat muun muassa:

  • Esittelykäynnit
  • Tarkastuskäynnit
  • Huoltokäynnit
  • Vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat
  • Asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen tehdyt matkat
  • Asunto-osakeyhtiön hallituksen kokoukseen tehdyt matkat

Matkakustannus määrästä ohjeissa todetaan näin:

Vähennyksen perusteena ovat matkoista aiheutuneet todelliset kustannukset. Vähennyksen määrä on Verohallinnon matkakuluvähennyksen määrästä toimitettavassa verotuksessa vuosittain antaman päätöksen mukainen (vuonna 2017 0,24 euroa kilometriltä), jos matka on tehty omalla autolla eikä verovelvollinen ole selvittänyt matkasta aiheutuneita todellisia kustannuksia. Tulonhankkimismenoina vähennettäviä matkakustannuksia eivät koske asunnon ja työpaikan välisten matkakustannusten vähentämiseen liittyvät vähennysrajoitukset.

Varsinaisten matkakustannusten lisäksi vuokratulosta voi vähentää myös muut matkasta johtuneet todelliset menot kuten majoituskustannukset ja todelliset kulut elantomenojen lisääntymisestä. Kaavamaista päivärahan tai ateriakorvauksen suuruista vähennystä lisääntyneistä elantomenoista ei voi tehdä.

Asianajo- ja oikeudenkäyntimenot

Ikävimmässä tilanteessa vuokranantajalle voi syntyä menoja myös erilaisista riitatilanteista.

Tällaisissa tilanteissa voi olla kyse esimerkiksi siitä, että vuokralainen ei maksa vuokriaan ajallaan tai siitä, että vuokralainen hoitaa asuinhuoneistoa huonosti.

Näissä tilanteissa vuokranantaja saattaa joutua turvautumaan lakimiehen apuun esimerkiksi maksamatta jääneiden vuokrien perimiseksi ja vuokralaisen häätämiseksi.

Ne menot, joita vuokranantajalle syntyy vuokraustoiminnasta johtuvina asianajo- tai oikeudenkäyntimenoina, ovat kuitenkin vähennettävissä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO:1990-B-531 oli kyse muun muassa seuraavasta:

Kunnostettujen huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet myytiin 3.9.1985 siten, että A:lla oli oikeus saada huoneistoista kertyvät vuokratulot vielä syys- ja lokakuulta. A:n kustantamat huoneistojen kunnostustyöt katsottiin vuosikorjauksen luonteisiksi ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokratulosta vähennyskelpoisiksi tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneiksi menoiksi myös vuoden 1985 osalta. Sen sijaan vuokrankorotusmenettelystä, jonka seurauksena vuokria oli korotettu 1.9.1985 lukien, aiheutuneet asianajokustannukset saatiin vähentää vuokratulon hankkimisesta tai säilyttämisestä aiheutuneina menoina myytyjen huoneistojen osalta vain siihen määrään asti kuin A oli näistä huoneistoista myynnin jälkeiseltä ajalta saanut vuokran korotukseen perustuvaa tuloa syys- ja lokakuun ajalta.

Vuokranvälityspalkkio

Vielä eräs mahdollinen vähennyskelpoinen menoerä on se, jos vuokranantaja käyttää asunnon vuokrauksen apuna vuokrahuoneiston välittäjää.

Yleensäkin vuokranantaja voi vähentää sellaiset menot, jotka johtuvat vuokralaisen hankkimisesta.

Mitä en saa vähentää?

Varainsiirtovero

Eräs asuntoa hankittaessa maksettava vero, tarkemmin varainsiirtovero, ei ole sellainen kulu, jonka saisi vähentää vuokratuloista.

Varainsiirtovero otetaan huomioon siinä vaiheessa, kun asuntoa myydään, eli luovutusvoittoverotuksessa.

Tällöin varainsiirtovero huomioidaan osana asunto-osakkeiden hankintamenoa.

Hankintameno siis koostuu esimerkiksi aikanaan myyjälle maksetusta kauppahinnasta sekä varainsiirtoverosta. Koska varainsiirtovero lasketaan asunnon hankintamenon osaksi, luovutusvoitto jää pienemmäksi ja luovutusvoittoveroa maksetaan vähemmän.

Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio asuntoa myytäessä

Toinen menoerä, jota ei saa vähentää vuokratuloista, on kiinteistönvälittäjän palkkio silloin, kun vuokranantaja myy asunnon kiinteistönvälittäjän välittämänä.

Tällaisessa tilanteessa kiinteistönvälittäjän palkkio otetaan huomioon luovutusvoittoverotuksessa, niin että luovutusvoittoa laskettaessa vähennetään kiinteistönvälittäjän palkkio.

Esimerkki varainsiirtoverosta ja kiinteistönvälittäjän palkkiosta (ja esimerkki on tosiaan hyvin kuvitteellinen kuten luovutusvoiton määrästä voi päätellä):

A on vuosi sitten ostanut asunnon 50 000 eurolla. Asuntoa hankkiessa A maksoi tämän lisäksi varainsiirtoveroa 1 000 euroa.

Nyt A myy asunnon kiinteistönvälittäjän B välityksellä 100 000 eurolla. B on mitä ilmeisimmin tehnyt erinomaista työtä ja A on häneen hyvin tyytyväinen. Tästä huolimatta A maksaa B:lle välityspalkkiona ainoastaan 1 000 euroa.

Luovutusvoittoa on syntynyt:

100 000 – 50 000 – 1 000 – 1 000 = 48 000 euroa.

Minkä vuoden tuloa vuokra on ja minä vuonna vähennys tehdään?

Nyt kun tiedetään, että vuokratulot ovat verotettavaa tuloa ja mitä vähennyksiä niistä saadaan tehdä, on hyvä katsoa sitä, minkä vuoden tuloksi vuokrasaatava katsotaan ja minä vuonna vähennys saadaan tehdä.

Tätä kysymystä varten tuloverolaissa on yleissäännökset.

Tuloverolain 110 § mukaan:

Tulo katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona se on nostettu, merkitty verovelvollisen tilille tai muutoin saatu vallintaan.

Luovutusvoitto katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona kauppa tai vaihto on tehty tai muu luovutus on tapahtunut.

Vähennysten osalta puolestaan on voimassa yleissäännös eli tuloverolain 113 §:

Verovelvollisen suorittamaan menoon perustuva, tulosta tehtävä vähennys tehdään, jollei erityisestä syystä muuta johdu, sinä verovuonna, jona maksu on suoritettu.

vuokratulojen verotus jaksottaminen

Poistojen osalta tuloverolain 114 §:ssä on viittaussäännös, jonka mukaan elinkeinoverolain säännökset tulevat poistojen osalta sovellettaviksi. Poistoja on käsitelty tässä blogikirjoituksessa edellä.

Mistä vuokraustoiminnan katsotaan alkavan/loppuvan?

Yksi mieleen tuleva kysymys voi olla se, milloin vuokraustoiminnan katsotaan alkavan.

Vuokraustoiminnan katsotaan alkavan siitä, kun alkaa aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi vuokrahuoneiston asukkaaksi. Tämä tarkoittaa toimia, jolla asuntoa yritetään vuokrata, eli esimerkiksi ilmoitus tai toimeksiantosopimuksen tekeminen vuokravälittäjän kanssa.

Tästä alkaa myös se aika, kun menot ovat vähennyskelpoisia.

Vuokraustoiminta puolestaan päättyy, kun asunto otetaan vuokranantajan omaan käyttöön tai asuntoa aletaan myydä. Jos asunto myydään vuokrattuna, vuokraustoiminta päättyy omistusoikeuden siirtyessä ostajalle tai muuna ajankohtana, kuten ostaja ja myyjä ovat sopineet.

Menojen katsotaan pysyvän vähennyskelpoisina silloinkin, kun asunto on tyhjillään vuokralaisen vaihtumisen vuoksi tai remontin aikana, kunhan asunto pysyy koko ajan vuokraustoiminnassa.

Vuokratulojen verotus asunnon käyttötarkoituksen muuttuessa vuokrauskäytöstä omaan käyttöön

Tästä eteenpäin blogikirjoituksessa on tarkoitus tarkastella joitakin erityistilanteita ja sitä, miten vuokratulojen verotus käy kussakin niistä.

Ensimmäinen aihe on vuokratulojen verotus, kun asunnon käyttötarkoitus muuttuu.

Tällä tarkoitetaan tässä yhteydessä nimenomaan sitä, että asunto otetaan vuokrauskäytöstä omaan käyttöön. Tätä koskien on olemassa Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO:1975-B-II-542, jonka mukaan:

Kun asunto-osakkeiden perusteella hallitussa pitemmän aikaa vuokralla olleessa huoneistossa suoritettiin vuokrauksen loputtua vuosikorjauksen luontoisia korjauksia huoneiston omaan käyttöön ottamista varten, katsottiin ainakin osan korjauskustannuksista johtuneen vuokrauksesta ja olevan vuokratulosta vähennyskelpoisia.

Vuosikorjausmenot ovat siis vähennyskelpoisia, jos menot johtuvat asunnon vuokrauksesta. Arviointi on kuitenkin tapauskohtaista.

Perusparannusmenot puolestaan lisättäisiin tässä tilanteessa hankintamenoon ja huomioitaisiin luovutusvoittoverotuksessa.

Miten korjauskuluja kohdellaan verotuksessa, kun asunto remontoidaan heti hankinnan jälkeen?

Miten vuokratulojen verotus tai tarkemmin sanottuna korjauskulujen verotuskohtelu järjestyy:

  1. Asunnon oston jälkeen
  2. Ennen asunnon vuokraamista
  3. Kun asunto remontoidaan

Tämän kysymyksen ratkaisemisessa auttaa Korkeimman hallinto-oikeuden tapaus KHO:2000:51:

Verovelvollinen oli saanut testamentilla osakehuoneistoon oikeuttavat osakkeet. Huoneistoa, jonka pinta-ala oli 57 neliömetriä, ei ollut saatu vuokrattua siinä kunnossa missä se oli ollut edellisen omistajan jäljiltä, joten verovelvollinen oli teettänyt huoneistossa korjaustöitä, jolloin huoneiston katot, keittiön seinät ja kalusteet oli maalattu, olohuoneen ja makuuhuoneen seinät tapetoitu ja lattiat päällystetty sekä vaihdettu uusi jääpakastekaappi ja hankittu pesukoneen vedenottohana. Korjauskulut olivat olleet yhteensä 12 550 markkaa ja verovuonna korjauksen jälkeen 10 kuukaudelta saadut vuokratulot 24 370 markkaa. Koska kulut olivat aiheutuneet korjaustöistä, jotka oli suoritettu omistajanvaihdoksen jälkeen mutta ennenkuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön, niitä pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, eikä niitä saanut verovuonna vähentää saataviin vuokratuloihin kohdistuvina vuosikuluina.

Toisin sanoen tällaisessa tapauksessa remonttikulut lisätään hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoverotuksessa siitä riippumatta, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta.

Miten vuokratulojen verotus toimii, kun asunto on vuokrattu alihintaan lapselle?

Oman erityiskysymyksensä muodostaa tilanne, jossa asunto on kyllä vuokrattu, mutta se on vuokrattu alihintaisena lapselle.

Voiko tässä tilanteessa vähennykset tehdä samaan tapaan kuin silloin, kun asunto on vuokrattu ulkopuoliselle markkinahintaan?

Korkein hallinto-oikeus on antanut kiinteistöä koskien ratkaisun tapauksessa 29.04.2003/1064. Tapauksessa oli kyse seuraavasta:

A:n puolisot olivat vuokranneet täysi-ikäiselle lapselleen asuinkiinteistön. Veroilmoituksissaan he olivat ilmoittaneet vuokratuloiksi 27 550 markkaa ja kiinteistön juokseviksi kuluiksi 5 600 markkaa sekä rakennuspoistoksi 28 026 markkaa eli vuokraustoiminnan kuluiksi yhteensä 33 626 markkaa. Säännönmukaisessa verotuksessa vuokraustoiminnan tulos vahvistettiin 0 markaksi eikä kuluja ja poistoa vähennetty vuokratulon ylittävältä osalta puolisoiden pääomatuloista.

Kun A:n puolisot olivat vuokranneet täysi-ikäiselle lapselleen asuinkiinteistön vuokrasta, joka tosin ylitti kiinteistön juoksevat kulut, mutta joka oli olennaisesti alempi kuin kiinteistön käypä vuokra, vuokraamista ei oltu tehty ensisijaisesti tulonhankkimistarkoituksessa vaan perhesyistä. Tämän vuoksi kiinteistön kulut ja rakennuksen hankintamenosta tehty poisto eivät olleet kiinteistön vuokratulon ylittävältä osalta puolisoiden pääomatuloista vähennyskelpoisia pääomatulon hankkimisesta johtuvia menoja. Korkein hallinto-oikeus kumosi veroasiamiehen valituksesta verotuksen oikaisulautakunnan päätöksen, jolla vuokraus oli katsottu tulonhankkimistoiminnaksi ja vuokraustoiminnan tappio vähennetty puolisoiden pääomatuloista sekä hallinto-oikeuden päätöksen, jolla veroasiamiehen valitus oikaisulautakunnan päätöksestä oli hylätty, sekä saattoi voimaan A:n puolisoiden säännönmukaiset verotukset.

Asunto-osakkeidenkin osalta voidaan todeta, ettei tilanteessa, jossa asunto vuokrataan lapselle käypää hintaa alemmalla hinnalla, ole kysymys tulonhankkimistoiminnasta. Se seikka, onko kyse tulonhankkimistoiminnasta vai ei, arvioidaan kuitenkin joka tapauksessa erikseen. Jos kyse ei ole tulonhankkimistoiminnasta, vuokratulon ylittäneitä menoja ei voida vähentää sellaisesta tulosta, joka saadaan muuta omaisuutta vuokraamalla.

Miten vuokratulot ilmoitetaan verottajalle?

Tähän mennessä moni asia on toivottavasti mielessä selkiytynyt. Vielä viimeinen tehtävä on se, miten tieto vuokratuloista saadaan verottajalle, jotta vuokratulojen verotus onnistuu oikein.

Vuokratulojen verotus onnistuu silloin oikein, kun verovelvollinen antaa verotusta varten tarvittavat tiedot veroilmoituksessa.

Veroilmoituksen voi tehdä niin sähköisesti kuin myös paperilla. Ohjeita veroilmoituksen tekemiseen löytää Verohallinnon sivuilta.

Vuokratoimintaa harjoittavan tulee olla tietoinen siitä, että hänen tulee tehdä verotusta varten muistiinpanoja. Muistiinpanojen puolestaan tulee perustua tositteisiin. Näitä muistiinpanoja on säilytettävä 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Tästä säätää laki verotusmenettelystä 12 §, jonka mukaan:

Maatilataloutta, metsätaloutta, vuokraustoimintaa, sijoitustoimintaa tai muuta sellaista muuna kuin elinkeinotoimintana pidettävää tulonhankkimistoimintaa harjoittavan verovelvollisen, joka ei ole kirjanpitovelvollinen, on ilmoittamisvelvollisuuttaan varten pidettävä sellaisia muistiinpanoja, joihin riittävästi eriteltyinä sisältyvät verotuksessa tarvittavat tiedot. Sama koskee tuloverolain 55 a §:ssä tarkoitettua metsälahjavähennystä vaativaa metsänomistajaa silloinkin, kun metsätaloutta harjoitetaan metsätilan yhteisomistajien yhteiseen lukuun.

Muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin. Verovelvollisen on säilytettävä muistiinpanot ja tositteet kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Verohallinto antaa muistiinpanojen ja tositteiden säilyttämisvelvollisuutta koskevia tarkempia määräyksiä.

Vuokratulojen verotus yhteenvetona

Yhteenvetona voidaan todeta, että vuokratulot ovat verotettavaa tuloa ja vuokratulojen verotus tapahtuu nimenomaan pääomatulona.

Pääomatuloista suoritettavan tuloveron määrä on tuloverolain mukaan 30 prosenttia.

Jos verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä on yli 30 000 euroa, pääomatulosta suoritetaan veroa 34 prosenttia.

Vuokranantajan kannattaa kuitenkin huolella perehtyä siihen, mitä vuokraustoiminnasta aiheutuvia menoja hän saa vähentää. Tällöin vuokratuloista jää mukavasti käteen hieman enemmän.

Kirjoittaja on eLakitoimiston perustaja Niko Laukkonen, joka on valmistunut oikeustieteen maisteriksi Helsingin yliopistosta. Valmistumisensa jälkeen Niko on saanut luvan toimia myös kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välittäjänä sekä luvan saaneena oikeudenkäyntiavustajana.

vuokratulojen verotus